[비즈한국] 今年第三季度，首尔公寓租赁合同中全租（Jeonse）合同占比超过了60%，预示着住房市场正在发生重大变化。根据国土交通部实际交易价格系统的分析，全租交易占比达到了62.5%，与近几个季度相比，呈现出显著的上升趋势。
此外，虽然租客在租赁合同到期后与原房东续约的比例有所增加，但“合同更新请求权”（续约权）的使用比例反而出现下降的奇特现象。这被解读为全租需求增加与金融贷款环境变化共同作用的结果。
在这种情况下，本文旨在梳理2024年以后的房地产市场现状，以展望未来。归根结底，我们要审视房地产贷款政策等对住房市场的影响，并思考解决这些问题的长期且可持续的对策。
首先，让我们梳理一下当前的房地产市场形势。
第一，市场形势表现为全租合同占比正在增加。让我们探究一下其背景。
首尔公寓全租合同占比在第三季度超过60%，这不仅意味着全租需求增加，更反映了整个住房市场的结构性变化。全租合同占比增加的主要因素大致可分为两点。
第一个因素是全租需求的增加。随着首尔公寓价格飙升，通过买卖购买住房变得越来越困难。因此，许多没有自有住房的市民选择了全租。随着转向全租的需求增加，全租合同占比随之上升。这种趋势在中产阶级和追求居住稳定的青年群体中尤为明显，由于他们选择全租，导致全租价格加速上涨，形成了恶性循环。
第二个因素是金融市场的变化。在商业银行贷款利率低于租赁转换率的情况下，通过贷款选择全租的需求增加了。这尤其强化了资产不足的阶层通过银行贷款筹集全租资金的趋势。这种金融环境的变化，尽管有贷款限制，却成为了推高全租需求的重要原因。
第二，市场形势表现为续约合同占比增加，而续约权使用率下降。
在全租价格飙升的情况下，通过与原房东续约以维持稳定居住环境的租客变多了。鉴于全租价格上涨，租客判断维持现有合同在经济上比签署新合同更为有利。
另一方面，合同更新请求权的使用比例持续下降。合同更新请求权是租客可以要求与原房东额外居住2年的权利，租金涨幅被限制在5%以内。然而，由于该制度在同一房东的合同期内只能使用一次，已经使用过续约权的租客在续约时无法再次使用。
从房东的角度来看，更换租客会产生中介费、更换墙纸及地板等额外费用，因此他们也认为维持与现有租客的续约比签署新合同更划算。因此，不使用续约权而直接达成续约的情况正在增加。
第三，贷款限制的混乱与刚需群体保护问题。
近期，金融当局为遏制家庭债务激增而加强了贷款限制，导致贷款市场出现混乱。区分刚需者与投机需求的标准变得模糊，甚至连刚需者也不得不为了贷款而准备各种证明材料。由于每家银行定义刚需者的标准不同，出现了同一个人在某家银行可以贷款，但在另一家银行却无法贷款的案例。
在这种情况下，消费者感到不安，刚需群体的贷款获取渠道实际上大幅缩小。贷款限制本意是为了稳定住房价格，但却产生了加重购房刚需群体经济负担的副作用。
第四，市场形势表现为政策混乱与房地产市场两极分化。
除了贷款限制外，政府的房地产政策正以保护刚需者为名出台各种例外规定。然而，这些规定频繁修改，导致房地产市场陷入混乱。特别是随着贷款限制的加强，首尔圈住房交易激增，最终引发了住房价格上涨的悖论情况。
这种房地产市场的两极分化给居住弱势群体带来了更大的负担，地区间的房地产价格差距也在拉大。特别是首尔与地方之间的价格差距扩大，导致以首尔圈为中心的住房市场过热现象加剧。
以上梳理了当前的四个房地产市场形势，并总结了未来令人担忧的问题。
综上所述，2023年第三季度首尔公寓全租合同占比增加以及续约合同占比扩大，表明了住房市场正在经历复杂的结构性变化。全租需求增加、金融市场变化、贷款限制加强等因素导致了这些变化，并对租客与房东之间的合同惯例产生了巨大影响。特别是续约权使用比例的下降，被指出是未来可能威胁租客居住稳定性的潜在问题。
贷款限制与房地产政策的混乱未能达成保护刚需者的初衷，反而助长了房地产市场的两极分化和住房价格上涨。因此，政府有必要更细致地设计贷款限制和政策，并加强对刚需者和居住弱势群体的支持。
归根结底，住房市场的稳定可以通过长期的供应扩大和政策的一致性来实现。增加供应是稳定住房价格最有效的方法，而政策的一致性可以减少市场混乱并减轻刚需者的负担。政府应制定此类长期对策，专注于解决住房市场的结构性问题。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前经营并主持Naver博客“Pashong的世间探访记”和YouTube频道“Stew TV”。著作包括《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起只有上涨的地方才会涨(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等。