[비즈한국] 近期，首尔江南三区出现的现象正受到房地产行业的关注。根据韩国房地产院的公寓交易现状显示，2025年1月至5月，江南区、瑞草区和松坡区的赠与案件总数达到898件，与去年同期428件相比增加了两倍以上。更惊人的是，与2023年同期的279件相比，这一数字增长了3.2倍。
这种变化的背后，是“优质房产”不轻易出售，而是转为向家人赠与的趋势。在江南地区的房产持有者中，“越涨越不卖”的习得性效应正在扩散。观察人士认为，未来若受高强度贷款管制等因素影响导致买家减少，江南房主与其低价抛售公寓，不如强化长期持有的策略。
从各地区来看，瑞草区的赠与增长最为显著。从2024年1月至5月的157件激增至2025年同期的603件，涨幅高达284%。鉴于瑞草区拥有大量汉江沿岸的新建公寓，这说明高价房产持有者正积极利用赠与来进行税务规划。相比之下，江南区仅从127件增加到155件，增幅为22%；松坡区则从144件略微减少至140件。
贷款管制加码引发的蝴蝶效应
6月27日实施贷款管制后，赠与增长势头依然未减。2025年7月1日至25日，江南三区的赠与案件为119件，已超过今年上半年月均111.7件的水平，较去年同期增长了36.8%。这意味着，随着加强贷款管制导致一般房地产买卖变得困难，资产持有者们正在将“父母资助（父母机会）”作为赠与的替代方案。
特别是随着DSR（总负债本息偿还比率）监管加强，年轻一代购房变得更加困难，如果没有父母一代的直接支持，购买江南圈公寓已变得实际上不可能。由此导致商业贷款、全租转承交易、P2P贷款、家族间赠与等变通需求增加，从而引发了一种“气球效应”。
为节约综合房地产税而扩散的夫妻间赠与
随着江南圈房价大幅上涨，为避税进行的夫妻间赠与也在增加。综合房地产税在夫妻共同名义下，每人可扣除9亿韩元，总计可享受最高18亿韩元的免税额。农协银行房地产专家委员尹秀民分析称：“江南公寓身价大涨，为了资产分配，夫妻们正在改用共同名义。由于公告价格上涨导致持有税也随之增加，房主们感受到了压力。”
事实上，以首尔江南区大峙洞银马公寓为例，随着公告价格从2024年的20.42亿韩元下调至2025年的15.56亿韩元，夫妻共同拥有者的综合房地产税负担大幅减轻。2024年曾缴纳226万韩元综合房产税的业主，在2025年将无需再缴纳该税项。
赠与税避税的基本原理与核心策略
房地产赠与中最重要的是最大限度减少赠与税负担。根据现行《继承税及赠与税法》，赠与财产扣除额以受赠人为准，在10年内合并计算。配偶之间可赠与6亿韩元，成年子女为5000万韩元，未成年子女为2000万韩元，均可免除赠与税。
赠与税避税的第一原则是“拆分”。赠与税采用10%至50%的累进税率结构，受赠人越多，各自适用的税率就越低。例如，仅向儿子赠与2.5亿韩元，扣除免税额后，2亿韩元部分将适用20%的税率；但若拆分为赠给儿子1.5亿韩元，赠给儿媳1亿韩元，则两人均可适用10%的税率。
第二原则是10年周期的赠与规划。赠与财产扣除额每10年重置一次，因此从长期角度制定规划至关重要。特别是针对房地产等高价资产，可以考虑每10年分阶段赠与，或者将房地产拆分为部分持份进行渐进式赠与。
负担附赠与——高级避税策略的核心
在房地产赠与避税中，最受关注的方法之一是“负担附赠与”。这是指在赠与房地产的同时，将该房产上的全租保证金或贷款等债务一并转移。负担附赠与的核心在于债务部分被视为“转让”而非“赠与”，从而可以降低整体赠与税负担。
以市价6亿韩元的公寓为例，假设设定了2亿韩元的全租保证金。若进行一般赠与，子女需负担约1亿韩元的赠与税；但若利用负担附赠与，父母需负担约1500万韩元的转让所得税，而子女仅需负担约6000万韩元的赠与税。总税额降至约7500万韩元，可节省约2500万韩元的税金。
但负担附赠与最重要的前提是，受赠子女必须有能力偿还承接的债务。如果后续由父母代为偿还债务，该金额将被视为额外赠与，并被征收额外的赠与税和加算税。此外，如果父母符合“一户一宅”的免税条件，则针对债务部分的转让所得税不会产生，从而进一步放大负担附赠与的节税效果。
利用“父母机会”时的税务风险管理
国税厅正在持续加强对违规赠与的打击。仅在2022年，就对227人进行了违规赠与嫌疑的税务调查，主要查处的案例包括：子女在父母医院虚假入职并领取工资、子女的房产担保贷款由父母代为偿还、虽签署了借据但实际上并未偿还利息或本金等情况。
若要将家族间的资金往来处理为“借贷”，必须满足以下条件：签署正式借据、适用现行法定利率4.6%、通过银行转账实际偿还本金和利息。若进行无息贷款，对超过年1000万韩元的收益将征收赠与税，因此务必注意。
此外，赠与税必须在赠与日起3个月内申报，限期内申报可享受3%的申报税额扣除。若漏报，将面临加算税惩罚，因此需要进行充分准备。
在变动的房地产市场中的战略应对
以江南三区为中心的房地产赠与激增现象，不仅是简单的节税目的，更是资产持有者在变动的房地产市场环境下进行战略应对的重要指标。贷款管制加强、政策不确定性增加、税制变更等复杂因素，共同推动了通过“父母机会”进行的赠与扩散。
即使政府目前不着手进行房地产税制改革，长期来看高价公寓的持有税增加的可能性较大，因此赠与趋势预计将持续下去。在这种环境下，成功的房地产赠与关键在于：优化利用基本扣除限额、10年周期长期规划、活用负担附赠与或低价转让等高级策略，以及彻底管理税务风险。
最重要的是，房地产赠与根据个人情况不同，最优策略也会有所差异，因此务必与房地产税务专家进行充分咨询，从综合且长期的角度进行规划。通过正确的策略和充分的准备，可以实现合法且有效的节税。在不断变化的房地产市场中，“父母机会”已不再是选项，而是成为必须的生存策略，聪明地利用这一点将成为保护和增加家族财产的关键钥匙。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间探访记”以及YouTube频道“Stew TV”。著作包括《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《韩国房地产未来地图(2021)》、《从此只涨会涨的地方(2020)》、《韩国房地产使用说明书(2020)》等。