[비즈한국] 国土交通部第一副部长李尚京（Lee Sang-kyung）上周主持了一场与5位房地产专家的非正式咨询会议，此举十分罕见。通常国土部的非正式咨询会议由科长级官员主持，而由统管住宅政策的第一副部长亲自出面尚属首次。更值得关注的是，该会议还包含了市场上被称为“暴跌论者”的专家，且毫不掩饰地讨论了违背现行政府政策的内容。
这暗示了预计在8月底至9月初发布的房地产供给对策，可能不仅仅是简单的扩大供应，而是政策范式转变的转折点。总统室政策室长金容范（Kim Yong-beom）表示“认为不动用税收手段来平抑房价是种错觉”，这同样展示了李在明政府在必要时将动用一切政策手段的决心。
国土交通部长官金允德（Kim Yun-duk）将“6·27对策”评价为“局部治疗剂”，这意义深远。实际上，该对策实施后，房地产市场迅速降温。首尔公寓价格涨幅从0.43%回落至0.16%，放缓了62.8%，交易量和交易金额分别锐减了75.5%和78.3%。江南三区的交易量也减少了59.6%，过热现象得到了平复。
然而，这很可能只是需求受到抑制带来的暂时性现象。建国大学教授朴合洙（Park Hap-soo）指出：“原本在购买10亿至20亿韩元规模公寓时，无需贷款6亿韩元以上的现金富豪，并不受此次贷款限制的影响。他们正在观望价格是否会下跌，一旦认为时机成熟，随时会再次入市。”
目前市场处于潜在需求正在观望的状态。如果供给对策缺乏实效性，下半年房价很有可能再次回升。这正是政府对供给对策孤注一掷的原因。
文在寅政府于2018年宣布的“第三期新城”计划原定在6个地区供应180万户住宅，但时隔7年至今仍未得到有效推进。金允德长官强调“让第三期新城建设更具速度感和条理性至关重要”，这被解读为李在明政府将对原有计划进行全面重审。
特别是提升南杨州王宿地区（6.6万户）、河南校山地区（3.2万户）等大型开发项目的推进速度，以及解决延期严重的果川地区（7000户）的问题，预计将成为核心课题。
根据企划财政部发布的计划，政府将利用圣水洞警察骑马队旧址、光明税务署、首尔出入境管理事务所等市中心闲置土地，新建1.5万户公共住宅，并将原定于2035年之前的2万户计划提前，合计供应3.5万户。
这旨在通过在市中心提供低廉住宅，减轻刚需人群的居住负担。能在首尔市中心获得公共住宅，意味着可以节省通勤成本和时间，预计将产生实质性的居住费用缩减效果。
李在明总统在国务会议上指出：“将公共宅地加价卖给民间被视为理所当然，这导致了大量‘幽灵建筑公司’出现，竞标倍率甚至高达几百比一”，这预示着将对韩国土地住宅公社（LH）的业务结构进行全面改革。
目前，LH维持着开发公共宅地后出售给民间建筑公司的结构。在此过程中，引发了“蜂群式竞标”和“摇号中签（彩票式分配）”的问题。建筑企业通过动员所有子公司和空壳公司获取土地，随后将项目权转让给主力建筑公司，这种现象循环往复，最终导致房价上涨。
未来，LH很有可能转型为负责宅地开发、建设及项目实施，而仅将单纯施工委托给民间建筑公司的方式。这意味着业务结构将重组为以公共分售和民间参与公共分售事业为主。
这种变化虽有助于稳定房价，但预计也会产生LH财政负担增加的副作用。目前LH维持着通过出售宅地获得的收益来抵销公共住宅开发亏损的“交叉补贴”结构，若该结构发生改变，政府扩大财政支持将不可避免。
第一副部长李尚京是持续主张“回收开发收益”的人物。李在明总统也表示：“通过重建享受的过度收益应回馈给社会公共事业。”这意味着重建超额收益征税（重超还）实际执行的可能性大大增加了。
目前，“重超还”征税对象涵盖全国58个小区，每位成员预计平均负担额高达1.0328亿韩元。江南地区部分小区甚至高达4.5亿韩元，这让重建工会深感担忧。
金允德长官表示“正在积极研讨通过提高重建项目的容积率来增加供应量的方案”，这是一个积极信号。但很有可能在提供容积率激励的同时，附加提高公共租赁比例或强化公共性等条件。
这是试图在确保商业性和强化公共性之间实现双赢的尝试，但也存在可能削弱民间参与意愿的担忧。因为如果提高容积率后，大部分收益被公共部门收走，则难以期待民间的积极参与。
李在明政府宣布，计划将长期公共租赁住房的比例从目前的8%在2030年前提升至10%。为此计划供应110万户公共住宅，但现实的制约因素不容小觑。
公共租赁住房从结构上讲是不可避免会产生亏损的项目。LH的亏损弥补项目销售额为11万亿韩元，占总销售额的70.7%，但营业利润率为-6.9%，连续3年出现亏损。扩大公共租赁住房很有可能进一步加剧这一亏损规模。
为了克服这些限制，政府正在积极利用公共支援型民间租赁住宅。最近在第二次征选中，全国14个地区共选定了1.0848万户，这一规模是第一次征选（4102户）的两倍多。
这采取了民间获取土地、房地产投资信托（REITs）支持事业费的方式，即便在高利率环境下，建筑公司也能以低利率筹措资金，因此民间参与度正在增加。
政策室长金容范表示“认为不动用税收手段来平抑房价是种错觉”，这是李在明政府房地产政策的重要转折点。李总统“不以税收手段平抑房价”的竞选承诺实际上已被修正。
这似乎反映了仅凭供给对策难以在短期内稳定房价的现实判断。第三期新城或闲置土地开发，从建设到实际供应住宅需要数年时间，而市场的期望心理和投机需求却是即刻显现的。
特别是若供给对策未能发挥效果，此番言论向市场传递了可能随时打出强化持有税、提高转让所得税、调整取得税等税收牌的信号。
预计将于8月底至9月初发布的房地产对策，将成为李在明政府政策哲学与实用主义相交汇的节点。在维持“不以税收平抑房价”的原则性立场的同时，也展示了必要时动用一切政策手段的务实态度。
核心在于通过扩大供应来实现根本性解决。通过提升第三期新城建设速度、利用闲置国有土地、重组LH业务结构等，第一目标是增加实质性的住房供应。但由于这些供给对策发挥效果需要时间，政府似乎也在短期内准备了税收政策等补充方案。
第一副部长李尚京主持的罕见专家咨询会议，是政府为制定均衡政策正在广泛收集意见的积极信号。听取了包括“暴跌论者”在内的专家们直率的意见，可解读为旨在提高政策现实性和实效性的努力。
归根结底，此次供给对策将成为考验李在明政府房地产政策真诚度的试金石。在提出扩大供应这一根本解决方案的同时，为应对市场变化保留政策灵活性，可以评价为一种务实且均衡的策略。
房地产市场的走向预计将根据几周后发布的政策具体内容发生巨大变化。特别是第三期新城推进方式的变化、重建限制放宽的范围与条件、公共租赁扩建方案的现实性等，将成为市场的主要关注点。
笔名“Pashong”的著名房地产专家金学烈（Kim Hak-ryul），现任Smart Tube房地产调查研究所所长，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间探访记”及YouTube频道“StuTV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起，只有该涨的地方才会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。