[비즈한국] 2025年夏天，围绕房地产市场的舆论中心，正充斥着关于“全税终结”的讨论。全税诈骗、空壳全税、贷款限制、月租化等接连不断的利空因素，似乎正在动摇全税制度的存续根基。
在这一剧变的中心，我们不得不再次追问：全税这一制度在过去几十年间为韩国社会发挥了怎样的作用，以及未来的住房政策应当向何处发展。
近期，随着全税诈骗和空壳全税问题日益严重，废除全税制度的论调高涨。然而，这些与其说是全税制度本质上的问题，不如说是运行中的缺陷和制度漏洞导致的。全税是在韩国独特的历史和社会语境下生长并维系的制度，它不是应该被废除的对象，而是需要改进和完善的重要社会资产。
从历史上看，全税是从朝鲜王朝时期延续至今已有500多年历史的制度。早在朝鲜后期，随着城市化的开始，全税就已在解决城市居住问题方面发挥了重要作用。特别是6.25战争后，在经历急剧城市化和工业化的过程中，全税成了民间解决国家无法负担的住房问题的有效手段。利用全税保证金扩大住房供应，起到了拉动经济活力的作用。由此可见，全税不仅是一种租赁方式，更是无房者为了拥有自有住房而经历的“住房阶梯”，切实履行了其作为中转站的作用。
房东通过收取大额保证金将房子租给租客，而租客则在一定期间内无需支付月租，便能获得稳定的居住环境。合同期满后，保证金将全额返还。在6.25战争后的快速城市化与工业化进程中，全税是化解住房难的钥匙。在金融基础设施尚不完善的时代，全税保证金既是房东的无息融资手段，也是租客为了安居乐业而进行的“强制储蓄”及“住房阶梯”。
全税并非单纯的租赁合同。比起月租，全税的居住成本负担更小，且合同期满后能收回保证金，这对积累资产非常有利。对于青年、新婚夫妇以及梦想迈入中产阶级的人群而言，全税是“希望的阶梯”。在银行贷款困难的时期，全税扮演了民间金融的角色，不仅促进了住房供给和经济增长，更是一项能够保障长期居住、提供“稳定”与“希望”的制度。
从经济角度来看，全税为房东和租客都提供了明确的优势。房东可以利用全税保证金筹集额外的无息资金，并将其投入到购买更多房产或经营事业等各类经济活动中。对于租客而言，其居住成本远低于月租；以首尔江东区“Ramián Solvenue”为例，全税比月租每月便宜110万韩元以上。此外，全税保证金在合同到期后全额退还，提供了实际的资产积累机会。特别是对于经济基础薄弱的青年和新婚夫妇来说，这是迈向自有住房的重要基石，也是实现稳定居住的必备选择。
然而在2025年，全税正面临严重危机。以新建别墅为中心，全税诈骗和空壳全税受害者不断涌现，加上房价下跌以及多套房持有者、法人房东破产，导致保证金返还受阻的状况在全国范围内扩散。
政府虽然采取了强制全税保证金返还保险、制定《全税诈骗特别法》等应对措施，但受害者的不安情绪依然难以平复。随着租客收入及现有贷款被纳入考量，全税贷款额度大幅缩减，银行的贷款审查也变得更加严格，筹集全税资金愈发艰难。在利率上涨的多重打击下，租客被迫转向月租或“半全租”。
根据实地数据，截至2025年5月，全国租赁合同中月租占比高达61%。非公寓（别墅、多户型住宅）的月租比例超过了76%，首都圈平均月租超过了80万韩元。虽然全税续签率回升至75%以上，但在低价住宅区和地方城市，月租化已成定局。月租时代已经开启。
随着月租化加速，居住成本负担也在增加。月租意味着两年内就会有超过2000万韩元的资金消失。越是青年、新婚夫妇和低收入群体，越容易被推向月租市场，资产积累的机会也随之减少。曾经“月租→全税→自有”的住房阶梯正在坍塌，安居乐业的梦想也渐行渐远。
月租是每月都有钱流失，而全税则是合同期满后能拿回本金。全税保证金成为了安居的“种子资金”，也是阶层跃升的阶梯。
当然，全税的弊端也很明显。全税诈骗和空壳全税与其说是制度本身的缺陷，不如说是信息不对称、贷款审查不严、房东道德风险以及房地产市场扭曲等复合因素的结果。
租客很难获取房东的财务状况、抵押设定等核心信息，而房东则反复陷入过度杠杆化持有房产，在市场低迷时破产的结构性循环。此外，全税贷款限制强化、保证保险局限性、公共租赁住房供应不足等政策缺失，也加剧了这一问题。
放眼海外，美国、德国、日本等国以月租为主。保证金仅相当于1~2个月的租金，且租赁合同更新请求权等租客保护措施较强。相比之下，韩国的全税虽需要“大笔资金”，但在保障长期居住和资产积累方面更具优势。
正如玻利维亚的“Anticretico”一样，类似全税的制度仅存在于少数发展中国家。然而，发达国家的月租中心体系也面临着租金暴涨、居住不稳、阶层差距扩大等问题。月租体系未必就是绝对的理想方案。
全税的危机很大程度上源于运营、管理以及市场与政策的失败，而非制度本身的问题。引入托管（Escrow）制度、公开房东信用信息、提供适度贷款支持、扩大公共租赁住房、加强租客保护等，改进空间依然充足。全税不是废除的对象，而是需要通过改善和补充，使其变得更安全、更透明的珍贵社会资产。
若韩国住房市场失去了全税，那将如同一个失去了阶层跃升阶梯的社会一样冷酷。如果我们放弃了全税，安居乐业的梦想也可能随之破灭。韩国住房政策的未来，取决于在守护全税本质价值的同时，能否根据时代变迁引入创新与安全保障机制。全税，依然是韩国社会必不可少的制度。
笔名“Pashong”的韩国Smart Tube房地产调研研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调研本部组长。目前运营着Naver博客“Pashong的世界考察记”及YouTube频道“StuTV”。著有《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起，只会涨的地方才会涨(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等作品。