[비즈한국] 首尔市近期以促进经济活力和稳定民生为目标，加速推出了多项放宽监管的方案，引发了广泛关注。这项由吴世勋市长主导的政策，包含了大幅取消建筑和开发领域限制的意愿，例如放宽商住混合建筑的非住宅用途比例，以及扩大环境影响评价的豁免范围等。随后，首尔市又进一步宣布放宽公共贡献比例并简化行政程序，扩大了政策覆盖面。然而，这些政策是否真能促进首尔房地产市场回暖并提升市民生活质量，仍存疑虑。
此外，在首尔市当前推行的各种房地产相关政策名目繁多、却几乎未能产生实质性成果的背景下，不少人对此次放宽监管方案能否得到妥善落实持怀疑态度。
泛滥的城市更新项目——漂浮不定的政策
首尔市目前已在同步推进多个城市更新和住宅改造项目，代表性案例包括“新速统合企划”、Moa Town（小规模住宅区改造）、城市更新新政（New Deal）等。这些项目各自设定了不同的目标与方向，有的旨在扩大住房供给，有的则以改善落后地区为目的。然而，大多数项目在未能拿出具体成果的情况下处于停滞状态。
例如，“新速统合企划”在推进初期备受期待，但由于策划阶段繁琐的行政程序及居民间的矛盾，进展非常缓慢。Moa Town项目虽以修缮现有独栋住宅密集区和供应小型住房为目标，但因地方政府与居民间缺乏合作，且缺乏经济可行性，也未能取得实质性进展。至于城市更新新政，虽然在全国范围内铺开，但因目标设定过高及预算执行效率低下等问题饱受批评。
在现有项目进展缓慢的情况下，人们不禁质疑新的放宽监管政策能否落到实处。这也是为何外界批评政策缺乏明确优先顺序，与其说是为了解决实际问题，不如说是为了增加政策数量。
放宽监管的实效性——可能性与局限
首尔市发布的放宽监管方案旨在通过激活民间开发来增强经济活力。然而，这在现实中存在一定的局限性。
首先是市场环境与政策目标之间的脱节。
当前首尔房地产市场面临高利率、交易冰封、供给不足等复杂问题。在这种情况下，即便取消部分监管，也很难诱导民间积极参与。例如，即使放宽商住混合建筑的强制性商业设施比例，在商业设施需求减少的背景下，也很难期待其产生实际效果。
其次是既有政策之间的冲突问题。
放宽监管旨在扩大供给和促进开发，但极有可能与现有的其他房地产政策发生冲突。例如，土地交易许可区域限制了交易本身，降低了市场流动性；而预售价格上限制度则削弱了新项目的盈利能力。这种旧监管与新政策之间的方向性矛盾，可能会给市场带来混乱。
第三是行政能力的局限。
当前首尔市正在同时推进“新速统合企划”、Moa Town等多个政策。在如此复杂的政策结构下，要确保新增加的放宽监管政策顺利实施，需要巨大的行政能力和资源支撑。但现实中，行政基础设施恐难支撑如此大规模的联动。
大幅放宽监管，真的优先需要吗？
首尔市的放宽监管方案确实有其积极的一面。例如，简化环境影响评价程序可以减少项目延误，并提高投资吸引力。此外，放宽公共贡献比例有助于提升改建项目的经济效益，从而促进住房供给。
然而，这些政策在解决当前市场核心问题上能发挥多大效用，仍是未知数。
在取消监管之前，还有更迫切的问题亟待解决。例如，预售价格上限制度被认为是降低开发项目盈利能力并抑制供给的主要原因。若不解决这一问题就放宽监管，很难达到激活开发的目标。
此外，恢复市场参与者的信任更为优先。首尔市不断发布新政策，但如果现有项目毫无进展，市场对首尔市政策的信任度必然会下降。
重设方向——需思考放宽监管的本质
首尔市不能仅仅停留在取消或放宽监管上，而应考虑政策的实效性和市场适应性。应明确优先顺序，推进真正能在实际环境中产生效果的政策。
为此，改善既有政策是当务之急。
目前推进中的“新速统合企划”和Moa Town等项目均未取得应有成果。在引入新政策前，应先深入分析既有政策存在的问题并制定改善方案。
确保政策间的整合性与一致性也至关重要。
必须确保放宽监管措施与既有政策互不冲突。为此，应加强与各方利益相关者的协商，并引入以现场为导向的应对方式。
恢复市场信心也应同步进行。
在政策发布与执行过程中保持透明度和一致性，才能重获市场参与者的信任。这比短期的成绩更能促进长期的市场稳定。
归根结底，对于无实效的放宽监管必须谨慎。
首尔市的放宽监管方案在短期内可能会起到激发民间活力、促进住房供给的积极效果。但在现有政策名目繁多且进展不佳的情况下，若想让追加的放宽政策发挥作用，必须采取谨慎的态度。
首尔市若想取得真正成果，必须直面当前的市场问题，并从亟待解决的监管和政策着手。放宽监管本身是手段而非目标。只有做好系统的准备并落实执行，该手段才能发挥其应有的作用。
以笔名“Pashong”闻名的金学烈（音译），现任Smart Tube房地产调查研究所所长，曾担任韩国盖洛普房地产调查本部的组长。他运营并主持Naver博客“Pashong的世界探索记”以及YouTube频道“Stew TV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《韩国房地产未来地图（2021）》、《从现在起，只有该涨的地方才会涨（2020）》、《韩国房地产使用指南（2020）》等书。