[비즈한국] 2025年6月27日，政府再次出台高强度房地产调控政策，搅动了市场风云。此次政策的核心在于：将首都圈及调控区域内的住房担保贷款上限限制在6亿韩元，且利用贷款购买住房时，必须在6个月内实际入住（迁入）。市场普遍认为，该政策精准瞄准了近期出现过热迹象的江南区及汉江带公寓市场。
政府的房地产政策总是能改变市场走向。此次对策的本质非常明确：
· 第一，在首都圈和调控区域，将住房担保贷款额度限制在6亿韩元。
· 第二，贷款购房者必须在6个月内实际入住。
这两项措施不仅是为了压缩贷款总量，更精准打击了近期引领房价飙升的江南及汉江带高端公寓市场的投机需求。实际上，江南区公寓成交的相当一部分源于利用贷款进行置换、套利交易（Gap Investment）及“优质一套房”策略。政府正是试图通过此次措施从根源上切断此类需求。
江南三区和汉江带（麻浦、龙山、城东等）近几年不断刷新最高价。虽然有人说“只有现金富翁才能买房”，但实际上，积极利用贷款进行置换的需求不在少数。
随着此次对策将超过6亿韩元的贷款实质性封锁，这些地区的成交量在短期内极有可能急剧萎缩。考虑到越是高价公寓对贷款的依赖度越高，受到调控的直接影响在所难免。即便是有实际居住需求的买家，也应克制盲目跟风，待价格出现一定程度调整后，寻求低点入场的策略更为明智。
当然，首尔外围或首都圈的中低价公寓，可能会吸引部分需求流向贷款额度内（6亿至8亿韩元）的房源。但由于贷款购房者必须在6个月内入住，投资性购房将受到极大限制。预计很难再出现过去那种显著的“气球效应”。
此处关键在于，需求并非单纯地向贷款限制较宽松的区域转移，而是“实际居住义务”和“资金筹措的现实门槛”共同抑制了市场的进一步过热。
地方市场由于不在本次贷款限制范围内，预计受到的影响相对较小。政府正同步实施放宽转让税、推动公共企业搬迁等多种“暖市”政策，以化解地方库存积压问题。
据此，地方房地产市场有望通过消化存量房源，呈现出筑底回稳的态势。在此期间，有必要重点关注那些预计供应短缺的区域，即未来2~3年内入住量将会减少的地方。
在此次对策中，预售金贷款虽不在6亿限额范围内，但入住时转为余额贷款（按揭贷款）时将适用6亿上限。准备认购新房的需求者，若不提前做好入住时的资金筹措计划，可能会陷入困境。仅凭中签预期而盲目入市是非常危险的。特别是由于增加了“6个月内必须实际入住”的义务，以投资为目的的认购将变得更加困难。
6个月内实际入住的义务也将对租赁市场产生影响。由于购房后无法立即出租，租赁房源供应将不可避免地减少。在近期公寓入住量下降、受多户住宅（Villa）全租诈骗余波影响，导致全租需求集中向公寓转移的情况下，全租价格的不稳定性可能进一步加剧，月租化现象也将加速。政府、地方自治团体及市场参与者需进一步加强对租赁市场不稳性的监测。
对于刚需买家而言，由于热门地区短期内成交量将显著放缓且价格有调整可能，应避免盲目跟风。如果调控导致急售房源出现，则需要进行审慎筛选与评估。
此外，提前确认贷款额度至关重要。随着贷款门槛提高，购房合同签署前先咨询银行确认可贷金额是明智之举。对于1套房拥有者的置换，务必遵守“先卖后买”的原则，以策安全。如果采用“先买后卖”进入热门区域，可能会因原有住房卖不掉而陷入困境。在参与认购或购房时，必须仔细核对预售金及余额贷款额度、入住时点、实际居住义务等细节规定，特别要谨记转为余额贷款时将适用6亿韩元上限。
房地产投资的核心在于地段和未来价值。不要被短期涨跌扰乱心智，而应冷静分析数据、政策及各地区的未来需求。以京畿道为例，果川、城南、华城、平泽等就业岗位增加、人口持续流入的区域，未来价值较高。
首尔始终是安家置业的有效战略区，市场下行期时，反而会有更多需求涌向稳健的首尔。重点投资收益型房地产、再开发及重建项目、GTX开发区域等具备升值潜力的板块至关重要。
应避免过度杠杆投资，建立稳健的资金运营策略。利用固定利率贷款将利率上升风险降至最低，并确保储备应急资金，以应对不可预见的市场波动。
此次对策短期内将起到让过热的首尔及首都圈市场“喘口气”的作用。江南三区、汉江带等高端公寓市场的买入热情将明显萎缩。然而，贷款能力较弱的青年群体、新婚夫妇等刚需阶层的买房难度将加大，随着需求流向中低价公寓，市场两极化可能加剧。此外，租赁房源减少、价格波动及月租化加速等租赁市场的副作用也令人担忧。政府急需出台补充供应政策及租赁市场稳定方案。
6·27对策显然会撼动当前市场版图。但房地产市场始终是变化与机遇的交织体。虽然该对策短期内会抑制成交并引导市场进入调整期，但机会依然存在。
刚需买家应专注于风险管控，包括谨慎决策、做好资金计划及提前确认贷款可行性。投资者则应关注地段、未来价值及政策变化来制定战略。政府也需同步采取措施，平衡好保障刚需、稳定租赁市场与扩大供应之间的关系。
房地产市场进入低谷并不意味着没有机会。我们要认识到，越是调整期，抢占优质资产的机会反而越多。应基于深入的分析与策略，探索房地产市场的生存之道。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营着Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起，只会涨的地方才会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。