[비즈한국] 30多岁的A某于今年2月签署了首尔阳川区一套公寓的买卖合同，在临近支付尾款日期时，他再次向银行咨询了贷款利率。上个月申请贷款时利率还在3.7%左右，他原本期待随着近期韩国央行下调基准利率，贷款利率能有所下降。然而，银行方面却告知他利率已升至3.8%左右，并解释称这是由于债券价格反而上涨所致。
近期，随着房地产交易增加，贷款申请也随之激增，本月截至13日的8个工作日内，5大商业银行（KB国民、新韩、韩亚、友利、NH农协银行）的家庭贷款余额合计增加了2.7609万亿韩元。其中，住房抵押贷款占了2.1665万亿韩元，信用贷款也达到了6397亿韩元。
浮动利率竟然比固定利率还要高……
据银行联合会统计，以16日为准，5月新发放贷款基准的COFIX（资金筹措成本指数）为2.63%，较上月的2.70%下降了0.07%个百分点。虽然银行的浮动利率住房抵押贷款（住抵贷）利率理应随之下调，但由于大多数借款人选择使用5年期固定利率贷款产品，他们对利率下降的感知并不明显。特别是由于政府试图通过“引导固定利率贷款产品”来管控家庭负债，有分析认为，银行方面也在“看政府眼色”行事。
事实上，A某曾预测未来2~3年韩国央行还会降息，因此向银行咨询了浮动利率贷款，得到的回复却是该利率比固定利率还要高出0.3%个百分点以上。原本因风险溢价理应更低的浮动利率，如今却出现了高于固定利率贷款产品的倒挂结构。
正因如此，选择固定利率贷款产品的借款人比例高达90%。银行业解释称，近期随着对房价上涨的期待，加上在压力测试DSR（总负债本息偿还比率）第三阶段实施前，想要提前贷款的需求蜂拥而至，导致固定利率贷款产品的利率反而上涨了。
实际上，银行的固定利率产品利率确实在上升。4大银行（KB国民、新韩、韩亚、友利）的固定利率住抵贷利率在4月份曾一度降至3.32%~4.78%，但随着此后贷款申请激增，截至6月16日已升至3.49%~5.01%的水平。在这期间，尽管韩国央行下调了基准利率，借款人却无法感受到降息带来的实际效果。
金融监管部门的“整治”能平息不安情绪吗
对此，金融监管部门开始介入整治。随着以首都圈为中心的房价上涨与降息期待重叠，金融监督院于16日召集了主要银行负责人。监管计划检查各银行是否存在超出月度及季度供应计划、盲目发放贷款的情况，并表示若发现违规行为，将采取削减次年贷款供应计划的处罚措施。
银行需将高DSR贷款比例分别控制在总贷款的5%和3%以内，此举旨在确认该目标是否得到了切实遵守。监管部门不仅会对贷款增长幅度较大的银行进行检查，还计划在贷款增速不降的情况下，祭出进一步的应对方案。
特别是针对房地产买盘集中的首都圈，有方案提出提高加算利率。受此影响，银行业内部采取的限制每日贷款受理额度或加强贷款条件等措施，预计短期内仍将持续。
一位银行相关人士表示：“按照常理，基准利率下调，贷款利率也应随之下降，但为了遏制‘竭尽全力贷款买房（Young-gle）’的现象，金融监管部门围绕利率采取了多项措施，导致5年期住抵贷利率反而降不下来，银行也在看监管部门的脸色。”但他同时也担忧道：“仅靠限制住抵贷和调节利率，似乎很难真正控制住房地产价格。”