【Bizhankook】2月12日，首尔市政府宣布将正式推动解除土地交易许可区（以下简称“土许制”）。此举旨在废除限制市民行使财产权的监管，为房地产市场注入活力。具体计划是立即解除除国际交流复合区（蚕室、三成、大峙、清潭洞）以外的291个公寓小区及6处“迅速统合规划”区域的管制，并计划到2027年分阶段解除共59处区域的限制。然而，14个正在推进重建的公寓区、主要再开发地段以及投机过热地区仍将维持土许制。
这种“部分解除”政策真的能在保护市民财产权的同时稳定房地产市场吗？相反，在维持监管的区域，有关宪法规定的财产权侵害争议和市场扭曲的可能性依然存在。况且，正如首尔市所承认的那样，已有研究结果表明土许制仅有短期效应，长期来看效用会递减。本文将分析该政策的背景，展望解除后对房地产市场的影响，并指出残留监管所存在的问题。
土地交易许可制是20世纪70年代末为遏制房地产投机热潮而引入的监管机制。通过强制要求在开发预定地或投机担忧地区进行大规模土地及住宅交易时必须事先获得许可，旨在切断投机需求并稳定价格。特别是2000年代中期以后，随着重建和再开发热潮兴起，为了防止投机现象向首尔江南、松坡等特定地区集中，该制度被扩大适用。
在适用土许制的地区，购房时被强制要求2年内实际居住，且禁止以租赁或全租为前提的投资行为（Gap Investment）。这不仅是控制交易，更具有限制所有权行使本身的性质。例如，在再开发预定公寓的情况下，直至成立组合（业主委员会）之前，土地交易实际上变得不可能，居民行使财产权受到封锁。
初期土许制在抑制投机需求和稳定价格方面发挥了一定作用。2010年代初期江南一带价格暴涨势头的平息，土许制的影响很大。然而随着时间推移，两个问题凸显出来。第一，由于范围广泛的监管，导致连开发已完成地区的交易也趋于萎缩，市场流动性下降。第二，若再开发项目延迟，土许制的维持期限也会随之延长，导致居民不满情绪高涨。首尔市也曾通过2024年的研究课题，承认了“虽有短期效果，但长期来看效力减弱”的结果。
首尔市此次解除措施提出了三大原则。
第一，排除国际交流复合区内的14个重建公寓区。这些小区已通过安全诊断，重建在即，认为投机需求流入的可能性较高，因此判定需要维持监管。第二，立即解除6处“迅速统合规划”区域。鉴于这些项目已完成组合设立许可，具备了法律基础，故予以解除。第三，到2027年分阶段解除59处区域，以组合设立许可时间为准，推动逐步放宽。
另一方面，狎鸥亭、汝矣岛、木洞、圣水洞等主要再开发地段，以及34处公共再开发项目、投机过热地区内的14处“迅速统合规划”项目，将在完成管理处分计划许可、投机可能性降低之前维持监管。
此次解除是顺应市民社会的强烈要求。在1月由吴世勋市长主持的“放宽监管、搞活民生大讨论会”上，市民们敦促：“废除侵犯财产权的土许制。”事实上，在土许制指定区域，因限制居住迁移、难以处置财产等导致的投诉频发。首尔市采纳了这些声音，立场转变为“从广泛监管转向选择性监管，以保护市民财产权”。
另一方面，政策中也透出对房地产市场不确定性的担忧与妥协。首尔市在解除后仍强调，“若出现投机需求将立即重新指定”，并未放松警惕。这显示出该举措意在预先切断过热地区，是在市场稳定与财产权保护之间寻求平衡。
预计此次解除措施将在短期内带动解除区域的交易量增长。特别是6处“迅速统合规划”区域和国际交流复合区周边的公寓，可能会因买入需求集中而承受价格上涨压力。但这与首尔市所期待的“市场活力”尚有距离。反而，若投资者将资本集中在解除区域，可能会导致与未解除区域（如江南三区）之间的差距进一步拉大。
此外，土许制解除带来的价格上涨可能导致租金上涨，从而加重普通民众的居住负担。我们需要反问：首尔市所强调的“保护财产权”，是否仅仅代表了部分资产阶层的利益？
韩国宪法第23条明确规定“所有国民的财产权均受保障”。然而在土许制维持区域，所有者无法自由处置土地的状况持续存在。这在可能侵犯财产权行使本质内容方面，存在违宪争议。2022年宪法裁判所也曾暗示，“若土地交易许可制超过财产权限制的限度，可能面临违宪判决”。
首尔市以“防止投机”为由主张监管的正当性，但判断是否投机的标准却非常模糊。例如，将14个重建公寓作为监管维持对象，仅依赖于“投机可能性”这一抽象依据。这可能导致政策的随意性，损害法律稳定性。
首尔市强调通过解除土许制来“提高房地产市场的可预测性”。然而，将“迅速统合规划”项目的解除时间点限定在组合设立许可完成后，反而造成了因项目推进速度不同而产生的不平等。组合设立延迟的地区无法脱离监管，可能导致不平等现象固化。
此外，正如首尔市所承认的，土许制长期来看效果甚微。房地产市场会发展出规避监管的手段，反而制造出更复杂的问题。最终，土许制停留于“权宜之计式监管”，未能成为根本解决方案。
首尔市的土许制解除虽然包含了保护市民财产权的积极目标，但依然存在的监管与政策矛盾仍是亟待解决的课题。首尔市若想捕获“放宽监管”与“市场稳定”这两只兔子，需要持续的监测与灵活的政策转换。现在是需要平衡的政策，而不是简单的废除监管，以此来恢复市场信任并保障居民的权利。
以笔名“Pashong”而闻名的金学烈（音译），现任Smart Tube房地产调查研究所所长，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从此只涨能涨的地方(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等作品。