【Biz韩国】9月11日，在就职100天记者会上，李在明总统谈及政府近期的住房供应方案时表示：“没听到赞扬也没听到批评，看来做得还不错。”从表面上看，这听起来像是一项“没有政治影响的稳定对策”。然而，房地产市场并非随着掌声或喝彩运行，而是受制于冷酷的指标：工程流程（许可—开工—预售—竣工）、项目融资（PF）的逾期与置换、未售出住房及竣工后积压库存的变动，以及家庭信用与总负债本息偿还比率（DSR）之间的摩擦。
总统的自我评价强化了“只要防止价格暴涨就万事大吉”的短期心理框架。但现在危及韩国住房市场的并非价格本身，而是支撑价格的系统出现了扭曲。除非将政策评估标准从舆论的温度计切换到系统的仪表盘，否则无论政府如何宣称“做得好”，现场的焦虑感只会与日俱增。
政府在9月7日出台“住房供应扩大方案”时，提出到2030年为止在首都圈开工建设135万套（年均27万套）住房，并表示将由韩国土地住宅公社（LH）直接进行开发以加快进度。此外，还提出通过转型利用老旧公共办公楼、学校用地及闲置的国有、共有土地等城市核心资源来增加供应。方向是正确的，但数字仅仅是承诺。供应量不取决于图纸上的总额，而取决于生产体系的可持续性。只有当金钱（融资结构）、人才（施工能力）、规制（许可、环境、交通影响）、需求（预售、转换）这四个轮子同时转动，承诺才能转化为实绩。在当前环境下，这四个轮子中没有一个能自动运转。
首先，工程前端存在动摇。查看7月的住房统计数据，虽然首都圈的预售量出现了短暂增长，但累计实绩较去年有所回落；最重要的是，被归类为“恶性”库存的竣工后未售出住房再次增加。前端（许可、开工）不准确而后端（竣工后未售出）不断堆积的结构，最终会导致1至3年后出现各地区供应断层，并加剧价格波动。即便在数字上高喊供应，现场却被“没钱开工、没信心卖出、不知道许可何时结束”这三句话堵死了，导致人和设备停滞不前。如果不能填补这一缺口，“年均27万套”将只会是停留在图表上的计划。
其次，PF压力的余火尚未熄灭。建筑企业的流动性危机已经扩散为整个制度圈的负担，以至于法院做出回生申请决定的速度都在加快。今年以来，中坚及中小建筑企业申请法院接管的情况接连不断，甚至过去已经结束债务重组的公司也重新回到了回生程序中。这不仅仅是单一企业的失败，更是未售出住房、成本上升和营收确认延迟相互交织的结构性裂痕信号。如果不精细地重新配置围绕PF的优先、中位、劣后级风险，无论发放多少许可、提高多少容积率，“开工按钮”都无法按下。市场看重的是资产负债表，而非数字。
第三，家庭的呼吸变得急促。根据韩国银行的统计，二季度末家庭信用余额为1952.8万亿韩元，创历史新高。随着部分地区价格反弹，住房抵押贷款再次激增，出现了“交易未恢复但债务膨胀”的奇妙局面。在这种环境下，政府反复强调的“抑制需求”信息产生了矛盾。无差别的抑制即便能防止短期暴涨，也会阻碍刚需群体的换房或转移，导致交易血管干涸。如果交易通道枯竭，PF回收、消化库存、租赁转换都将受阻，最终导致系统性疲劳积累。软着陆的关键不在于抑制，而在于选择性的缓冲。
第四，租赁市场的质量恶化正在蚕食民生经济。在从传贳向月租转换加速的情况下，担保事故的伤痕尚存，而竣工后未售出住房的增加进一步加剧了租赁市场的扭曲。如果不强化“担保-供应-租赁”的连锁设计（如担保费、高风险区域警报、快速收购及公共租赁信托转换），无论政府如何声称“稳定管理价格”，普通民众的居住体验都很可能恶化。价格平均值的“稳定”与生活现场的“不安”之间的鸿沟已经显现。
第五，偏重首都圈的处方留下了巨大的盲点。政府将火力集中在首都圈，从政治和行政层面是可以理解的选择，但非首都圈地区许可与开工不振的时间越长，广域经济圈的空心化就越严重。居住是一个集产业、交通、教育、定居于一体的综合包。如果只供应住房，而不同步扩充就业岗位、学校和生活基础设施，人口会更快地被吸入首都圈。正如政府所言“无法无限期建设新城市”，解决方案不在于新城市数量的增减，而在于重新设计广域层面的选址策略。在发布首都圈“总量”的同时，应该同步出台能够使非首都圈生存的交通、工业园区、教育轴线重组蓝图。目前的信息在承诺和蓝图之间显得虚无缥缈。
