[비즈한국] 受大规模全租诈骗余波影响，在全租市场上，加入韩国住宅都市保证公社（HUG）的“全租保证金返还保证（保证保险）”已成为必要条件。为了满足这一条件，房东们开始将房源从全租转为月租或半全租。政府认为保证金返还是导致全租诈骗的原因，因此加强了相关要求，但被迫降低全租保证金的房东们对此怨声载道。而在全租诈骗的担忧下，那些为了寻找“安全住房”而不得不承担高额费用的租客，压力同样不小。
居住在首尔市江西区的自由职业者A某在月租合约到期前曾考虑过全租房，但最终选择了放弃。因为除了地下室、小户型或偏远地段外，普通住宅的全租保证金早已远超2.5亿韩元。担心血本无归的A某，将每月70多万韩元的月租视为“安全成本”，再次续签了单间月租房。
在首尔市麻浦区寻找搬迁地的上班族B某陷入了苦恼。因为他想入住的写字楼里，只有月租15万~20万韩元、保证金在1.4亿韩元左右的“半全租（月租与全租混合的形式）”房源。B某为了减少固定开支，询问是否可以改为全租，但得到的答复是“因为保证保险的原因无法办理”。
为了满足保证保险的投保条件，越来越多的房东选择降低全租保证金并收取月租。这是因为在全租诈骗的影响下，加入保证保险已成为必要条件。受此趋势影响，月租保证金也在上涨。据房地产平台Dabang显示，11月首尔联排及多户型住宅的月租保证金平均已突破1亿韩元，达到1.053亿韩元。相比今年1月时的7585万韩元，涨幅约为40%。月租金也不便宜。以保证金1000万韩元为准，11月首尔平均月租金高达84万韩元。对于想要避开全租诈骗的租客来说，相当于要么缴纳与全租水平相当的月租保证金，要么每月缴纳高昂的月租金。
首尔的一位房地产中介表示：“现在租客也倾向于选择月租。但房东为了能招揽下一位租客，需要足够的保证金，因此他们尽可能在保证保险允许的范围内设定保证金，并收取月租。”他还补充道：“如今写字楼里纯全租房源已经很少见了，大多以半全租或月租形式推出。”另一位中介也表示：“房东即使想转为全租也做不到，因为全租诈骗和政策监管加强，短短几年间市场气氛完全变了。”
所谓全租保证金返还保证，是指HUG作为保证商品，在全租合同终止时，负责向租客返还房东应当退还的全租保证金。承保对象包括单户、多户、多层、联排、多户型住宅、养老福利住宅、居住型写字楼及公寓。投保条件是全租保证金与优先债权金额之和，必须低于住宅价格乘以担保认可比例（LTV）90%后的金额。
HUG于2023年加强了租客加入保证保险的条件，原因是判定保证金返还的便利性助长了全租诈骗。HUG在计算加入保证保险的住宅价格时，将基准从公示价格的150%下调至140%，并将担保认可比例从100%下调至90%。据此计算，只有全租保证金在公示价格的126%以下时，才能加入保证保险。当时，对于公示价格低于实际价格的别墅（多户/联排住宅）来说，房东必须进一步降低全租保证金，因此招致了强烈的反对。
近期，有消息称HUG正在探讨将担保认可比例进一步下调至80%的计划，这再次引发了市场动荡。如果担保认可比例降至80%，保证保险的准入条件将降至公示价格的112%。房地产中介公司Jiptos分析称，若强化至公示价格的112%，全国约69.1%的别墅将无法通过现有保证金加入保证保险。市场也担忧，自有资本较少的“杠杆投资（Gap Investment）”房东因无法向下一位租客返还保证金而导致二次受害。在引发争议后，HUG于本月9日宣布：“目前阶段暂不考虑下调全租保证金返还保证的担保认可比例。”
但有观点指出，鉴于全租市场已触及结构性瓶颈，制度改革势在必行。世宗大学房地产系教授林在万指出：“现在的全租市场结构是不可持续的。再加上政府承担了所有责任，下调保证比例是不得已的选择。全租价格必须大幅低于买卖价格，才能防止所谓的‘空壳全租’或无资本杠杆投资。”
政府也加强了房东的保证金返还义务。HUG正在推进将房东必须加入的租赁保证金保证保险标准，也统一降至与租客保证保险相同的公示价格的126%。租赁经营者有义务加入租赁保证金制度，未加入者将被处以罚款。原定于7月实施的租赁保证金保证保险标准变更因故推迟，已变更为2025年1月1日（以新标准为准）生效。
此外，也有观点认为，随着全租房源减少，高额月租将会增加。HUG近期对全租保证制度进行了改革，以阻止高额月租租赁合同加入保证保险。针对含有月租的合同，应用6.0%的转让比例，仅在全租保证金（换算后）首都圈7亿韩元、其他地区5亿韩元以下时才可投保。变更后的标准将适用于今年12月30日以后的新申请。
不过，林教授表示：“我认为不会出现大家所担忧的那种极端的‘月租化’趋势。但政府在制定政策缓解租客从全租转向月租负担的同时，也必须制定相应的战略，以打造一个安全的全租市场。”