[비즈한국] “蔚山房地产又火了。”这是最近房地产行业最常听到的话。蔚山房地产市场连续7周保持上涨趋势，录得全国最高水平的涨幅，而造船业的“大爆炸”也即将到来。这正是韩美首脑会谈中达成协议、规模达1500亿美元（约合208万亿韩元）的MASGA（Make American Shipbuilding Great Again，让美国造船业再次伟大）项目。
蔚山公寓市场的变化令人惊讶。以8月第4周为准，买卖价格上涨0.04%，全租价格上涨0.06%。特别是全租涨幅仅次于世宗市（0.10%），位居全国第二。在买卖市场，涨幅也仅次于首尔（0.08%），位居全国第二，展现了明确的上涨动能。
观察具体的交易案例，可以感受到蔚山房地产市场的“火热”。南区新亭洞的“新亭乐天城堡王国（Sinjeong Lotte Castle Kingdom）”185㎡户型在7月以15.3亿韩元成交，刷新了最高价；无去洞的“无去乐天城堡（Mugeo Lotte Castle）”133㎡户型在11月以6.3亿韩元售出，较此前交易价上涨了2000万韩元。“蔚山大公园翰森The Hue（Ulsan Grand Park Hanshin The Hue）”的预售价也在8亿韩元左右，目前以平价（无溢价）交易，显示出稳健的需求。
蔚山房地产上涨的结构性背景很明确，那就是供应不足。今年蔚山预计竣工的公寓为5653户，但明年将减半至2632户。更严重的是，预计2026年以后，年均入驻物量将急剧减少至1000户左右。
未售出住宅（空置房）的情况也在剧烈改善。蔚山的未售出住宅从去年12月的4131户减少到今年5月的3140户，降幅达24%。竣工后未售出住宅为889户，仅为6大广域市平均水平（1642户）的一半。
全租市场的情况更为剧烈。近3个月平均全租价率为76.5%，比全国平均水平高出7.7个百分点，呈现出典型的“全租稀缺现象”。公寓房源比例大多在5%左右浮动，而全租房源比例录得0~1%，“房源完全短缺”的局面正在上演。
蔚山备受关注的真正原因另有所在。因为MASGA项目的核心舞台正是蔚山。以HD现代重工329180为首的580多家造船企业聚集在蔚山，该项目已经展现出可见的成果。
HD现代在美国海军MRO（维护、修理、大修）市场上取得了首项成果。随着韩国造船业“三巨头”正式进军每年规模达145亿美元（约合20万亿韩元）的美国海军MRO市场，据估计蔚山造船厂的订单潜力将达到21万亿韩元。
韩华集团对费城船厂（Philly Shipyard）的50亿美元投资也值得关注。计划将目前每年1~1.5艘的船舶建造能力扩大到20艘，这意味着韩国造船业的能力将在美国本土正式实现。
蔚山房地产投资的吸引力也得到了数据的验证。 Gap投资（杠杆投资）分析结果显示，蔚山在2015年投资时平均获利6100万韩元，2020年投资时获利5300万韩元。这相当于年均10%以上的收益率。
更令人惊讶的是小额投资案例。蔚山达洞的一处写字楼（Officetel）通过4000万韩元的投资，每年获得了480万韩元的收益（13%的收益率）。考虑到商业银行定期存款利率为2.6%左右，这是5倍以上的收益率。
外地投资者进入蔚山的步伐已经加快。以3月为准，外地人购房数为231宗，创下近2年来的最高值。今年1~5月的公寓买卖交易也达到6940宗，较去年同期的5690宗增长了22%。
预售市场的变化更为剧烈。继5月份“Lael S”2033户创下3年来最高认购纪录并在2个月内售罄后，近期正在预售的“韩华Forena蔚山无去”也预计将提前售罄。
蔚山内部的地区间上涨差距也很明显。以8月第4周为准，南区上涨0.07%位居首位，其次是北区0.05%、中区0.04%。东区虽然下跌了0.01%，但在全租市场上录得了0.06%的涨幅。
