[비즈한국] 作为首尔江南地区重建重头戏的开浦京南、友成3次、现代1次（简称“京友现”）公寓，近日针对将三座小区合并进行整备的“联合重建”项目召开了说明会。自2018年11月达成联合重建协议以来，该项目因各小区之间的利益关系未能协调，至今未能迈出整备事业的第一步——即“划定整备区域”。为何老旧重建小区纷纷尝试与邻近小区合并重建？Bizhankook对此走访调查了首尔市内联合重建的趋势。
联合重建推进第6年，“京友现”召开说明会
据整备行业透露，首尔江南区开浦洞京南、友成3次、现代1次（京友现）的快速联合重建推进委员会将于本月23日召开关于联合重建的紧急说明会。据悉，首尔瑞草区新盘浦3次、京南、新盘浦23次、宇正Esher 1·2次等5个小区合并而成的One Bailey前副理事长韩亨基（原Acro River Park理事长）以及各小区居民将出席此次说明会。
“京友现”是1984年同期竣工的开浦洞首批民营公寓。各独立小区规模较小：京南678户、友成3次405户、现代1次416户，但合并后总规模可达1499户。京友现公寓居民于2018年11月达成三小区联合重建协议并推动项目，但在制定整备计划的过程中，因预估分摊金问题产生纠纷，导致项目迟迟无法进入整备区域指定阶段。
“京友现”快速联合重建推进委员会方面表示：“我们将指出‘京友现’联合重建项目过去6年来停滞不前，以及在公开预估分摊金后因严重内部分歧濒临中断的问题点，并提出解决方案。”
“提高大型化项目性”首尔联合重建步入快车道
联合重建是指将多个住宅小区合并为一个整体进行整备的重建方式。由于比独立重建规模大，能享受到成本降低的效果，即所谓的“规模经济”。在重建过程中，建材费、设备租赁费及人工费等因大规模采购而降低；竣工后，更多的住户共同分担区内设施及服务费用，从而达到降低物业管理费的效果。
近期，联合重建成功的案例相继出现。瑞草区新盘浦18次与24次合并而成的“Raemian新盘浦Rio Cent”（475户）于2019年6月成为首个竣工的联合重建小区。随后，将瑞草区新盘浦3次、京南、新盘浦23次、宇正Esher 1·2次等5个小区合并的“Raemian One Bailey”（2990户）于去年8月竣工，进一步提高了市场对联合重建的期待感。该小区在今年9月，专用面积84㎡的户型以60亿韩元成交，刷新了“国民平型”的最高纪录。
联合重建小区预计将持续增加。此前各自组建理事会推动重建项目的首尔江南区大峙友成1次、双龙2次公寓，于去年9月达成联合重建协议，并于10月提交了总规模1332户的联合重建整备计划变更案。在Raemian One Bailey附近的“Maple Xi”（由新盘浦8·9·10·11·17次、绿园韩信公寓、Beny House等合并而成），总规模达3307户，预计将于明年6月竣工。
建筑行业相关人士解释称：“合并重建不仅可以通过规模经济降低施工成本，还能消除因建筑斜线限制等带来的约束条件，从而增加建筑容积。此外，地下停车场挡土墙或护壁工程部分需求也可合并精简。在扩大的园区内，设计、景观以及社区设施的规模和形态可以更加多样化。简单来说，就是大大提高了项目的经济可行性。”
“地段与容积率差异”：协调各小区利益是关键
联合重建的关键在于协调各小区的利益。这是因为每个小区的地段和容积率等决定重建项目收益的因素各不相同。如果将合并后的小区统一按比例分配成本和收益，可能会引发公平性问题。此前，在Maple Xi南侧尝试合并的新盘浦20次与韩信Town，以及首尔永登浦区尝试合并的木花与三部，均因未能缩小这种差异而最终分道扬镳。就“京友现”而言，京南1次和2次的容积率分别为158%和203%，存在明显差异。
“独立结算制”被视为协调各小区利益的有效方案。这是指位于同一事业施行区域内的建筑各自核算开发收益与成本的重建方式，也称为“独立核算制”或“分别结算制”。通常情况下，公寓小区内利益不同的商铺会组建内部协议会，与公寓部分分离核算成本与收益。近期，One Bailey等联合重建小区也为了预防因利益分配引发的纠纷，引入了各小区的独立结算制度。
“原址重建”也是缩小各小区利益差距的方法之一。即重建后，各原有小区居民入住到原先居住地点的建筑内。由于江边或地铁站周边等居民偏好的位置通常已定，为了减少重建过程中的矛盾，常采用此方式。成功实现联合重建的Raemian Rio Cent和One Bailey在大框架下也采用了原址重建方式。在“京友现”中，京南小区北侧靠近地铁3号线和水仁盆唐线道谷站。
Tumi房地产咨询公司所长金济京表示：“在联合重建中，最重要的莫过于通过协调各小区的利益来达成共识。项目推进过程中，技术上很难做到完美的利益分配，如果特定小区不做出让步，整合极有可能陷入僵局。大项目的溢价效应和施工成本节省效果，并不保证一定会自然地体现在每个单一小区上。”