[비즈한국] 聚集了大量老旧社区、曾备受重建期待的“诺道江（芦原·道峰·江北）”房地产市场，如今正失去活力并陷入低迷。由于高额的分摊金导致重建项目难以确保盈利能力，投资者的关注度也随之下降。再加上即将在7月实施的贷款限制措施，市场担忧低迷状态可能会长期化。
22日，首尔芦原区上溪周公附近的房产中介所。附近的房产经纪人纷纷表示“投资者咨询几乎中断”，吐露了无奈的心情。作为芦原区项目推进最快的社区之一，上溪周公5团地在寻找施工方时遇到了困难。该社区在选定GS建设006360为施工方后，因分摊金矛盾解除了合约，但在上月28日的施工方招标截止时，因无建筑公司参与投标而流标。
在上溪周公附近从事房产中介工作的A某表示：“即便作为目前重建速度最快的5团地，距离入住也要等上几年。随着上溪周公5团地施工方选定失败，地区内对重建开始出现怀疑的声音。”
老旧社区密集的芦原区，因盈利能力低下导致重建项目困难
老旧公寓密集的芦原地区此前因整治项目带来的价格上涨预期而备受关注。根据统计厅的住房普查数据，截至2023年，芦原区内竣工超过30年的公寓共有9万559户，是首尔各自治区中最多的。
然而，由于属于首尔外围地区，其土地份额相较其他地区偏低，且普通住宅预售价格较低，一直被指出存在盈利能力低下的顽疾。此外，2021年以后因施工成本上升等影响，分摊金负担加重，导致当地主要重建项目的推进动力减弱。
实际上，上溪周公5团地的业主若想从专用面积31㎡换购至59㎡，据悉需缴纳4亿韩元左右的分摊金，这导致该项目至今未能找到施工方。另一个重建社区——道峰区双门汉阳2·3·4次，因预计每户组合员的分摊金高达3.5亿至4亿韩元，重建推进也陷入了困境。
芦原区房产经纪人B某表示：“实际上，江北地区能负担数亿韩元分摊金的需求者并不多。附近最近完成重建的社区仅有2020年竣工的‘Forena芦原’，缺乏可供比较盈利能力的参照对象。”
有分析认为，最近废除“重建超过利润回收制（再超换）”被无限期推迟，也加剧了需求者对分摊金的担忧。“再超换”是指当重建产生的利润超过每位组合员8000万韩元时，将回收超过部分的最高50%的制度。尹锡悦政府虽曾推动废除该制度，但因在野党共同民主党的反对而告吹。
重建期待减少，诺道江地区重建社区交易下跌频发
随着重建项目盈利能力亮起红灯，诺道江地区其他重建社区的买盘也呈现冷淡气氛。
据国土交通部实时交易价格公开系统显示，芦原区重建主要社区——月溪洞“美美三（美隆·美星·三湖3次）”的三湖3次专用面积59㎡，上月27日以7.8亿韩元成交，较之前一次交易价格下跌了4900万韩元。这仅相当于最高价9.8亿韩元的79%左右。
道峰区仓洞“尚亚1次”专用面积58㎡，上月7日以3.5亿韩元签署了买卖合同。相较于上一次5.65亿韩元的交易，两个月内暴跌了2.15亿韩元。
随着主要社区交易陷入低迷，诺道江地区整体房价也呈现弱势。据韩国不动产院数据显示，5月第三周（以19日为准），芦原、道峰、江北均呈现持平（0.00%），成为首尔各自治区中唯一未出现上涨趋势的地区。
7月实施第三阶段DSR，担忧首尔外围地区长期低迷
在此背景下，金融当局决定从今年7月起在首都圈实施第三阶段“总负债本息偿还比率（DSR）”压力测试，市场担心贷款比重较高的诺道江地区买盘将在一段时间内进一步萎缩。
“压力DSR”是指根据未来利率上升风险等，在计算DSR时附加一定水平的压力利率，从而降低贷款限额的制度。即便压力利率不会反映在实际贷款利率上，但因本息规模增加，会导致贷款额度减少。此次若应用第三阶段压力利率，预计首都圈住房抵押贷款额度将比现有水平减少1000万至3000万韩元左右。
道峰区仓洞房产经纪人C某表示：“去年下半年贷款限制后，交易咨询几乎断绝。江北地区是以刚需购房者为主，且存在较多‘杠杆投资（Gap Investment）’等贷款需求，因此不可避免地会受到限制措施的直接冲击。”
对于在额度减少前提前申请贷款的“搭末班车需求”，市场期待感也并不高。C某表示：“近期交易主要以急售房源为主，大选结束前价格很难反弹。原本交易就不活跃，很难出现所谓的‘搭末班车需求’。”
专家预计，此次贷款限制措施的实施，将导致以江南为中心的首尔核心地段与外围地区之间的两极分化进一步加剧。
大韩建设政策研究院研究委员李恩亨（音）表示：“即将实施的贷款限制措施可能会加剧以贷款较多的首尔外围刚需市场，与资金充裕的江南区之间的两极分化。预计公寓购买时贷款比例较高的诺道江地区，受到的限制影响将比核心地区更大。”