以南区无去洞、新亭洞为中心的中小型公寓和北区的大型园区正在引领上涨。特别是与造船厂交通便利的东区华亭洞、西部洞的大型园区，也在以全租为中心表现出强势。
造船业繁荣对房地产的影响是多层面的。首先，就业创造效果显著。目前蔚山造船业缺乏约2万名生产岗位人员，随着MASGA项目的正式推进，预计追加人力需求将激增。
收入增加的效果也非常显著。HD现代重工第二季度营业利润为4715亿韩元，同比增加141%，这种业绩改善直接带动了工资上涨。考虑到580多家合作企业的共同成长效应，预计对整个地区收入的提升效果将非常巨大。
人口流入效应也值得关注。回顾2016年造船业不景气时期，蔚山东区造船业从业人员从5万7077人减少到2020年的3万7296人（减少35%），逆向推算可知，行业好转时可以期待相当大的人口流入效果。
当然也存在风险因素。美国的政治变化、与中国的竞争加剧、国内劳动力短缺等问题可能成为变量。特别是作为造船业主要原材料的钢铁价格上涨，可能会直接影响盈利能力。
但是，机会远大于风险。在美国造船业衰落（市场占有率0.1%）且存在牵制中国必要性的情况下，韩国造船业的战略价值正在进一步提升。考虑到韩国在生产力上远超美国（10年间商船2405艘 vs 37艘），且成本竞争力也具备3倍以上的优势，MASGA项目成功的可能性非常高。
蔚山房地产市场的上涨并非暂时现象。这是结构性供应不足与产业繁荣相结合的完美组合。在预计2026年以后年均入驻物量将急剧减少至1000户的情况下，如果加上MASGA项目带来的人口流入和收入增加，上涨压力将不可避免地变得更加强烈。
在全租市场上，房源稀缺现象已经达到严重程度。全租价率76.5%为全国最高水平，受房源短缺影响，转化为月租的趋势正在加速。蔚山月租价格指数上涨0.22%，达到与首尔（0.23%）相似的水平，这也印证了这一点。
蔚山房地产投资的核心在于时机和区域选择。既然上涨已经开始，虽然最初的投资机会已经过去，但分析认为真正的上涨才刚刚开始。
南区无去洞、新亭洞被选为第一投资目的地。因为这里交通便利、居住条件优越，且新房供应有限。近期正在预售的“韩华Forena蔚山无去”这样的大型公寓项目是不错的投资选择。
中区繁荣路一带也值得关注。正在供应“繁荣路乐天城堡Central Sky”等超高层公寓，未来可以期待地标效应。
东区被分析为相对低估的地区。距离造船厂最近，全租需求强烈，但买卖价格相对便宜，投资吸引力很高。
特别是需要关注全租投资。目前蔚山76.5%的全租价率虽然已经非常高，但预计未来随着买卖价格上涨，全租需求将进一步增加。有分析认为，如果是Gap投资，5年内有望获得5000万韩元以上的差价收益。
在现有的4000万韩元左右的小额资金即可获得年13%收益率的投资市场下，对于资金能力不足的投资者来说，这反而可能是一个机会。
由MASGA项目引发的蔚山房地产市场变化仅仅是一个开始。208万亿韩元规模的投资和造船业复兴所带来的波及效应，将成为未来5~10年支撑蔚山房地产市场的强大动力。
连续7周上涨、全国最高涨幅、极端的供应不足，再加上全租稀缺。所有的利好消息都集中在蔚山房地产市场。比起首尔或首都圈，目前仍相对被低估的现在，或许就是蔚山房地产投资的黄金时间。
不过，投资总伴随着风险。需要密切监控MASGA项目的实际进展、政治变量、全球经济状况等，进行谨慎对待。但可以肯定的是，蔚山房地产市场上正吹响“造船大航海时代”的风帆。
笔名“Pashong”的著名房地产专家、SmartTube房地产调查研究所所长金学烈（音译）曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在开始只有上涨的地方才会上涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。