[비즈한국] 随着6月3日总统大选的临近，各位总统候选人都将房地产政策作为核心竞选承诺。“扩大供应”、“放宽管制”、“税收正常化”、“支持青年及老年群体”等字眼层出不穷。然而，市场和民众的反应却十分冷淡。大多数人普遍持有一种消极态度，认为：“到头来也不过是空谈而已。”
为什么房地产竞选承诺越是反复提出，人们就越不相信呢？让我们梳理一下此次大选候选人至今提出的主要房地产承诺，对比过去的政策失败案例，并探讨切实可行的替代方案。
让我们先回顾一下过去房地产承诺失败的案例。
文在寅政府（2017-2022）将房地产政策视为国政核心任务。候选人时期曾承诺“会遏制房价”，就任后也接连推出了“8·2措施”、“9·13措施”、“12·16措施”等强力的需求抑制政策。然而，首尔公寓的中位价格在任期内上涨了近两倍。供应不足和一味推行管制措施反而加剧了市场扭曲。
朴槿惠政府（2013-2017）承诺“房地产正常化”，但被对经济衰退的担忧所束缚。初期虽然通过放宽管制诱导交易活跃，但由于只专注于需求恢复，却未能有效管理租房市场，导致了“全租难”的爆发。
李明博政府（2008-2013）将“半价公寓”作为代表性竞选承诺，但由于韩国土地住宅公社（LH）的财务恶化、土地获取失败以及忽视刚需群体等原因，未能实现。这是供应承诺仅停留在口号层面的典型案例。
卢武铉政府（2003-2008）同样宣称要“根除房地产投机”，但未能阻止首尔江南区公寓价格的飙升。虽然加强了综合房地产税等税收政策，但由于未能妥善管理市场需求，导致实际房价稳定失败。
综上所述，历届政府的房地产承诺虽然宣称拥有“坚定的意志”，但实际上每次都因为供应不足、政策混乱、市场抵触以及未能反映社会结构变化等障碍而告吹。
让我们总结一下过去房地产承诺无法落实的原因。
首先，供应目标的夸大与执行力不足。
历届政府都承诺过“100万套”、“150万套”、“250万套”等大规模住房供应，但实际上由于土地获取、资金筹措、项目可行性不足等现实限制，均未能实现目标。例如，卢武铉政府的100万套、李明博政府的150万套、朴槿惠政府的幸福住宅20万套等大规模租赁住宅承诺，由于巨大的财务负担以及LH公社等公共机构的财务恶化，几乎没有一个是100%履行的。
其次，如“半价公寓”等讨好型承诺的不可实现性。
李明博政府承诺在首尔等房价昂贵的地区供应“半价公寓”，但实际上受土地补偿金上涨、建筑成本增加、资金困难等因素影响，分售价被上调至市价的70~80%水平。除了示范地区（江南世谷、瑞草牛眠）外，并未真正实现，反而因大规模供应导致了全租价格飙升和住宅市场低迷。
第三，公共租赁住宅、基本住宅等方案的可行性争议。
在近期大选中提出的“基本住宅100万套”等扩大公共租赁的承诺，也因缺乏土地获取、资金筹措、商业性等具体执行方案而受到质疑。例如，考虑到第三期新城市整体供应量为35万套，有意见指出在首都圈获取100万套土地实际上是不可能的。
第四，与市场脱节，管制政策的副作用。
文在寅政府推出了29次房地产对策，却未能稳定房价。政府过度干预市场或加强租赁保护法等管制，反而产生了供应萎缩、全租价格暴涨、交易冻结等副作用。
第五，缺乏具体执行方案与财政计划。
关于改善公共租赁住宅质量、出台民间租赁诱导政策等承诺，也因缺乏详细的执行办法或财务规划而受到批评。例如，经常出现承诺提供减税优惠，但却缺少具体的减免方式的情况。
总之，对大规模供应承诺的现实局限、讨好型承诺的无法实现、具体执行方案与财源对策的缺失、与市场脱节的管制政策失灵，以及对公共租赁住宅等长期财政负担考虑不足且缺乏执行力等重复性失败，最终导致了选民对政策的极度不信任。
那么，为了获得值得信赖的房地产政策，我们期待此次大选能出现以下承诺：
第一，确保供应扩大的“可行性”。应现实地提出供应目标，并公开土地获取、审批许可、资金筹措等具体执行计划。中心城市的高密度开发、容积率上调等应与当地社区的沟通与协商、基础设施扩建并行。
第二，管制与市场功能的平衡。应合理设计遏制投机、保护刚需群体以及发挥市场自主供应功能之间的平衡。应彻底废除重建超过额度利益回收制、租赁二法、预售价格上限制、土地交易许可制等仅为管制而存在的制度，并彻底杜绝其复辟的可能。
第三，以中长期的“百年大计”进行构想。不应是执着于短期成果的选举用政策，而是需要扩大公共租赁住宅比例（目标至少20%）、引入住房保险制度等长期路线图。无论政权如何更迭，能保持一贯性推进的政策设计和立法至关重要。
房地产政策是一个无法在短时间内解决的复杂课题。仅凭选举季节重复的“扩大供应”、“放宽管制”口号，很难获得市场的信任。可行的目标、具体的执行计划、长远的视角、与市场的沟通以及确保政策的一贯性，才是此次大选候选人必须拿出的真正房地产承诺。
笔名“Pashong”的金学烈是智能管家（Smart Tube）房地产研究所所长，曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世间探索记”及YouTube频道“Stu TV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起，只会涨的地方才会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。