[비즈한국] 企业有时会做出一些仅凭金钱难以解释的决策。了解隐藏在决策背后的法律或制度，就能更深入地理解其内幕。“ 알아두면 쓸모 있는 비즈니스 법률(알쓸비법)”旨在介绍有助于理解商业流向的线索。
如果无法偿还债务或投资失误，会受到刑事处罚吗？如果受罚，会构成什么罪名？这是我从本科时期就有的疑问。
像语音诈骗（Voice Phishing）那样欺诈行为明确的话，构成诈骗罪并受到刑事处罚，这一点毫无争议。然而，仅凭无法还债或无法履行合同这一事实本身，并不构成刑事处罚对象。这是因为这属于民事责任范畴，而非刑事责任，这一点似乎与普通人的常识有所不同。在咨询过程中，我常被问到：“对方蓄意拖延还款或不履行合同，难道不能以诈骗罪起诉吗？”
从法律层面看，如果当事人从一开始就没打算还钱，或者根本没有偿还能力，那么“欺诈故意”会被认定，从而构成诈骗罪。但是，要证明其从一开始就没有还款意愿或能力并不容易。在实际案件中，以诈骗罪起诉的情况并不多，且在刑事案件中，嫌疑人或被告人十有八九会主张自己无罪。
关于到底是仅仅属于民事违约，还是属于应受刑事处罚的诈骗罪，最近讨论最激烈的案例就是“全税诈骗”。为了赚取差价，专门挑选住宅售价与全税价（Gap）差距小的房子，在买房的同时寻找全税租客，这种所谓的“Gap投资”是从过去到现在都很常见的投资方式。
我小时候曾听过“搬十次家就能赚到一套房”的说法。意思是如果不断进行这种带全税买卖房产的行为，最终就能拥有一套房。当时虽然没用“杠杆（贷款投资）”这个词，但大家都凭经验知道，只要利用他人的钱就可以买房。
因此，当有人说“我通过Gap投资买了房”时，人们往往会称赞其投资有方，而不是指责其滥用租客的钱。考虑到韩国房地产价格持续上涨的现状，以及过去惯用租客资金购买住宅的做法，Gap投资被视为一种自然的投资方式。
那么，如果过度使用杠杆，导致Gap投资失败，会发生什么呢？个人因投资失误导致亏损是必然的，但进一步讲，在与租客的关系中，是否存在构成诈骗罪的余地？
有人预测房价会涨，于是四处贷款并收取全税保证金。由于贷款还款期和租赁期未到，他们便用这些钱去买其他房子，并不断重复这一过程。然而，如果房价没有如预期般上涨，或者贷款及收取保证金的金额过高，导致债务超过住宅实际价值，这种房产被称为“空罐住宅”。空罐住宅在过去也很常见。
《租赁保护法》规定，小额承租人享有最优先清偿权；在交付住宅并完成入住、办妥迁入登记后，承租人享有对抗力和优先清偿权。为保护承租人而制定特别法这一事实，也说明过去确实发生过许多承租人因入住“空罐住宅”而血本无归的案例。
在过去，承租人入住空罐住宅导致保证金损失的情况，大多仅被视为民事责任，并不被当作刑事处罚对象。我约十年前在“大韩法律救助公团”工作时，处理过许多民事案件，其中相当多是全税保证金返还诉讼及相关执行案件。当时，很少有人会以诈骗罪对制造空罐住宅的房东提起刑事控告。我也从未见过周边有以这种方式处理相关案件的案例。
近来被称为“全税诈骗”的案件，实质上与“空罐住宅”并无二致（伪造文书，或为了不返还保证金而雇佣虚构人物、流浪汉充当房东签订合同并骗取保证金等明确的诈骗行为除外）。
检方在新闻稿中对全税诈骗案件描述如下。仔细审视会发现，除了规模变大之外，这与过去一直存在的“通过拆东墙补西墙进行的Gap投资”并无本质区别。
-A在业务扩张过程中，在没有任何还款对策的情况下，将部分保证金无节制地用于别墅新建等商业用途，依靠“拆东墙补西墙”的方式维持，最终因无法响应接连不断的保证金返还要求，被租客集体起诉，从而引发本案。
嫌疑人和被告人声称，这只是合法的Gap投资，只是业务失败，并非欺诈租客。针对此类案件，大田地方法院2023高单1976号判决等明确区分了“正常的Gap投资”与“利用Gap投资进行的诈骗”，并判定后者属于诈骗罪的刑事处罚对象，判决如下：
-本案全税诈骗犯罪不属于正常的“房地产Gap投资”。通常的房地产Gap投资是指在买房时，以已经存在全税租客或者在房款尾款结清前能找到全税租客为前提，利用全税保证金抵扣或充当部分房款，仅支付住宅售价与全税价的差额。这是以房地产价格上涨为前提的，如果住宅价格下跌导致低于全税保证金总额，在业主（房东）财力不足的情况下，存在无法返还全部或部分保证金的风险。
-相反，利用房地产Gap投资进行的全税诈骗，虽然也是以Gap投资方式买房，但并不等待住宅价格正常上涨，而是从一开始就将全税保证金总额设定得高于房价，从而骗取全部全税保证金。
全税诈骗对社会初出茅庐的年轻人等造成的伤害极其巨大，因此有必要进行惩处。从经济角度来看，如果Gap投资成功，利润全由房东获得；而一旦失败，损失和风险却转嫁给租客，这是不合理的。但从法律层面来看，区分“合法的Gap投资”和“构成诈骗罪的全税诈骗”并不容易，因此主张应宽泛认定全税诈骗的观点，不可避免地会与“罪刑法定原则”产生冲突。
我在本专栏中探讨全税诈骗的相关法律及检方与法院判断的原因如下：因为近期发生的在线平台结算延迟及欠款事件，其本质与“通过拆东墙补西墙进行的Gap投资”这一全税诈骗并无区别。可以预见，当后续展开关于平台结算延迟事件的法律讨论时，现有的关于全税诈骗的讨论也必将被重新引用。