[비즈한국] 30多岁的A先生夫妇最近签订了首尔的一套公寓买卖合同。为了贷款，A先生咨询了多家银行，但由于各家银行利率相差超过0.3%p，令他十分苦恼。虽然有银行提出了3.6%的5年期固定利率方案，但同时也附加了要求存入定期存款、平均余额保持在200万韩元以上等降低利率的条件。考虑到未来利率可能进一步下调，A先生也咨询了“6个月变动利率”，但所有银行都报出了4%出头的利率，并表示“不推荐”。
令人印象深刻的是，尽管韩国央行降息预期占据主导，但各家银行在提到“近期利率下调已反映在内”的同时，都一致表示“利率恐怕不会大幅下降”。A先生说：“银行异口同声地提到从7月开始实施的贷款监管强化政策，并表示即便韩国央行降息，贷款利率恐怕也不会有太大的下调空间。”
近期正在看房的30多岁B先生，考虑到要等到7月以后才能支付尾款，调低了预想购买的公寓价格范围。拥有约4亿韩元现金的B先生原本打算贷款4亿韩元购入8亿韩元左右的房产，但由于金融监管部门近期正在推动强化监管，他感到不安。虽然在大型企业工作比较稳定，但由于是单职工家庭，他担心如果利息急剧上涨，本息偿还压力会随之增大。出于对贷不到款的担忧，B先生最近正在考察7亿韩元左右的公寓，同时也考虑缩小贷款规模的方案。
金融监管部门基调不变：“将加大贷款难度”
金融监管部门的政策走向是“强化家庭债务管理”。最典型的措施就是从7月开始实施第三阶段压力总负债偿还比率（DSR），进一步收紧住房抵押贷款（房贷）额度。
目前，在银行体系下，贷款者只能在DSR不超过40%、储蓄银行不超过50的限度内申请贷款。压力DSR是通过将未来利率波动的风险纳入考量，在贷款利率基础上加收加算利率（压力利率）来计算贷款额度，旨在通过反映未来利率变动风险来缩减贷款限额，从而管理家庭贷款负担。
第三阶段压力DSR一旦引入，预计银行及第二金融圈的房贷、信用贷款及其他贷款利率将适用100%的加算利率（压力利率），即1.5%。金融监管部门已于去年9月引入第二阶段措施，对银行房贷、信用贷款及第二金融圈房贷分别应用了首都圈1.2%、非首都圈0.75%的压力利率。这是在去年2月针对银行房贷实施0.38%的阶段性措施后，持续强化政策的结果。
利率虽小幅下调，但银行贷款却出现逆增长
银行也陷入了苦恼。5大银行的固定利率房贷在一个月内最高下调了0.36%p。5大银行（KB国民、新韩、韩亚、友利、NH农协银行）的固定利率房贷为年3.04~5.54%（以9日为准），与一个月前年3.40~5.90%相比，上限和下限均下调了0.36%p。分析认为，随着作为固定利率房贷定价基准的5年期银行债券利率从上月初开始下调，原本纹丝不动的贷款利率也随之自然下调。
然而，需要扩大自有贷款业务的银行，在看金融监管部门脸色行事的同时，还要面对竞争，处境十分尴尬。实际上，银行的贷款规模正在逆增长。由于大部分房贷属于“垫脚石贷款”（政策性贷款），如果不增加银行自身资金投放的贷款，未来收益性可能会恶化。事实上，4大银行（KB国民、新韩、韩亚、友利）4月末的自有贷款余额为511.4069万亿韩元，较4个月前的12月末（516.8209万亿韩元）减少了超过5.4万亿韩元。
某银行相关人士预测称：“韩国银行的盈利结构主要依赖房地产贷款，如果贷款变得困难导致资产规模萎缩，盈利能力就会动摇。但由于不能违背监管部门‘审慎处理家庭贷款’的方针，即便韩国央行降息，银行也不敢贸然降低贷款利率，正处于两难的局面。”
市场虽然预测韩国央行在5月和6月的金融货币委员会上将进行降息，但也有观点认为，房贷利率不会因此迅速下降。实际上，虽然金融货币委员们在“前瞻性指引”中全员表达了“应为3个月内的降息可能性保留空间”的意见，但考虑到降息可能会刺激房地产价格上涨。
前述银行相关人士展望道：“新政府上台后，房地产政策也会随之调整，银行届时应该会配合新政府的政策基调。但考虑到政府会力求防止房价波动，在此之前，银行恐怕也不会贸然对住房抵押贷款产品做出重大调整。”