[비즈한국] 虽然许多专家目前对非首都圈房地产市场持警告态度，认为存在投资风险，但危机与机遇往往并存。尽管未售房源增加和价格调整构成了不稳定因素，但这也意味着，在此时期进行投资，从长远来看可能是一个巨大的机遇。
正如2023年大邱寿城区投资者的成功案例所示，市场的暂时低迷为以低价买入优质房产提供了契机。掌握非首都圈房地产市场的基本规律并进行投资，将成为获取长期高收益的有效策略。
首先，让我们分析一下非首都圈房地产市场的风险因素。
第一，未售房源增加与需求不足。
未售房源增加是地方房地产市场典型的风险因素。未售房源表明住房供给超过了需求，这是价格下跌的主要原因。2024年后，大邱、釜山、蔚山等地方大都市及其他中小城市因过度供给和经济放缓，未售房源急剧增加。在需求难以支撑供给的情况下，尤其是在非热门地区，未售房源难以消化，可能导致市场复苏缓慢。
第二，区域经济放缓与人口流失。
地方经济增长放缓和人口减少直接影响房地产需求。特别是随着青年层和劳动力为寻求就业机会向首都圈迁移，地方人口自然减少。
这导致居住需求减少，商业设施也失去了经济活力，商圈和居住地的价值同时面临下降风险。
第三，主流专家对地方投资持反对意见。
大多数主流专家不建议投资地方房地产，原因在于地方市场价格恢复周期长且风险较大。投资者通常更偏好稳定性更高的首都圈房地产。这是因为在不确定的经济环境下，投资者追求稳健收益；而初期投资额相对较小、难以获得稳健收益的地方房产，其风险确实相对较高。
那么，这些风险和危机难道不能成为机遇吗？让我们总结一下地方房地产的机遇因素。
第一，投资的基本原则：低价买入。
投资的基本原则之一是在市场调整期，即价格低廉时买入。房地产投资在市场进入调整期时，以低价购入具有优良地段和价值的资产，策略上是非常有效的。例如，2023年大邱寿城区的热门公寓在价格调整时，不少投资者以低价买入，目前已获得了丰厚的收益。优质地段的公寓终究会回升，这证明了在价格下跌时买入并长期持有的策略是有效的。
第二，地段的重要性，即在调整期购入区域内的核心地段。
在地方房地产市场，地段优越的核心区公寓依然保持着旺盛需求，这意味着市场复苏的可能性较大。例如，大田西区和儒城区因学区和生活便利性优越，区域内需求持续稳定。正如这样，地方中配套设施完善的核心地段公寓，在市场波动中也具有较高的恢复潜力。
第三，非首都圈的投资成本相对首都圈更低。相较于首都圈房产，能以相对低廉的价格买入也是地方房地产的一大优势。这可以减轻初期资金压力，并为小资本投资者提供了获利机会。
例如，当釜山海云台区的热门公寓因行情调整而降价时，投资者若在此时介入，与用同等资金在首都圈购买小型住宅相比，可以获得面积更大、地段更好的居住空间。
第四，政策变化与放宽监管的预期。随着政府近期的政策调整，地方房地产市场放宽监管的可能性较大。特别是随着旨在振兴地方经济的各种开发计划发布，市场对复苏的期待感正在增强。
如果后续持续对地方主要城市放宽监管并提供房地产开发支持，将有助于营造促进地方房地产市场复苏的环境。
让我们深入研究这些危机与机遇因素，并制定投资策略。因为现在正是利用危机中机遇的绝佳时机。
首先，以长期持有为前提进行投资。
由于地方房地产市场波动性较大，建议采取长期投资而非短期投机。考虑到市场复苏所需的时间，应将价格调整期视为低价买入的契机，制定长期持有的计划。
特别是在基础设施规划明确或处于核心地段的区域买入并长期持有，随着地区发展，可以期待价格回升并获得稳健收益。
第二，关注地方收益型房地产。
在地方市场，除了购买公寓，通过收益型房地产（商铺、办公楼）也可期待稳定的租金收益。在地方主要城市，商业区内的商铺和办公楼回报率较高，对投资者极具吸引力。
特别是若能在地方主要商业中心或旅游胜地附近的区域购买收益型房产，有望获得稳定的月租金收入。
第三，采取自住与投资相结合的策略。
在地方进行投资，采取自住与投资兼顾的策略非常有利。特别是选择地段好的公寓，在自住的同时，待未来行情回升时考虑出售，从而将风险降至最低。
例如，在蔚山南区等学区和配套设施优越的地区，购买房产作为自住及投资用途，未来价值提升的可能性很高。
如果不进行深入研究，很难准确把握地方房产的实际价值。因此，必须持续关注专业房地产人士的内容及当地资讯。地方房地产市场区域特征显著，利用当地专家和房产中介的建议与信息至关重要。同时，要持续关注最新的市场动态，密切留意地段、基础设施变动及政策调整等因素。
在地方房地产市场的危机中捕捉机遇，需要均衡的投资视角。
2025年的地方房地产市场虽然看起来稍显萎缩，但在具备优越地段和基础设施的区域，机遇依然存在。正如大邱寿城区的案例一样，对核心地段的需求始终存在，在这一时期以低价进场并保持长期眼光进行投资是有效的。
地方房地产投资需要与首都圈不同的操作思路，但只要遵循“低价买入”的投资基本原则，充分利用核心区域的抄底机会，长期来看有望获得高收益。需要提醒的是，由于各地特性差异大，波动性强，必须建立在充分的市场调研和长远观点基础之上进行谨慎投资。请务必深入研究！
笔名“Pashong”的著名房地产专家金学烈，现任Smart Tube房地产调查研究所所长，曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世间探访记”及YouTube频道“Stu TV”。著有《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起，只有上涨的地方才会涨(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等多部著作。