[비즈한국] 2026年将被记录为首都圈住房市场历史性的转折点。根据韩国房地产院、房地产R114、KB房地产等综合统计数据，首尔的公寓入住供应量预计将从2025年的4万6710户锐减至2026年的2万4462户，降幅达47.6%，这是自开始统计以来的最低水平。同期，京畿道预计减少43.2%（从12万9449户减至7万3575户），仁川预计减少36.9%。在首都圈整体供应呈现前所未有的剧减趋势下，专家们将其定义为非单纯的周期性减少，而是“结构性供应断崖”。
这种现象并非仅仅由建设公司的预售缩减或民间对住房的规避心理所导致。相反，这是过去几年间累积的政府监管、高利率引发的资金紧缩、房地产政策方向混乱以及审批程序延迟等多重因素交织作用的结果。
供应减少的本质原因
首先是开工量锐减与PF（项目融资）危机。谈及住房供应时，最应优先提及的指标就是“开工量”。事实上，2022年PF市场的紧缩摧毁了建设公司的资金周转结构，导致大量即将开工的项目陷入停滞。2022年首都圈公寓开工量为42.8万户，但2023年降至33万户，足足减少了23%。考虑到住宅建设的平均周期约为2~3年，这一冲击波将从2025年开始正式在市场上体现，并在2026年达到巅峰。
再开发与重建项目的瓶颈也是问题所在。尽管以首尔为中心的整治项目看似重获活力，但现实并不乐观。通过重建安全评估的小区数量从2019~2022年年均2处激增至2023年的71处，但实际开工平均耗时4.6年。行政审批、居民同意、组合设立、施工方选定等流程错综复杂，导致开工耗时漫长，这意味着转化为入住供应的时间会被推迟。以2024年上半年为准，首尔再开发整治项目中实际进入开工阶段的比例仅为23%。
预售市场的不确定性与高价预售风险依然存在。建设公司不愿预售的另一个原因是针对高价预售的监管和对销售滞销的担忧。在存在预售价格上限制度的情况下，材料费和人工费持续上涨，导致预售价格必然走高。然而，消费者的购买力停滞不前，高价预售直接导致滞销。与其承担这些风险，开发商更多选择推迟预售或搁置项目本身。
2026年，会成为“价格上涨的分水岭”吗？
新房公寓的稀缺性溢价将扩大。购房者的需求依然集中在“新房”上。然而，2026年首都圈整体新房公寓的入住供应量预计将减至2025年的一半水平，因此新房溢价有可能飙升。事实上，盆唐锦湖Eoullim Green Park在2024年创下了45比1的认购竞争率，江南圈部分小区的预售价突破了每3.3平方米（1坪）1亿韩元，超出了市场预期。
全租市场的结构性不稳定性将扩大。2026年首尔的全租需求预计将达到约23.5万户，但入住供应量仅为8.9万户。这意味着约14万户的供需失衡，可能会引发全租价格的飙升。特别是全租需求每年保持稳定，甚至因多套房拥有者缩减全租供应而呈现增加趋势，而供应却在减少。因此，自2024年起持续的全租价格上涨趋势在2026年可能会进一步加剧。
中低价住房需求将出现扭曲。对首都圈外围及中低价公寓的需求也可能随之上升。2023年芦原区上溪主公6团地的全租价格曾一度跌至2.45亿韩元，但进入2024年后出现反弹，购房者再次涌向中低价住房。如果供应不足加剧，全租和买卖价格同步上涨的可能性很高。
政府与民间的应对策略究竟有多大效用？
公共主导的供应扩大存在局限性。韩国土地住宅公社（LH）正计划到2025年收购11万户新房，并计划将80%以上集中在地铁站周边。预售转换型收购租赁住房宣布通过在开工后立即进行招募公告，将时间缩短18个月。然而，2024年民间预售供应量18.7万户中，有76.5%（14.3万户）属于LH的收购对象，这一事实难以避开阻碍市场自律性的争议。公共主导的单一供应扩大或许有短期效果，但从中长期来看，可能会引发市场扭曲。
必须进行旨在诱导民间参与的制度改革。政府正通过减免再开发负担金、简化审批程序、扩大PF支持等方式引导民间参与。将整治计划制定时间从24个月缩短至18个月，并将综合审议项目增加至15个也是积极的变化。但重建超额收益回收制、预售价格上限制等主要监管依然维持现状，民间感受到的准入门槛依然存在。
长期解决方案应是质量转型
比起单纯的供应扩大，更需要将老旧低层住宅区转向高密度复合开发的“城市再生2.0”战略。例如，应允许容积率超过500%，并以交通、教育、就业基础设施集中的社区为中心进行开发。首尔高德国际化地区等案例可以成为未来政策的指南针。
需要确保基于数字的供需协调性。需要通过数字孪生技术实时预测并管理预计入住量和需求的系统。应将首尔市自2024年起开始实施的“入住供应量公开系统”扩大至全国，并将其整合到国土交通部主导的数据联动系统中。应能实时调整各地区的供应过剩或供应不足现象。
危机与机遇交织的2026年
2026年将成为首都圈住房市场的结构性危机与政策转型同时发生的转折点。入住供应量的锐减很可能导致短期价格上涨和全租不稳，这可能会加剧刚需购房者的居住不安。但同时，这也是大韩民国住房政策从单纯的“数量供应”转向“质量创新”的机遇之年。
政府应在保持市场自律与公共干预平衡的同时，制定利用数字技术的预测中心型政策和中长期计划。现在是制定包含首都圈乃至地方广域圈在内的综合住房供需战略的时候了。只有以需求者为中心、切实有效的政策，才能缓解2026年的冲击，开启大韩民国房地产市场的下一个世代。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间探访”和YouTube频道“Stu TV”。著作包括《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在开始只有会涨的地方才会涨(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等。