贯穿所有风险的核心在于，政府仅将政策效果局限于“价格稳定”，而低估了“系统稳定”。总统所谓“既不能暴跌也不能暴涨”的言论，从常识上讲是正确的，但支撑该言论的技术基础（PF结构重组、消除许可瓶颈、有序吸收竣工后未售出库存、重新设计担保与租赁）比口号更缓慢且复杂。如果在无法填补这些缺口的情况下，用“没有赞扬也没有批评”这样的舆论标准来衡量政策，那么“政策引领市场”的信任将减弱，剩下的只会是“看市场眼色行事”。在信任缺失的地方，信息不对称和投机博弈会更加猖獗。现在需要的不是说服市场的话，而是推动市场的数字。
那么，应该改变什么？第一，重构KPI（关键绩效指标）刻不容缓。不应只看媒体反应，而应公开每月、各地区的许可、项目审批、开工、预售、竣工后未售出量、PF逾期/置换速度、交易转换率、租赁担保事故率。隐藏数字只会增加恐惧，公开数字则能建立信任。
第二，必须制度化PF的标准结构。明文规定优先（银行、保险）、中位（政策金融、担保）、劣后（民间资本）的风险分担与要求，对通过可行性评估的项目，自动配套预售前后的流动性过桥贷款及置换，确保能够重新按下“开工按钮”。
第三，义务化许可的并行审查与期限遵守，并普及小型整改与改造的标准模型，提升城市微型供应。
第四，针对竣工后未售出住房，常态化运作有条件公共收购及租赁信托转换通道，但必须明文规定防止市场价格扭曲的规则。
第五，需要重新平衡需求纪律。对多套房杠杆与短期转卖进行更精准的抑制，同时对单套房刚需者的换房、生育、就业转移、能效改善等生产性交易，放开DSR与取得税的选择性缓冲，以疏通交易血管。只有当这五个方面同时运作时，“总量目标”才能成为“现场实绩”。
政策沟通方式也应改变。“反复出台对策”的言辞只会让市场感到疲劳。不是更频繁，而是应更精准。各项对策必须明确能够减少哪个环节的瓶颈、改变哪个财务指标、在几个季度内产生何种变化。例如，“年均27万套”是目标值，为了实现该目标，必须像阶梯一样设计开工率（相对于许可）、预售率（相对于开工）、竣工后未售出库存的吸收速度、PF置换成功率等中间指标。市场不会等待“下一次对策”。今天的资金和人力动向，取决于今日公开数据的可信度。
总统谈到了“金融大转型，将资金从房地产转移到尖端产业和日常经济活动中”。这个方向也是对的。但如果住房市场的系统不安不消除，家庭对风险会更加敏感，资金会更趋向于凝聚在安全资产中。讽刺的是，住房市场的软着陆是摆脱“房地产中心经济”的必要条件。
只有住房稳定，家庭才能有余力进行长期投资，金融才能流向技术和产业。软着陆的技术不是口号，而是工程。需要将金融、许可、供应、租赁这四个齿轮同时咬合的精细设计，需要使这种设计成为可能的透明数据，以及对这些数据的诚实更新。
政权会更迭，但自我赞美会留下。“没有赞扬也没有批评”这话，或许是每届政权重复的自我暗示。然而，住房市场不会被这种咒语左右。真正影响市场的不是选票而是样本，不是口号而是流程，不是施舍而是资产负债表。李在明政府若想真正获得“做得好”的评价，就必须在市场每月审视的指标中展现出冷静的改善。
许可瓶颈的解除、开工引擎的启动、PF余火的熄灭、竣工后未售出库存的减少、租赁担保事故的降低，这才是韩国住房市场等待的唯一新闻。现在需要的不是更大的声音，而是更精准的仪表盘。并且，看着那个仪表盘，朝着同一个方向加速前进。
以笔名“Pashong”而闻名的SmartTube房地产调查研究所所长金学烈（Kim Hak-ryeol），曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间探访记”和YouTube频道“Stue TV”。著有《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从此只涨该涨的地方(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等。