[비즈한국] 在讨论李在明政府的房地产市场时，我们不能仅仅审视政策层面的变动，还需要从立体视角分析韩国房地产市场所面临的结构性现实、市场参与者的心理，以及未来的发展趋势。
过去几年，韩国房地产市场可以用极端波动、政策疲劳、两极分化这三个关键词来总结。李在明政府的执政预示着将摆脱以往一味实施管制的方针，转而采取实用主义的、以供给为中心的全新范式。本专栏旨在深入探讨李在明政府的房地产政策导向及其带来的市场变化，并为刚需群体和投资者提供建议。
首先，许多人会好奇大选结果对房地产市场的影响。虽然有人认为民主党执政会导致房价上涨，但实际上决定房地产市场走向的并不是政权颜色，而是利率、供给、经济周期等经济变量。李明博政府时期，因对放宽管制的期待，房价曾短暂上涨，后因全球金融危机而暴跌；朴槿惠政府时期，则因对重建放宽管制的期待，跌幅有所放缓。
文在寅政府时期，由于加强持有税等管制，涨幅虽有所缩减，但由于超低利率和充裕的流动性，房价反而进一步上涨。尹锡悦政府时期，受放宽管制期待影响曾出现上涨，后因高利率转为下跌趋势。归根结底，大选可能成为市场的转折点，但决定房价最终走向的，是经济本身所书写的结局。
李在明政府的房地产政策必须与前几届政府截然不同。本届政府明确表示“不会通过税收来抑制房价”。这是一种实用主义的处理方式，重点在于通过实质性的供给扩张和对刚需购房者的支持，而非通过税收来抑制需求。李在明总统承诺将盆唐、一山等第一代新城市的再整顿提升为国家层面的城市改造项目，并扩大高品质公共租赁住宅。
其核心意图在于增加需求集中区域的供给，将集中在首尔江南地区的房价上涨压力分散到缓冲地带。此外，通过以DSR（总负债本息偿还比率）为核心的精准化管制调整，预告了将针对青年群体应用反映未来收入的灵活贷款管制。在税制方面，承诺维持持有税现状，这反映了降低政策不确定性的学习效应。
李在明政府的政策导向可大致概括为三点。
第一，通过放宽重建与再开发的限制、加速审批流程、提高容积率和建蔽率，激活民间整顿项目。第二，推动实质性的供给扩大，例如市中心职住平衡型公共租赁住宅、便利型居住综合平台（即“Sli-se-gwon”，指穿着拖鞋即可使用各类休闲及便利设施的居住区域）、闲置土地（铁路车辆基地、GTX换乘站、公共机关大楼等）的综合开发。第三，通过解决高预售价格问题并确保施工成本透明度，引导预售价格下调并降低项目成本。
这种政策变革的意义在于，它超越了单纯的供应量增加，将焦点置于居住质量和以刚需群体为中心的市场稳定。尤其是李在明政府强调，将通过以中产阶级及低收入群体为中心的供给扩张，而非税收管制，来实现房地产市场的稳定。
2025年的房地产市场可以用“超两极化”来概括。首尔及首都圈核心区域，尤其是江南三区、龙山、麻浦、城东等地的房价持续高位运行，房源稀缺以及刚需和投资需求集中现象显著。第一代新城市因再整顿的期待和作为首尔替代地的价值而受到关注。相反，首都圈外围和地方则陷入了未售房源堆积、人口减少、交易停滞、价格下跌等复杂的萧条局面。这种两极化不仅是价格上的差异，更演变为未来价值和资产防御能力的差距。
供给断层正成为市场不安的核心因素。2025年全国公寓入驻量预计约为28万户，同比减少23.3%；2026年预计将进一步减少24.3%，至21万户左右。首尔地区预计将从今年的4.6万户骤降至明年的2.4万户。从中长期来看，这将不可避免地加剧买卖和全租市场的动荡。
利率和贷款管制也对市场产生重大影响。2025年5月，韩国银行将基准利率从2.75%下调至2.5%，这成为了资金流入和住房需求增加的信号。然而，7月开始实施的DSR第三阶段，将对所有家庭贷款适用压力利率，从而缩小贷款限额。这将极大降低中低价刚需购房者和青年群体的购房能力，并进一步加剧核心地带高价楼盘与外围及地方刚需市场之间的两极分化。
对于刚需购房者和投资者而言，“优质资产（一栋好房子）”和“长期持有”是核心战略。随着政府对多套房持有者的管制、供给不足、降息预期、贷款管制加强等因素相互交织，只有地段和未来价值经过验证的公寓才能幸存的结构愈发稳固。江南、龙山、第一代新城市等开发利好与刚需结合的地区备受瞩目，相较于短期差价获利，10年以上的长期持有战略将更为有效。刚需者应在DSR第三阶段全面实施前利用贷款锁定地段溢价，并精细管理现金流；投资者则需具备长期持有的耐力，构建不受政策变化和市场波动影响的资产结构。
住宅业界正在敦促李在明政府消除过度管制、扩大供给并提供流动性支持。改善商业区内商住两用建筑比例、上调标准建筑费、允许民间建设租赁住宅提前转化为分户销售、扩大税制支持以及放宽贷款管制等被列为紧迫任务。尤其是解决地方未售房源及支持项目融资（PF）正常化的呼声很高。
短期来看，预计DSR第三阶段实施前后交易量将出现波动。首尔及首都圈人气地区因降息预期及供给短缺结构，价格下跌可能性较低，预计即便交易量减少，卖方市场地位仍将持续。地方及外围地区因未售房源、人口减少、缺乏需求基础，萧条期可能会延长。中长期来看，PF不良风险、政策执行力、全租转月租化等各种风险依然存在。
总结而言，2025年韩国房地产市场可以用政策疲劳、两极化、供给断层这三个关键词来概括。李在明政府的实用主义政策转型为市场注入了积极信号，但具体的执行力和市场信任的恢复至关重要。越是这种时候，越应专注于房地产的本质，即地段、未来价值和刚需基础。相较于追求短期获利，坚持长期持有和“优质资产”战略，是2025年后在韩国房地产市场生存之道。
房地产不是预测，而是应对。市场不会随我的意志而动，但我可以控制自身资产的流向。只有具备了地段、结构、资金计划这三要素的“优质资产”，才能守护未来。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈（音译），曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《韩国房地产未来地图（2021）》、《从现在起只有上涨的地方才会上涨（2020）》、《韩国房地产使用说明书（2020）》等书。