[비즈한국] 首尔之所以能拥有如今这般丰富多彩的色彩，归功于江南开发这一伟大的转折点。然而，在“江南”这一名字真正成为引领首尔经济与文化中心之前，汉江以南早已存在一个作为工业化导火索的地区，那便是永登浦。
工业地带的记忆与首尔西南圈的心脏
在日据时期的1930年代，被指定为京城工业区的永登浦，随着纺织、制粉、食品工厂的密集入驻，成长为“首尔的工厂地带”。得天独厚的物流条件——即利用汉江的水运和京仁线铁路，促成了产业的集聚。在经历光复与战争后的1960~70年代，这里被称为大韩民国制造业的心脏。
那时的永登浦，既是经济增长的象征，也是支撑平民生活的基石。永登浦市场一带总是挤满了从全国各地赶来的商人，印刷、制粉、金属加工等各种工厂昼夜不停地排放着烟雾和噪音。人们常说“永登浦工厂烟囱里冒出的烟，照亮了首尔的明天”，借此形容这里的活力。
然而，在产业结构迅速向高端化转型的1980~1990年代，这些烟囱也逐渐熄灭了。工厂迁往仁川和京畿道的新工业区，留下的准工业地带里，只剩下零星的老旧仓库和小规模工厂。虽然作为工业城市的辉煌岁月已逝，但工业地带的痕迹残留在市中心，这种奇妙的风景成了永登浦的日常。
这一时期，永登浦的居住环境因与老旧工厂地带交织在一起，不可避免地陷入了衰落。尽管紧邻汝矣岛这一金融中心，但隔着汉江，居住与产业的差距依然显著。与江南的高档住宅区、麻浦与圣水的文化复兴相比，永登浦呈现出一种往日荣光与当前颓败共存的状态。
但这同时也蕴含着迎接新变化的潜力。随着首尔空间有限，旧城区不断进行再开发的循环，永登浦的潜在价值随着时间的推移开始愈发凸显。
当前的永登浦——复合开发与居住再生的分水岭
如今漫步在永登浦，会看到与过去工厂地带印象迥然不同的风景。最引人注目的地方无疑是汝矣岛。以国会议事堂为中心，金融监督院、各大证券公司和资产管理公司、韩华00088063大厦、IFC和Parc.1等超高层办公及商业设施林立。这里不仅超越了“大韩民国金融第一街”的称号，更成长为吸引全球资本汇聚的国际金融枢纽。与江南德黑兰路并驾齐驱，居住与办公高度融合的汝矣岛，在首尔各方位均拥有无可比拟的地位。
汝矣岛的居住市场也具备长期上涨的压力。拥有30~40年房龄的大规模公寓群随着达到重建年限，正在陆续推进改建或重建。与木洞、盘浦一样，大型社区的稀缺价值构成了强大的吸引力。即使受到监管政策的掣肘，在供应不确定性消除之前，汝矣岛的居住需求依然不会轻易减弱。
从汝矣岛出发仅需一站地，气氛便截然不同。堂山洞是2号线和9号线交汇的双地铁站点，且有奥林匹克大道和西部干线道路穿过。这里被称为首尔西南圈的交通枢纽，过去仅被视为物流与商业中心，但随着老旧的多户型住宅密集区掀起再开发与重建的热潮，正逐渐蜕变为高档居住区。特别是堂山站一带的大规模再开发项目被称为“第二个圣水洞”，正吸引着投资者的目光。圣水战略整备区域展现的价格上涨案例，对堂山来说是有效的参考指标。
杨坪洞和文来洞的变迁则更为戏剧性。这里曾一度遍布制铁、机械、印刷工厂，自2000年代以后迅速转型为文化艺术地带。文来创作村进驻了大量的咖啡馆、画廊和设计工作室，获得了“首尔布鲁克林”的别称。杨坪洞一带的复合开发也正在加速。一旦通过解除工业区限制来实现居住与商业复合园区的构想具体化，作为市中心罕见且具有大规模开发余地的土地，其价值上涨潜力巨大。
所有这些变化的根基在于“交通网创新”。在现有2、9号线的基础上，叠加GTX-B线、新安山线以及轻轨连接计划，其连接首尔全域与首都圈的通达性正呈现出史无前例的增强。交通网的创新带来了居住需求的扩大，并进而引发了再次提升再开发与重建速度的良性循环。
迈向未来的视线——永登浦，首尔房地产的下一个主角
永登浦受到关注的原因不仅仅在于价格上涨，更在于它象征着首尔作为城市所面临的空间局限，以及在房地产市场政策与经济环境下形成的“下一个增长轴”。
第一，气球效应。随着江南三区、龙山、麻浦、城东等首尔核心区被列为管制地区，投资需求自然流向了相对未受关注的永登浦。监管压力在短期内虽能平抑市场，但中长期来看会产生将需求向周边扩散的结果。永登浦正是这一趋势的受益者。
第二，整备事业的加速。再开发与重建不仅仅是把旧房换成新房的层面，更是重组地区生活基础设施、改变人口结构的城市再生工程。特别是解除准工业地带限制并进行复合开发，被评价为在首尔市中心提供稀缺的大规模居住与商业空间几乎唯一的机遇。
第三，汉江地带价值的重估。贯穿汝矣岛、堂山、杨花、合井的汉江沿岸开发，已经在吸纳首尔的高端居住需求。如果说江北的汉江沿岸是以麻浦、圣水、龙山为代表，那么江南则是盘浦、蚕院、狎鸥亭的代表。永登浦已充分具备条件成为连接这两大轴线的新型高端居住地。
投资者应关注的重点很明确。汝矣岛的重建项目将长期引领首尔核心存量公寓的价值增长。堂山、杨坪的再开发很有可能通过解除准工业区限制与复合开发，供应大中型公寓及高端居住区。文来创作村一带作为结合了文化、艺术、商业功能的复合生活区，随着需求群体的多元化，商业与居住价值同步上升的可能性极大。
当然，风险也十分明确。价格急剧上涨可能导致随后的强力监管地区指定；在再开发与重建过程中，可能出现行政许可延迟或组合内部矛盾。此外，全球经济与利率波动将抬高融资成本，压缩投资收益率。然而，这种波动性也是考验长期投资者体力的舞台。
首尔的房地产市场总是周期性的。正如火种从江南蔓延到麻浦、圣水，再到龙山一样，投资需求的浪潮正在寻找新的海岸。那片海岸就是永登浦。这里从过去的产业心脏进化为如今兼具金融、文化、居住三位一体的复合城市，很有可能成为首尔房地产版图的“最后一块拼图”。
“首尔西南圈的心脏再次跳动。过去的工业地带，正成为明日的黄金城市。”
这句话并非简单的修辞，永登浦的未来已经开启。对于能够洞察变化的人来说，这座城市不仅仅是投资标的，更将成为预见首尔未来的晴雨表。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前经营并主持Naver博客“Pashong的世间考察记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从此只有会涨的地方才会涨(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等作品。