[비즈한국] 近期国内政治局势动荡，未来走向难以预料。从紧急戒严的宣布与解除，到总统弹劾案的投票与否决，一系列事件对金融和房地产市场整体造成了冲击。在贷款限制加强与全球经济不确定性的双重影响下，许多人对房地产市场失去了信心，纷纷转向观望模式。然而，类似的危机在过去也曾出现过，市场总能在混乱中找到属于自己的秩序。让我们回顾过去几次弹劾政局，并梳理出当前应采取的应对策略。
2004年房地产持续过热，2017年政权更迭后监管加强
在此之前，已经历过两次弹劾政局。首先来看看前总统卢武铉被弹劾的2004年市场状况。2004年3月，卢武铉总统弹劾案在国会通过，政局陷入混乱。但随着2004年5月宪法法院驳回弹劾案，政局很快趋于稳定。当时韩国经济受2003年信用卡危机余波影响，消费萎缩，全球经济放缓也对经济增长产生了抑制作用。
首尔及首都圈公寓市场延续了自2002年以来的房地产过热现象（尤其是江南地区重建公寓价格上涨）。弹劾政局虽然在短期内引发了市场观望，但宪法法院驳回弹劾后，以江南重建项目为中心的买盘迅速回暖。随着政府监管减弱，贷款政策放宽和开发预期进一步推高了房价。
地方房地产市场相较于首都圈则相对平静，市场仍由首都圈的投资与刚需主导。2004年下半年以后，房地产市场几乎未受弹劾政局影响，宪法法院的裁决起到了稳定市场心理的作用。此后，卢武铉政府开始通过限制预售权转让、引入LTV（房贷价值比）及DTI（总债务偿还比率）等强化监管政策，正式启动了对房地产过热的抑制措施。
第二次弹劾政局发生在2016年至2017年，对象是前总统朴槿惠。朴槿惠总统弹劾追诉案于2016年12月在国会通过，2017年3月宪法法院最终裁定弹劾成立，随后于5月提前进行了大选。
尽管伴随着全球经济复苏，韩国经济呈现稳定增长，但家庭负债增加和房地产过热成为了主要问题。首尔及首都圈市场自2016年底起，主要地区的公寓价格出现暴涨，特别是江南地区和核心重建园区引领了价格攀升。尽管弹劾政局全面展开，但房地产市场受低利率和贷款放宽的影响远大于政治形势。
在弹劾政局中，与首都圈不同，地方市场持续面临未售住房增加和价格停滞的困境。不过，釜山、大邱等部分地区凭借开发利好呈现出上涨趋势。
宪法法院裁定弹劾成立后，文在寅政府的房地产政策急剧转向强化监管。通过2017年的“8·2对策”，指定调整对象地区，加强LTV·DTI限制，并加征转让所得税等手段，有效抑制了投资需求。受此影响，2017年下半年部分地区房价出现调整，但江南区重建项目和热门地区由于供应不足，反而维持了涨势。
需采取短期观望，密切关注政策走向
纵观两次弹劾政局，其共同影响总结如下：第一，关于市场心理。政治混乱虽然在短期内造成了观望情绪，但并未长期挫伤市场参与者的心态。相反，经济因素（利率、贷款政策、供应政策）及政府的政策导向对房地产市场产生了更大影响。
第二，首都圈与地方的差异化。在两次弹劾政局期间，首都圈（特别是首尔）市场均表现出强势，而地方市场则相对停滞或下滑。这是因为即便在经济和政治混乱中，首都圈仍是刚需与投资需求集中的区域。
第三，长期后果。弹劾后的政权更迭往往伴随着强力房地产监管的实施，这并未达到稳定市场的预期效果，反而引发了供需失衡，助推了部分地区的价格上涨。
那么，对于当前局势该如何看待呢？2024年的弹劾政局呈现出与以往不同的样貌。政治不确定性与贷款限制交织，导致市场整体萎缩。结合历史案例，当前可考虑以下策略：
首先，短期观望是有必要的。在政治混乱消除前，建议避免盲目的买入或卖出决策，保持对市场是否趋于稳定的观察。即便如此，首都圈的核心地带仍值得关注。首尔及京畿道围绕GTX（首都圈广域快铁）线路的潜力投资区域，在政治动荡结束后极有可能持续回暖。
此外，由于民营与公共住房供应均可能受阻，中长期内需制定考虑因供应不足导致价格上涨的策略。最后，考虑到弹劾后可能出现政权更迭或政策基调转变，必须持续观察政府在房地产监管方面的放松或加强动向。
弹劾政局虽会带来暂时性混乱，但需牢记长期来看市场仍受基本的供需逻辑驱动。为了稳定的资产管理，现在是冷静分析市场趋势并寻找机会的关键时期。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈（Kim Hak-ryul），曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世界考察记”及YouTube频道“StuTV”。著有《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《现在只有该涨的地方会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。