[비즈한국] 7月18日，第七次房地产相关部长级会议在政府首尔办公大楼举行。会议评估了近期住房价格走势及供应状况等市场动态，并提出了未来方向。政府表示，当前房地产市场整体并未出现过热，但以首尔及首都圈为中心的房价上涨趋势正在扩散，因此正严阵以待，加强监控。此外，政府将国民居住稳定视为民生的核心课题，在相关部门协作下全力以赴稳定房地产市场，并提出了如下应对方案。
首先，政府宣布将切实增加住房供应，以让青年及无房平民感到安心。政府提到，将以交通等定居条件优越的第三代新城等为中心，在2029年之前以低于市场价的水平供应23.6万户住房；今年下半年还将通过解除绿地限制（Greenbelt）等方式，在首都圈额外供应2万户以上的新建地块。
同时，将激活通过市区重建和再开发进行的住房供应。本届政府执政以来，整备区域的指定数量大幅增加，市区住房供应量较过去平均水平扩大了两倍以上。政府表示，将制定旨在提高整备项目速度和事业性的制度改善方案，并扩大针对各项目地的定制化矛盾调解。在房地产项目融资（PF）方面，随着向正常项目提供总额24万亿韩元的PF贷款担保等流动性支持，且近期的PF事业性评估已完成，政府正引导低事业性项目进行快速重组。
与此同时，为稳定租赁（全税）市场，政府将促进非公寓类型住房的供应。公共收购租赁住房的供应量将在计划的12万户基础上再追加至少1万户，其中5.4万户将于今年下半年集中供应至首都圈。政府计划通过对购买新建小型非公寓住房给予税收优惠、扩大住宅申购时认定为“无房”的小型住房范围等方式，引导民间扩大供应。
此外，家庭债务的向下稳定化也将得到加强。政府计划于2024年9月实施第二阶段压力测试DSR（总负债本息偿还比率），并加强对住房政策性金融的监管。在监控住房担保贷款整体情况的同时，必要时还将构思加强稳健性监管的方案。
为迅速履行并检查上述措施，政府将每周召开相关部门副部长级工作组（TF）会议，并将于8月内公布进一步扩大住房供应的方案。
国土交通部表示，得益于1期新城整备先行区域征集、稳固全税房入住等扩大住房供应的努力，今年1至5月，首尔及首都圈的公寓动工量较去年有所增长；首尔公寓入住量在2024年预计为3.8万户，2025年预计为4.8万户，均高于过去10年的平均水平。在备受关注的重建及再开发项目中，2024年将供应2万户，2025年将供应3.3万户。政府强调，从2024年9月的仁川桂阳开始，将在第三代新城等公共地块进行总计23.6万户的正式申购。
针对“杠杆投资（Gap Investment）增加、地方买家远赴首尔投资导致市场过热”的分析，政府解释称，根据资金筹措计划书，通过承接全税保证金进行买卖交易的杠杆投资比例为37%，较往年大幅降低。作为参考，整理过去几年首尔公寓的杠杆投资比例：2021年为60.1%，2022年为57.0%，2023年为38.9%，截至2024年5月为37.3%左右。
因此，政府解释称，首尔公寓买家中首尔以外地区居民的比例仅为20%左右，处于历史较低水平，投机需求相对有限。不过，鉴于近期以优质区域新建楼盘为中心，价格持续上涨，政府表示将持续监控投资需求是否出现急剧增长。
让我们总结一下这次全力应对稳定楼市的发布内容：
1. 确认了市场是以首尔为中心的上涨行情。
2. 也承认了这是由于供应不足导致的结果。
3. 因此，将更快、更多地进行供应。
4. 但是，首尔地区的公寓无法在短期内大量供应。
5. 所以相比重建和再开发，更倾向于通过第三代新城和非公寓类型进行强力推进。
6. 此外，将解除绿地限制，指定两处新地块。
7. 保证到2029年会有充足的供应，请不要过度担忧。
8. 虽然目前正在努力，但物理速度有限。
9. 所以，在供应充分到位之前，希望大家不要盲目恐慌性购房。
以上就是部长级会议的主要发布内容。我将发布资料仔细研读了三遍。不知道其他地区如何，但对于能否化解首尔需求，这份供应对策令人怀疑。反而可能会让那些计划购买首尔房产的地方需求群体进一步增加。
虽然可能会有短期的波动，但交易量和价格同时上涨的“上涨市场”模式确实已经显现。由于分售价格不断上涨，反而使得旧房的热度更高。在没有特殊变数的情况下，随着房源减少，首尔公寓的上涨趋势恐怕难以逆转。那些在过去三年推迟购房决策的需求，如今正积极涌入住房市场。
由供应不足的焦虑感及全税价格上涨引起的购房心理强化正在发生，而这种不安感越扩大，交易量就会随之增加，因此有必要分散这些集中需求。结论是，恐怕只能将集中在首尔的需求分散到地方。除了这个方法之外，目前似乎没有其他有效的政策了。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《首尔房地产绝对法则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对法则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起只有会涨的地方才会涨(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等作品。