[비즈한국] 以江南三区、龙山等首尔热点地区为中心，公寓价格涨势正在扩大。首都圈的热点地区也呈现上涨趋势，但地方则持续下跌，地区内部及地区间的两极分化正在加剧。首尔和首都圈的公寓交易量从年初开始呈上升趋势。而非公寓及地方公寓的交易量则持续减少，且仍处于较低水平。对此，市场普遍预计首尔房价将在一段时间内持续上涨。
此外，公寓审批许可自去年以来持续减少，尤其是非公寓部分自2022年起急剧萎缩，已降至长期平均水平的26%。
公寓动工量去年也急剧下滑至长期平均水平的64%，目前仍处于长期平均水平88%的萎缩状态。非公寓动工量与审批许可一样，也已减少至长期平均水平的26%。
另一方面，公寓竣工量自2023年开始增加，2024年上半年的业绩约为长期平均水平的140%，但受近期动工萎缩的影响，未来减少的担忧较高。由于审批和动工减少，非公寓的竣工量预计也将减少至长期平均水平的40%。
2024年8月8日，政府在首尔办公大楼召开了“第8次房地产相关部长会议”，讨论了“为国民住房稳定的住房供应扩大方案”。会议由副总理主持，国土交通部、行政安全部、国务调整室、金融委员会等部门长官及副长官、首尔特别市市长、金融监督院院长出席。
当天，兼任企划财政部部长的副总理崔相穆表示，稳定房地产市场的核心在于提供满足需求的充足住房供应以及适度的流动性管理。为此，政府计划大幅扩大住房供应，并先行管理住房需求。崔副总理表示，通过此次住房供应扩大方案，计划在未来6年内向首尔和首都圈供应总计42.7万套以上的住房和新住宅用地。
首先，政府计划在首尔及首都圈内受偏好的地段额外供应21万套住房。具体而言，将通过解除首尔及其周边地区的绿化带，供应8万套规模的新住宅用地；在新住宅用地公布前，将首尔全境绿化带等指定为土地交易许可区，以严厉管控投机需求。针对首尔周边的第3期新城市等首都圈公共用地，计划通过土地利用效率化额外增加2万套以上。此外，政府强调将通过新建购买租赁方式，迅速供应11万套以上的别墅等非公寓住房，且在首尔，直至非公寓市场恢复正常前，将无限量供应新建购买租赁住房。包含新房与旧房在内的非公寓公共购买租赁住房供应目标，将从原计划的12万套扩大至至少16万套以上。
针对已确定供应计划的21.7万套住房，政府表示将尽量提前向实际需求者供应。通过制定《重建·再开发促进特别法》，将重建及再开发推进周期缩短约3年，争取在未来6年内让首尔市中心等地的17.6万套住房提早动工；并引导在2025年前动工的首都圈公共用地项目，通过韩国土地住宅公社（LH）收购未售住房等方式，促使4.1万套住房提前供应。
在需求方面，政府表示将加强对市场流动性和家庭贷款的管理，切断投机需求。自2024年9月1日起实施压力测试DSR（总债务还本付息比率）第二阶段，逐步落实并扩大DSR监管，并加强对家庭贷款整体增长速度和风险因素的监测与分析。为此，政府承诺将制定额外的宏观审慎监管方案。
当天，国土交通部长官朴尚雨表示，已从零开始重新审视能够激活住房供应的政策，制定了能够让国民确信会有稳定住房供应的实践方案。为此，将明确把重建·再开发的范式从“监管”转向“支持”，并大幅提升推进速度。政府承诺，将使作为国民住房阶梯的非公寓市场恢复正常，并全方位提供公共支持，以确保第3期新城市和首都圈公共用地的住房供应能够迅速实现。
首尔市长吴世勋表示，将在遵守“为未来一代保护自然环境及确保休闲娱乐空间”这一基本原则的前提下，为解决未来一代的住房问题，决定参与通过解除开发限制区域（绿化带）来扩大住房供应的计划。同时，首尔市还将为整备事业提供超常规的激励措施，并采取制度改善与扩大新建购买租赁相结合的方式，增加非公寓供应。
用一句话评价“8.8住房供应扩大方案”，即便所有先决条件都能达成，该政策从落地到产生实效似乎也需要10年以上的时间。长期的方向性一如既往地没问题，但执行的可能性终究会成为最核心的问题。
首尔市称要解除绿化带。从公共层面来看，这被认为是比推进整备事业更易于供应住房的方式。无论是文在寅政府还是尹锡悦政府，最终都在不断使用“新城市”这张牌。
我在2018年发布第3期新城市计划时（6年前）的“房地产洞察”专栏中也曾提到过，当时很多第2期新城市项目甚至还没能供应。如果这次再追加绿化带地区，第3期新城市的开发顺序又将被推后。
难道不能先按顺序解决当前正在推进的用地吗？比起开发新用地，难道不是在现有的开发用地中更快、更密集地铺设广域交通网更有效吗？希望以后不要再搞这种没有意义的填数字式供应对策了。
当然，此次方案中确实包含了放宽重建、再开发条件等市中心供应对策。如果能照此执行，组合方（业主）当然会很高兴。前提是如果真的能照此执行的话。但是，这真的能顺利进行吗？真的吗？
之所以不得不对整备事业持否定展望，是因为这需要法律的修订或制定。恐怕这才是最大的问题。此次8.8对策中提出的供应方案共有49项，仅看其中需要先行解决法律问题的部分，就包括废除重建超额收益回收制、提高重建容积率激励上限、放宽组合成立同意并简化程序、引入非公寓短期租赁登记、减免竣工后未售住房的购置税等。绝大多数核心方案内容都需要修法或立法。这意味着必须获得国会的同意或表决。
掌握放宽监管钥匙的是占据绝大多数席位的共同民主党，而大部分相关法律恰恰是上一届由民主党制定的。换位思考一下，民主党会通过放宽监管的法案吗？
我接受过十几家媒体关于“8.8住房供应扩大方案是否会影响房地产市场”的采访。每一次，我的回答都是一样的：如果按照8.8对策立即实施，可能会对市场产生积极影响，但要实施起来实在太难了。
如果明知无法按此立即实施却依然发布，那么最终只会得到和上届政府一样的结果。因为同样的原因，必然会产生同样的结果。
以笔名“Pashong”而闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间考察记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起，只会涨的地方才会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。