[비즈한국] 韩国国土交通部于9月3日宣布，金恩慧议员代表提案的《关于促进重建与再开发事业的特例法》制定案及《城市及居住环境整备法》修订案已于2023年9月2日正式提交。该法案是继8月8日发布的扩大住房供应方案后的后续措施，其主要目标是通过简化重建及再开发项目的复杂程序，并加强审批管理体系，从而提高项目推进速度，减少过程中的不确定性。
制定该特例法旨在改善现有城市整备法及相关法规中较为僵化的流程，并以此为契机，将政策范式转向强化支持的方向。主要内容包括简化程序、消除项目不确定性、放宽管制等。
该法案计划在公布3个月后施行，若能顺利通过，预计将简化重建与再开发流程，缩短项目周期。前提是——如果执政党与在野党之间没有阻碍的话。
2024年9月，韩国的重建与再开发整备事业虽在扩大住房供应和改善城市环境方面发挥着核心作用，但依然存在诸多问题。尤其是复杂的流程与管制、利益相关者之间的矛盾以及经济负担等，已成为项目推进的绊脚石。若不解决这些问题，首尔等大城市的住房供应不足问题极有可能进一步恶化。因此，有必要分析当前问题并寻求具体的改善方案。
第一，程序繁琐且周期过长。
重建与再开发项目最大的问题在于繁琐的行政流程及其导致的工期延长。通常情况下，从项目启动到完工，大多需要10年以上。在推进过程中，必须经过多阶段的审议和审批手续，且各阶段部门间协调不畅导致拖延的情况比比皆是。例如，整备计划制定、组合设立、项目实施计划批准、管理处分计划许可等程序大多独立处理，甚至会出现重复审查的过程。
在此过程中产生的行政滞后，给参与重建与再开发的居民和组合带来了巨大的经济负担，降低了项目的经济效益。工期越长，建筑成本上升和金融费用增加等问题就越严重，居民需要负担的分摊金也会随之增长。
为改善这一现状，可以通过简化程序与并行处理来缩短工期。此次提交的《关于促进重建与再开发事业的特例法》提出，允许同时制定基本计划与整备计划，并引入管理处分计划与项目实施计划并行处理的方案。在此基础上，若能进一步整合整体项目流程中的重复审查程序，并建立中央政府层面的协调机构，以便迅速解决相关部门间的异见，将更有利于项目推进。
第二，利益相关者之间的矛盾时有发生。
重建与再开发项目涉及众多利益相关者，结构复杂。除了直接参与项目的组合成员、施工方和地方政府外，还包括非组合成员、租赁租户、周边居民等，各方的需求与利益相互冲突。特别是在组合内部，关于工程造价、预售价格设定、搬迁及补偿方案等容易出现意见分歧，进而引发矛盾。
利益相关者之间的矛盾不仅会导致项目停滞，有时甚至会导致项目流产。例如，当组合与施工方因建筑成本上涨发生争执时，往往诉诸法律诉讼，导致项目频繁停工。此外，若组合管理层与组合成员之间的信任崩塌，甚至可能引发组合解散或重组等极端情况。
解决矛盾需要建立专门的协调机构。应加强政府近期推进的纠纷调解组派遣制度，建立一套能够迅速调解包括组合内部问题、与施工方的建筑成本纠纷以及居民间矛盾在内的公平系统。此外，为提高组合的透明度，应强制实行会计审计和建筑成本核查程序，并以方便组合成员理解的方式提供信息。
第三，经济负担增加。这被认为是目前最大的问题。
重建与再开发项目带来的经济负担增加是个严峻问题。随着项目周期延长，工程造价上涨，组合成员需要承担的分摊金也随之增加，这对于居住在老旧住宅中的高龄群体来说是沉重的负担。当分摊金过高时，部分居民难以参与项目，这在近期已多次导致项目延期甚至流产。
此外，随着建筑材料和人工成本的上涨，要求增加工程款的施工方也在增加。组合成员对此往往表示强烈抗议，从而引发争端。
为减轻经济负担，政府需要提供积极的财政支持和金融援助。政府可以为老旧住宅提供低利率的重建贷款，或者以供应一定比例公共租赁房为条件扩大财政补贴。此外，通过放宽容积率等激励措施提高项目盈利能力，也是降低分摊金负担的有效途径。
2024年9月，韩国的重建与再开发事业面临着诸多课题。要解决这些问题，必须在简化流程、化解矛盾、减轻经济负担、增强公共性等方面进行综合性改善。只有政府、地方自治团体和利益相关者通力合作，制定出切实可行、行之有效的方案，才能在解决城市再生与住房供应问题的同时，保障国民的居住稳定。解决住房问题不分党派，真心期盼各方能够携手共进。
笔名“Pashong”的金学烈是智能管家（Smart Tube）房地产调查研究所所长，曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营着Naver博客“Pashong的世界考察记”及YouTube频道“StuTV”。著有《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《韩国房地产未来地图（2021）》、《从现在开始，只有上涨的地方会上涨（2020）》、《韩国房地产使用说明书（2020）》等书。