[비즈한국] 韩国房地产市场被认为是世界上极为独特的市场。政府、政界以及各种利益相关方错综复杂地交织在一起，由此产生的房地产政策本身甚至被称为一部“超现实主义作品”。
然而，人们不断提出质疑：这部作品究竟是为了平息市场动荡、保护实际购房需求者并实现居住稳定，还是仅仅出于政治表演和追求短期效应？
贷款监管、预售价格上限制度、租赁三法、土地交易许可制度等多种监管政策，与最初的意图相反，反而产生了副作用，加剧了市场混乱。更进一步说，由此受到最大伤害的，往往正是本应受到保护的市场弱势群体。
让我们逐一审视各项监管政策。
首先，贷款监管究竟是为了谁的政策？
贷款监管是为管理家庭负债而引入的。但在现实中，贷款监管却成为了给实际购房需求者带来最大负担的政策。尤其是总债务本息偿还比率（DSR）等规定，使得实际购房者通过贷款置业变得困难。这自然地导致需求涌向全租（Jeonse）市场，最终造成了全租价格暴涨的副作用。
近期，即便在基准利率下调的情况下，通过上调加算利率来增加贷款负担的做法，看似是为了维持银行的盈利结构，实则给实际购房者带来了双重重压。贷款监管表面上看似是维持市场稳定的机制，实际上却产生了进一步缩小房地产市场可及性的副作用。
预售价格上限制度反而成了引发投机需求的政策。
预售价格上限制度是为了稳定房价而引入的。但该制度更加凸显了新房的稀缺性，从而产生了刺激预售权溢价等投机需求的副作用。受预售价格上限制度影响，重建及再开发项目被迫延迟，随着供应短缺加剧，现有公寓的价格反而出现了上涨。
预售价格上限制度的另一个问题是地区间的不均衡。在部分地区，由于该制度导致价格竞争力下降，需求随之减少；而在热门地区，竞争却愈演愈烈，市场扭曲现象进一步加剧。由此甚至产生了“彩票式预售（Lotto Housing）”这一新造词。这种现象刺激了投机心理，并为实际购房者树立了更高的门槛。
租赁两法（注：原文指代租赁三法中常提及的两项核心法案）是否真的保护了租户也令人怀疑。
租赁两法是为保护租户而引入的政策。但现实情况却截然相反。全月租上限制度和合同更新请求权创造了对房东过于不利的结构，最终导致了全租房源的急剧减少。全租房源短缺加速了向月租制的转换，这进一步增加了普通百姓的居住成本负担。
此外，随着房东不愿续签全租合同，转而在合同到期时卖房或改为月租的案例增加，租户的选择权进一步缩小。像这样，租赁两法反而沦落为给租户带来更大伤害的法律。
争议最大的制度是多套房持有者监管。实际上，他们是绝大多数租赁住房的供给主体，但该监管却仅仅缩减了租赁市场的供给。
坦率地评价，政府监管多套房持有者的政策具有浓厚的政治色彩。然而，该政策导致了作为租赁物件供给者的多套房持有者被挤出市场。对多套房持有者征收过高的取得税、转让所得税和持有税，迫使他们退出了租赁市场。这导致了租赁房源短缺，助推了全租和月租价格的上涨。
多套房持有者监管从根本上忽视了房地产市场的供需平衡。如果租赁房源减少，最终受到最大伤害的必然是租户。通过监管多套房持有者想要实现的稳定普通百姓居住的目标完全落空了。
最让人无法理解的监管，是利用土地交易许可制度来控制住房交易。从卢武铉总统时期起，由于违宪要素过大，住房交易许可制度甚至无法实施，如今却打着土地交易许可的旗号搞变相监管。这是一种卑劣到极点的懦弱监管手段。
土地交易许可制度本是为了防范投机和稳定市场而引入的，但在现实中却变质为抑制住房交易的手段。由于以“住房交易许可制度”之名会引发巨大的违宪争议，为了绕过这一问题，采用了“土地交易许可制度”，实际上全面封锁了住房交易。
该制度打着防止伪装成住房交易的土地投机这一旗号，但实则严重限制了住房交易，侵犯了实际购房者的财产权和契约自由。要求通过地方政府审批才能进行交易的程序，从本质上过度侵犯了私有财产权，正面违背了宪法保障的财产权和市场自由运作原则。
这种仅存在于韩国的各类房地产监管所引发的市场扭曲，最终导致的结果仅仅是加剧了实际购房者的痛苦。监管或许能带来短期效应，但从长期来看，它损害了市场信用并导致了效率低下。
那么，韩国房地产市场究竟该何去何从？必须减少政府过度的干预，朝着尊重市场自主性的方向前进。
具体的替代方案如下。
首先是放宽监管并分阶段废除。为了实现房地产市场的稳定，应分阶段放宽监管。这既能给市场参与者适应新环境的时间，同时也能提供恢复市场自主性的机会。
必须扩大供应。市场稳定的核心在于供应。应放宽重建与再开发监管，扩大公共住房，并通过地方均衡发展来增加住房供应。
必须加强信息的透明度。房地产市场是一个信息不对称性很高的市场。应通过提供透明的信息，支持市场参与者做出正确的判断。据我所知，此前曾发生过试图操纵统计数据的行为，且目前正在审理中。这样的事情决不能再发生。
市场必须像市场那样运营。房地产市场不仅是简单的经济问题，它与国民生活直接相关，也与国家经济的稳定性紧密相连。监管在短期内可能有效，但长期来看会引发市场的扭曲与不信任。政府和政策制定者现在应该从名为“监管”的陷阱中走出来，朝着尊重市场的方向前进。当市场回归市场，政策回归政策时，房地产市场的真正稳定才有可能实现。
以笔名“Pashong”闻名的金学烈（音译），现任SmartTube房地产调查研究所所长，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他运营并主持Naver博客“Pashong的世间探访记”以及YouTube频道“StuTV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起只有会涨的地方才会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。