[비즈한국] 6月27日，政府以抑制房价飙升和家庭负债为由，突然出台了一系列房地产调控政策。其核心内容包括：将首都圈及限购地区的住房抵押贷款额度一律限制在6亿韩元，要求购房后6个月内必须实际入住，以及全面禁止多套房持有者申请住房抵押贷款等史无前例的超强力措施。
毫无预警的措施让市场陷入了冲击，刚需购房者们发出“现在真的买不起房了吗”的叹息。几天之内，放弃住房交易的案例接连出现，各银行为了执行监管规定纷纷紧急调整贷款产品，混乱正在扩散。按照政府的意图，此次贷款监管旨在抑制投机需求并稳定过热的房价。事实上，也有观点认为，受此措施影响，首尔等高价公寓密集地区的需求将萎缩，市场将进入短期的“喘息期”。
然而，对副作用的担忧甚至超过了预期。突如其来的监管重拳直接打击了普通民众和刚需群体，并在市场上引发了气球效应和交易断崖等后遗症。此外，由于连再开发、再重建项目的搬迁费贷款也受到限制，市中心住房供应甚至出现了萎缩的迹象。
贷款监管的逆风……重创刚需，只有现金大户在微笑
政府解释称，此次措施旨在“精准打击江南三区等房价过热地区”，但其后果正转化为全体刚需购房者的广泛负担。最重要的是，现金比例不高、相比房产总价缺乏财力的中低收入阶层和20-30岁青年群体的购房门槛大幅提高。
例如，由于无论房产价格高低，贷款上限最高仅为6亿韩元，这意味着如果想购买首尔平均售价在15亿韩元左右的公寓，购房者必须自行准备超过9亿韩元的现金。以被称为“国民坪型”的专用面积84㎡新房为例，若平均售价为15.78亿韩元，即便刚需购房者获得了6亿韩元贷款，仍需额外筹集约9.78亿韩元的现金。
即便是中小型面积的59㎡，平均售价也在11.8亿韩元左右，如果没有近6亿韩元的自有资金，连认购的门槛都进不去。越是首都圈的热门楼盘，这一门槛就越高。例如，即将预售的松坡区再重建楼盘“蚕室Le-el”的84㎡户型售价预计约为20亿韩元，中签者需要投入的自有资金将超过14亿韩元，甚至出现了“没有现金就别想撑下去”的说法。
有分析指出，由于政府将贷款限额定为6亿韩元，首尔约74%的公寓受到直接或间接影响。即使是以前根据收入和房产价值可以贷款数亿韩元的江南、瑞草区等地的购房者，现在也必须用现金补齐超过6亿韩元的部分，这使得资金不足的刚需群体事实上已无法买房。
针对首次购房者或无房产普通民众的优惠减少也是一个问题。受此次措施影响，首都圈无房户原先享有的LTV（抵押贷款成数）优惠上限从80%下调至70%，连“迪迪姆多（Didimdol）贷款”、“宝库扎里（Bogeumjari）贷款”等政策性抵押贷款也一律适用6亿韩元的上限。对此，有批评称，这实际上是踢开了青年和普通民众的购房阶梯。
文在寅政府时期曾禁止对超过15亿韩元的住宅发放贷款，但房价反而上涨了。结果，受限的只有没钱的人，而现金大户并未受影响。实际上，资产充裕的上流阶层可以通过现金储备规避监管，而资产较少的刚需群体则面临购房机会减少的逆风。
此次监管还阻碍了现有住房所有者的换房需求，极有可能加剧刚需群体的损失。随着7月1日起第三阶段压力DSR（总负债本息偿还比率）监管的实施，借款人的偿还能力计算变得更加保守，未来即便是6亿韩元的“上限值”也很难足额贷到。
预计第三阶段压力DSR的应用将使可贷款金额比此前缩减约15-20%，这打乱了许多依赖贷款购房的普通家长的计划。在DSR监管发布前的6月份，家庭贷款激增超过7万亿韩元，这种“末班车需求”正是这种迫切感的体现。
错失末班车的众多预备购房者现在正对着更高的贷款门槛感到挫败。在“早知道就不该先买房了”的自嘲声中，甚至出现了部分人因资金不足而放弃已签署买卖合同的案例。声称要帮助刚需的政策，反而成了压垮刚需的最大障碍，这是一种讽刺。
监管导致供应冰封？搬迁费与中期贷款限制的副作用
此次“6·27”对策的余波正对房地产市场的供需结构产生负面影响。尤其是住房供应方面的副作用令人担忧。政府以管理家庭负债为名，将预售市场的中期贷款和尾款贷款也限制在6亿韩元以内。结果，今后在高价楼盘中，中签者从入住起需要准备的现金负担呈几何级数增加，资金筹措能力不足的认购者即便中签也面临被迫放弃入住的境地。
实际案例中，6月27日发布预售公告的首尔城东区“Otier Foret”再重建项目，虽幸运地适用旧规定获得了中期贷款，但出现了84㎡售价24亿韩元中，中期贷款借来的14亿韩元，若在尾款阶段不偿还8亿韩元就无法入住的问题。因为尾款贷款只能转换6亿韩元，其余中期贷款额度必须在入住前还清。
