[비즈한국] 韩国两大建筑公司三星物产028260与现代建设000720围绕首尔龙山区汉南4区再开发项目的施工权展开了竞争。近期，由于工程造价上涨问题，各整改项目工地频繁出现组合（业主委员会）与建筑公司之间的摩擦，因此两家公司在各自的投标方案中都极力强调降低工程造价与增加收益的效果。BizHankook获取了汉南4区再开发项目施工方竞标方案对比表，并对两家公司的提案内容进行了对比分析。
据整改行业透露，在去年18日截止的首尔龙山区汉南4区再开发项目施工方选定竞标中，三星物产与现代建设参与了角逐。两家公司在当天向组合提交了投标保证金500亿韩元及投标方案，正式开启了竞标战。三星物产提出的项目名称为“莱美安Glow Hills汉南”，现代建设提出的项目名称为“THE H汉江”。这是三星物产与现代建设时隔17年，自2007年铜雀区正金村重建项目后，再次在整改项目施工权上进行对决。当时是由现代建设拿下了施工权。汉南4区组合计划于2025年1月18日召开大会，选定最终施工方。
从目前的外部评估指标来看，三星物产领先于现代建设。在今年韩国国土交通部的土木建筑工程施工能力评估中，三星物产以31万8537亿韩元的评估额位居第一，现代建设以17万9436亿韩元的评估额排名第二。施工能力评估额意味着建筑公司一次性能够执行的工程能力。在韩国三大信用评估机构（韩国企业评价、韩国信用评价、NICE信用评价）的信用等级（以投标日为准）方面，三星物产也以“AA+”领先现代建设的“AA-”两个档次。
在向汉南4区提出的工程造价和工期方面，现代建设占据优势。现代建设向汉南4区提出的总工程费为1万4855亿韩元（每3.3㎡ 888万韩元），比三星物产的1万5695亿韩元（每3.3㎡ 938万韩元）便宜了约840亿韩元（6%）。此前，汉南4区组合在招标公告中提出的预估工程费为1万5724亿韩元（每3.3㎡ 940万韩元），高于两家公司的提案水平。工期方面，现代建设为49个月，比三星物产（57个月）提前了8个月。
不过，三星物产也有增加收益的考量。三星物产表示，将由公司自行承担开工前因物价上涨导致的工程费上涨部分，最高可达314亿韩元。公司提出的该项目开工日为2028年1月，即选定施工方3年后。此外，三星物产还提议将汉南4区的总户数较组合设计的原方案增加29户，达到2370户。三星物产方面估算，若以每3.3㎡预售价7000万韩元计算，可带来339亿韩元的额外预售收益。
在项目费用贷款利率方面，现代建设领先。现代建设表示，将以大额可转让定期存单（CD）利率+0.1%的水平筹集包括投标保证金在内的全部组合项目费用。相比之下，三星物产虽将投标保证金利率设定为CD利率-0.5%，但其余整体项目费用则按CD利率+0.78%筹集。投标保证金方面三星物产低了0.6个百分点，但在其余项目费用上现代建设则有0.68个百分点的优势。现代建设推算，如果利率差为1%，在借贷1.5万亿韩元项目费时，可产生425亿韩元的金融成本节约效果。
在分摊金缴纳或退款支付时间点上，三星物产更有利。三星物产向汉南4区提出的分摊金缴纳时间是入住后4年内，而现代建设为入住后1年内，缓缴期相差约3年。两家公司的分摊金缴纳标准均为需求方融资基准。在退款方面，三星物产提出在预售合同完成后30日内支付100%，而现代建设则表示按一般预售合同签订时50%、中期付款30%、余额20%的比例支付。通常整改项目的一般预售是在完成组合员分摊后进行的。
汉南4区再开发项目是拆除首尔龙山区普光洞360号一带的老旧及劣质建筑物，建造地下7层至地上22层、共51栋公寓（2331户）的整改项目。总工程费为1万5724亿韩元（每3.3㎡ 940万韩元），预计包括各类费用在内的总项目支出将达到2万亿韩元。这是汉南新城4个已完成整改区指定区域中，唯一尚未选定施工方的区域，由于一般预售货源（约800户）较多，被评价为具有良好的商业价值。
三星物产相关人士表示：“我们为拥有区位优势和象征性的汉南4区准备了最好的条件。我们将全力以赴，使汉南唯一的‘莱美安’小区成为该地区最好的小区。”
现代建设相关人士也表示：“继‘THE H汉江’（汉南3区）之后，我们将打造约8000户规模的‘THE H’品牌城，并完成超越汉南新城、成为汉江中心的城市地标。”