[비즈한국] 货币供应量（总流动性，M2）与住房总市值之间的关系，是理解房地产市场核心原理的重要因素。货币供应量对整个经济的资产价格有着强大的影响，在房地产市场中，这一效果尤为显著。我们之所以需要分析货币供应量增长对住房总市值的影响，并借此审视房地产市场的过去与现在，正是为了寻找未来的投资机遇。
首先，让我们梳理一下货币供应量（M2）和住房总市值的概念。
住房总市值是指按当前市场价值计算的全部住房资产总和。它由单套住宅价格和供应量决定，并深受货币供应量的影响。
货币供应量（M2）是经济中流通的现金、活期存款、定期存款等流动性的总和。它随着中央银行的货币政策、经济增长率和通货膨胀而持续增加。
让我们分析一下货币供应量与住房总市值的相关性。
货币供应量与住房总市值呈现很强的正相关关系。这是因为住房是吸收流动性的代表性实物资产。这意味着流动性增加与资产价格上涨之间存在关联。当货币供应量增加时，流入市场的资金增多，导致可投资资产（房地产、股票等）的价格上涨。这不仅增加了购房者的购买力，还引发了期待资产价值升值的投资需求。
货币贬值（通货膨胀）与实物资产价格上涨之间也存在关联。货币供应量增加会引发货币贬值，这意味着作为实物资产的住房，其价值不会受到货币贬值的影响，甚至反而会上涨。换言之，货币价值越低，购买同样的实物资产就需要更多的货币，从而导致住房总市值上升。
利率与流动性的相互作用也必须考虑在内。当利率较低时，货币供应量的增加会进一步提高住房购买力。较低的贷款利率加速了流动性流入住房市场，从而增加了总市值。相反，当利率升高时，流动性增加的效果会减弱，但货币供应量的绝对增长从长期来看依然会导致资产价格上涨。
让我们看看韩国房地产历史中的案例。
2008年全球金融危机后，韩国银行的货币宽松政策和全球中央银行的量化宽松政策引发了货币供应量的增加。受此影响，韩国住房总市值持续上升，在2020年达到了约5000万亿韩元。
2020年疫情之后，尽管因低利率和巨额流动性供给导致市场对房地产泡沫存在担忧，但由货币供应量增加带来的住房总市值上升并没有停止。
当前，尽管利率在上涨，但由于货币供应量仍保持在高位，住房总市值也处于历史高点。
让我们总结一下货币供应量与住房总市值的启示。
房地产是流动性的最终目的地。随着货币供应量的增加，流入资产市场的资金随之增多，而房地产作为提供安全、稳定收益的代表性投资标的，其地位日益稳固。这种现象在韩国这样拥有稳定经济结构的国家，比在新兴市场国家表现得更为强烈。
货币供应量从未减少是有原因的。为了经济增长和金融稳定，中央银行一直在持续增加货币供应量。这是住房总市值长期必然上涨的根本原因之一。
最终，从投资角度来看，需要考虑“资产停泊（Asset Parking）”。
由货币供应量增加带来的资产价格上涨表明，房地产是超越短期波动、长期进行资产停泊的手段。特别是在货币供应量增长速度较快的时期，房地产是最受益的资产类别之一。
由此，我们能够从货币供应量的角度对2025年的房地产市场进行展望。
首先是利率稳定化。从2025年开始，利率上升周期有望结束，全球货币宽松趋势很有可能重新开启。这将创造一个伴随货币供应量增加而再次加速住房总市值上升的环境。
其次是重建、再开发、改造等整改事业的活跃。当货币供应量流入住房市场时，最受益的是能够解决供应短缺问题的重建、再开发、改造等整改事业区域。
最后是城市扩张因素。随着首都圈交通利好（如GTX等）的出现，由货币供应量增加带来的投资资金很有可能流入郊区。
这样一来，2025年的投资策略自然也就清晰了。
这是从长远角度投资的关键点。货币供应量增长与住房总市值的关系随着时间的推移会变得愈发明确。不要畏惧短期调整，应看好长期上涨潜力进行投资。
要进行以地段为中心的投资。流动性效应并非均匀作用于所有地区。应集中在基础设施和需求有保障的地区，特别是首都圈核心地段或有交通利好的地区。
要关注重建、再开发、改造等整改事业的投资。因为受货币供应量增加的影响，这些整改项目最有可能带来巨大的资本利得。有必要在详细审查法律和制度风险后进行投资。
也要关注小户型和租赁资产。随着货币供应量增加，租金往往也会随之同步上涨，因此投资小户型公寓或能够提供租金收益的资产，可以同时期待稳定的现金流和资产增值。
我们梳理了货币供应量与住房总市值之间的紧密关系，以及货币供应量增加对房地产市场的影响不仅在于价格上涨，还会影响市场结构。通过历史数据可以确认，货币供应量的增加持续推高了住房总市值，这从长期投资的角度解释了为什么房地产是一个有吸引力的资产类别。
2025年，随着货币供应量增加、利率稳定化以及重建与再开发的活跃，房地产市场极有可能迎来重要的转折点。投资者不应被短期波动所左右，应从长远角度将房地产作为资产停泊的手段，以追求既稳定又高额的收益。因为这不仅是简单的资产保值，更将作为通胀时代积极的资产增值策略发挥作用。
笔名“Pashong”而闻名的金学烈（Kim Hak-ryeol）是Smart Tube房地产调查研究所所长，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起只有上涨的地方才会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。