尚未进入预售阶段的项目从中期贷款阶段起就受到6亿韩元限制，这使得售价高达数十亿韩元的高价楼盘正重组为实际上只有现金大户才能购买的结构。这可能导致未来新房预售市场萎缩及烂尾楼增加。
对建筑商而言，向普通刚需群体销售变得困难，如果预售失败，延迟或取消供应计划的可能性也会增大。实际上，业内普遍流传“监管后认购率将会下降”的预期，部分原定的“彩票级认购”项目日程被推迟，建筑商们陷入了高度紧张的状态。
再开发、再重建整治项目现场也亮起了红灯。政府在“6·27”对策中同时加强了对整治项目组合成员的搬迁费贷款监管。具体而言，在管理处分计划获批前阶段，持有两套以上住宅的再重建、再开发组合成员将被完全禁止申请搬迁费贷款，即使是无房组合成员，搬迁费贷款额度也被限制在6亿韩元以内。
对于组合成员来说，这意味着在需要拆除现有住房并搬迁时，筹集搬迁费受到了巨大限制。特别是首尔等市中心再开发区域，由于房价较高，6亿韩元的搬迁费往往远远不够，而多套房组合成员因贷款受限，甚至可能无法参与项目。如果搬迁费贷款不能顺畅供应，组合成员搬迁同意过程将延迟，导致项目进度滞后，这种担忧正成为现实。
这直接导致市中心住房供应萎缩。再重建、再开发是首尔等地重要的住房供应源，如果项目进度放缓或告吹，未来的住房短缺现象将不可避免。因入住量减少等原因，新房供应亮起了红灯。实际上，首尔的公寓入住量预计将从今年的约4.67万户减半至明年的2.4万户左右，全国范围内，预计2025年预计入住量也将比前一年减少10万户以上。在这种情况下，如果连整治项目的搬迁费也被封死，很可能导致住房短缺问题长期化。对全租市场的副作用也不容忽视。
随着此次对策全面禁止“所有权转移附带条件的租房贷款”，通过让租客入住新房并利用租金抵付尾款的惯例被切断。由于贷款时有6个月内迁入的义务，购房后必须亲自入住，这可能会导致全租及月租房源减少。
此外，全租贷款担保额度从90%下调至80%，租客通过贷款能筹集的保证金规模也随之缩小。这加重了难以承担高额全租金的无房平民的居住负担。
有观点认为，全租贷款受阻的租客会转向月租，从而加速“全租月租化”，随着降息预期的出现，全租金可能会转为上涨趋势。最终，刚需平民可能陷入买房难、租房也难的困境。
一刀切式监管有局限……根本解法是扩大供应
政府承诺通过加强贷款监管来稳定房地产市场，但专家指出，该政策无法提供结构性解决方案，反而极易扩大副作用。首先，这是一种过于盲目且仓促的监管。
仅凭监管压制需求存在明显局限，其负担完全由平民承担。因此，要实现房价稳定，需要需求抑制政策与扩大供应的“双管齐下”战略。要超越暂时的交易低迷，建立长期健康的住房市场秩序，必须并重满足需求的充足住房供应与针对刚需群体的精细化支持政策。
我们已经多次经历过“一刀切”的房地产政策所带来的气球效应、交易断崖、供应萎缩、全租困难等诸多后遗症，最终只会产生无辜的受害者。这次也不例外。虽然理解政府想要同时实现家庭负债管理和房价稳定两个目标，但“过犹不及”。
现在需要根本性地重新审视政策基调。以保护刚需和扩大住房供应为中心的平衡对策迫在眉睫。政府应并行采取能够增加住房供应的有效措施。放宽不合理的监管，使民间再重建、再开发项目能够加速，并尽快落实公共住房供应计划。
需要为青年、新婚夫妇等刚需群体细致地构建金融支持工具。例如，重新扩大对首次购房者的LTV优惠幅度，并根据各地区房价现状灵活调整贷款限额等精细化政策调节。即便抑制多套房投机需求的目标可以通过税收和保有监管等手段达成，也不应切断无房刚需者的购房阶梯。
政府所称的“贷款监管只是尝尝鲜，抑制需求和供应对策多的是”的自信，若要产生实际效果，现在起必须摆脱一刀切的监管，转变为兼顾刚需与供应的综合对策。政府必须铭记，市场和国民能感受到的可持续解决方案，不在于过度的贷款枷锁，而在于稳定的住房供应和恢复平民的居住阶梯。
笔名“Pashong”的著名房地产专家、Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈（音译），曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在开始只有会涨的地方才会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。