[비즈한국] 9月29日，韩国国土交通部公布了依据《老旧规划城市特别法》进行的“第一代新城更新先行规划区”公开招募结果。在此次招募中，共收到99个片区的申请，总规模达15万3000户，远超原计划选定的2万6000户（最多3万9000户）规模，显示出约5.9倍的高关注度。
其中，盆唐（Bundang）以47个片区、5万9000户的申请量脱颖而出，竞争率高达计划选定额8000户（最多1万2000户）的7.4倍，备受瞩目。
此次发布被视为第一代新城更新迈出的重要第一步，但向盆唐等特定区域倾斜的结果，也为未来的区域间不均衡问题及投资者的决策提供了重要启示。
在本篇专栏中，我将重点梳理在盆唐占据绝对优势的情况下，其他地区应如何应对，以及投资者应如何做出决策。
盆唐新城是第一代新城中关注度最高的区域。在此次招募中，盆唐提交申请的47个片区中，居民平均同意率达到了90.7%的极高水平。
这背后的原因是其优越的居住偏好度和基础设施。盆唐自最初规划起，就因紧邻首尔江南地区、交通及商业基础设施发达而长期受到青睐，至今仍被视为对年轻人及中老年群体都极具吸引力的地区。
此外，盆唐居民参与更新改造的意愿也非常强烈。当地居民期待通过快速更新改善居住环境并提升资产价值，这一点从极高的同意率中得到了体现。因此，在此次招募中，盆唐被视为入选可能性最高的地区。
然而，其他地区，特别是一山（Ilsan）、坪村（Pyeongchon）、中洞（Jungdong）、山本（Sanbon）等，相对盆唐而言处于劣势。一山提交了22个片区的申请，平均同意率为84.3%，虽不算低，但仍不及盆唐。坪村、中洞和山本的同意率分别为86.4%、80.9%和77.6%。
这些地区在居住环境和基础设施方面被认为竞争力弱于盆唐。特别是山本，交通网相对不够发达，居住偏好度也低于盆唐或一山。
那么，这些地区在先行规划区指定及后续重建推进过程中应该做出哪些努力呢？
首先是扩大居民参与。居民同意率是决定更新改造项目成败的关键因素。各地区需要像盆唐一样鼓励居民参与，并积极宣传更新改造的必要性。特别是要强调，快速更新不仅能改善居住环境，还能带来资产价值提升的红利。
其次，开发区域特色化策略。需要制定与盆唐有所区别的策略。例如，一山在扩充广域交通网的同时，可以主打“生态城市”的优势；而中洞或山本可以通过改善区域内的教育、文化设施，采取针对年轻群体和新婚夫妇的营销策略，效果可能更显著。
第三，加强与地方政府的合作。地方政府应在收集居民意见和制定公共贡献方案方面发挥重要作用。有必要采取积极的行政支持，例如尽早指定信托公司或韩国土地住宅公社（LH）作为预备项目实施方，以支持快速制定计划。
对于投资者而言，针对第一代新城项目应该如何进行决策呢？
投资者有必要仔细审视此次第一代新城更新改造的公开招募结果。更新项目提供了资产增值的机会，但风险管理同样至关重要。投资者应考虑以下几个重要的决策因素：
首先，必须分析各地区的投资环境。盆唐虽是目前条件最优越的区域，但竞争极有可能变得更加激烈。相反，一山或坪村等地区门槛相对较低，初期投资成本可能较少，且在更新完成后有望获得高收益。投资者需要综合考虑各地区的居住偏好度、基础设施发展潜力和更新项目推进速度等因素进行投资。
其次，要从长期视角进行投资。第一代新城更新是一个长期项目。比起期待短期收益，从长远角度进行布局更为重要。特别是要预判居住环境改善和基础设施扩充完成的时间点，筛选出长期资产升值潜力高的区域。
第三，做好风险管理和分散投资。无法保证所有区域都能成功更新。因此，风险管理非常重要，与其将资金集中在单一区域，不如采取分散投资策略，将资金投向盆唐、一山、坪村等多个区域。此外，还应构建能够灵活应对政策变动或宏观经济波动的投资组合。
第一代新城更新项目不仅是单纯的居住环境改善，更是重塑城市功能的重大工程。以盆唐为中心的更新项目要取得可见成效，居民参与和地方政府的积极支持必不可少，并以此推动区域间的均衡发展。
投资者也应在这种变化中做出战略性判断，并保持长远的眼光。
未来第一代新城的更新将如何演变，以及其结果将对韩国房地产市场格局产生何种重大变化，这些都值得关注。即使不亲自参与投资，房地产关注者也应密切留意这一进展过程。BizHankook“房地产洞察”专栏将定期提供深度分析。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世间考察记”及YouTube频道“Stube TV”。著有《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起，只会涨该涨的地方（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。