【Bizhankook】2025年夏天，房地产市场的空气显得格外沉重。过去几个月，首尔公寓价格似乎呈现出缓慢回升的态势，但谁也无法保证这种上涨能否转化为确定的趋势，还是会昙花一现后再次回落。交易量依然处于低位，买卖双方都在互相揣测对方心思，处于观望状态。
在这种不确定的局势下，投资者感受最明显的压力并非价格波动，而是税收。对于拥有多套房产的人来说更是如此。针对多套房持有者的监管正在动摇市场的根基，且短期内似乎很难改变。
针对多套房持有者的监管在韩国房地产市场中已不再是临时政策，而变成了结构性环境。无论政府更迭还是政局变换，强化多套房持有者税收的基调从未动摇。尽管综合房地产税加征、转让所得税加征等制度性手段在某些时期有所松动，但放宽幅度有限，且并未从根本上废除。
其背后存在着超越单纯税收保障的政治经济学逻辑。在韩国，房价问题会迅速演变为政治问题。尤其是首都圈选民的居住不满，是足以改变选举走向的敏感变量。“减轻多套房税收=房价暴涨”的公式在政界具有很强的影响力。监管多套房持有者的政策几乎不会流失选票，但放宽政策却可能招致民众批评。在这种政治算计之下，针对多套房持有者的监管无论政权如何更迭，都始终屹立不倒。
在这种情况下，一直以公寓为主要投资对象的持有者们陷入了困境。若要出售，转让税加征会成为阻碍；若要持有，综合房地产税的账单又沉重地压在身上。避税的方法有限，反复进行简单的买入卖出这种过去常用的策略已不再奏效。然而，也不能就此坐以待毙。房地产市场总是在循环，如果现在是监管的潮头，未来总会迎来机会的波浪。问题在于，是否能构建起坚持到那一刻的结构。
归根结底，这个时期需要的不是“多”持有，而是“优质”持有。在2010年代初中期，利用杠杆积极获取多套房并汇总差价的投资方式是有效的，那时数量即是力量。但如今，随着持有数量增加，税收负担呈指数级增长，最终吞噬了利润。
所谓的优质持有，并非仅仅指位置或品牌好的房子。它指的是税收效率高、长期来看价格上涨可能性大，且在持有期间能创造稳定现金流的资产。
税收效率意味着在制度允许的范围内将税收负担降至最低。例如，“临时性二套房免税”规定仍然是有效的节税手段。在保留现有住宅的情况下购买地段更好的公寓，并在两年内出售原有住宅，即可免缴转让所得税。
利用这一规定，可以获得数亿韩元的免税差价。但条件非常严格，购入日期、居住期限、卖出时机都必须符合法律规定的标准。只要有一天不符合，免税优惠就会消失。因此，若想使用“换房策略”，必须制定周密的搬家计划和资金规划。
通过家庭赠与分散综合房地产税也是一种方法。通过夫妻共同名义或向子女赠与，将房产数量分散到各个户内，可以减轻综合房地产税负担。但必须考虑赠与税和购置税。最近韩国国税厅加强了对变相赠与的调查，如果仅以简单的转让名义作为出发点，可能会遭遇意想不到的税收炸弹。
成立公司也是部分投资者考量的方法。以公司名义持有房产可以减轻综合房地产税负担，也有利于扩大租赁业务。但如果不考虑法人税、红利所得税、设立及维护成本等，反而可能得不偿失。
读懂市场趋势与减轻税收负担同样重要。无论税收有多高，只要价格上涨幅度超过税费，投资依然有效。问题在于挑选出上涨确定性高的区域。例如，计划开通高铁（GTX）的地区、有大型开发计划的地区、因监管或地理限制导致新房供应困难的地区等。
这类区域即使短期内经历调整，长期来看需求依然持续。例如，GTX-A线路开通前后的部分轨道交通周边楼盘，数年间记录了30%至50%以上的涨幅。即便考虑到税收，这也是稳赚不赔的生意。但这种机会稍纵即逝，竞争十分激烈。最终，时机是关键。
接下来重要的是现金流。房地产投资最大的风险是持有期间无法支撑。如果撑不下去，就会在市场反弹前亏本抛售。月租收入是支撑下去的核心燃料。从全税（Jeonse）向月租（Wolse）转换已是时代趋势。由于“空壳全税”和全税诈骗问题，租客更青睐月租，在首都圈，月租比例已经超过了一半。
对投资者而言，稳定的月租收入对支付持有税和利息有很大帮助。特别是小型公寓、商住两用楼（Officetel）、知识产业中心等，管理负担相对较小，空置风险较低。像商住楼那样，一层经营商业租赁，上层进行住宅租赁的模式，对于稳定现金流也很有效。
只盯着公寓是有风险的。如果只投资监管集中的资产类别，收益结构会随政策变化而动摇。因此，建议将部分资产分散到公寓以外的房产上。小型商铺、物流中心份额投资、房地产投资信托（REITs）等间接投资可以以相对较少的金额参与商业地产市场，起到分散公寓市场波动风险和减轻税收负担的作用。
洞察市场的眼光也很重要。房地产市场受政治、利率、政策交织影响。当大选、国会选举等政治日程临近时，可能会出现出于选票考虑的扩大供应或放宽监管措施。当利率出现下调迹象时，买入需求会活跃。综合考量政策发布和利率变化，可以捕捉到低点买入和高点卖出的时机。但在这个过程中，重要的是不要操之过急。过去也曾出现过因“监管放宽”的传闻而急于买入，结果放宽幅度不如预期而导致失望性抛盘涌现的案例。
最终，所有这些策略的核心可以概括为“少、久、现金流”。减少持有数量以减轻税收负担，长久持有有价值的资产以最大化上涨空间，并在此期间稳定获取现金流。减少持有并不意味着一味地卖出。这意味着整理那些税收负担重、价格上涨可能性低的房产。久持有意味着不受短期行情波动的影响，等待市场周期的顶点。现金流是支撑这种等待的底气。
多套房持有者监管不会消失。但有监管并不代表没有机会。市场永远在变动，即使在变化中也存在盈利的方法。不是逃避税收，而是构建一种在能够承担税收的同时依然有盈利空间的结构，这正是当前对公寓投资者提出的新能力要求。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起只有上涨的地方才会上涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等。