[비즈한국] 韩国银行是韩国货币政策的指挥塔。然而，最近从该机构传出的言论和报告让人不禁产生严重的忧虑。与“汇聚了文科领域顶尖学者”的自豪感不同，它展现出的恰恰是脱离市场和民众生活的典型纸上谈兵。
从李昌镛总裁的“在地方建立10所首尔大学”的言论，到“老龄化后大家会卖房”的荒唐结论，韩国银行提出的政策建议明显缺乏现实感。一方面称因房地产问题无法降息，另一方面却无法抓住房地产问题的本质，沉溺于数字和数据，完全不理解实际经济主体的决策过程和市场心理。
最大的问题在于对房地产市场缺乏根本性的理解。李昌镛总裁在2023年3月曾表示：“考虑到老龄化等因素，关于房地产‘大马不死论’（大企业/资产不会倒闭的理论），我们需要思考这种趋势在未来是否会持续。”这是一种认为老龄化后人们就会卖房的简单逻辑。
这完全是不理解韩国房地产市场结构的言论。现实中，高龄群体不仅不卖房，反而为了留给子女而更紧紧地攥在手里。首尔江南圈的高龄资产家们将房地产作为资产增值和继承的手段，并不会因为年龄大了就处置房产。
李昌镛总裁持续向“竭尽全力购房族”（Young-geul-jok）发出警告。2023年10月，他表示：“很多人不是用自己的钱，而是通过杠杆买房。我不认为利率会很快调整导致金融负担下降。”并称“我在此警告”。然而，这种警告在现实中毫无效果。竭尽全力购房族之所以冒着风险涌入房地产，是因为没有其他选择。无论韩国银行如何警告，在除了房地产之外没有稳定且具盈利性的投资去处的情况下，人们只能不断涌向房地产。
韩国银行在2025年9月诊断称：“受6·27房地产对策影响，首尔公寓价格涨幅放缓程度比过去文在寅、尹锡悦总统时期发布住宅市场对策时的效果更为有限。”
这看似在指出政府政策的局限性，但实际上证明了韩国银行自己也不理解房地产政策的本质。房地产价格抑制政策效果有限的原因，在于未能解决供给不足这一根本问题。然而，韩国银行却无视这种结构性问题，仅试图用数字来衡量政策效果。
韩国银行一方面称因房地产不能降息，另一方面却没能真正理解这意味着什么。2024年8月，李昌镛总裁以“韩银不应犯下因过度供应流动性而刺激房地产价格上涨心理的错误”为由，将利率冻结合理化。
但这最终是一种让整个韩国经济沦为房地产“人质”的政策。在实体经济低迷的情况下，若仅仅因为房地产而无法降息，那说明政策优先级颠倒了。维持高利率最受益的是银行业，利差扩大，收益得到稳定保障。
另一方面，实体经济却因高利率导致的投资萎缩和消费减少而陷入困境。韩国银行以房地产为借口推迟降息，最终结果就是保护了银行业的利益。这与中央银行本应承担的经济稳定和支持增长的职能相去甚远。
韩国银行一直表现出反应迟钝。在房地产价格已经大幅上涨后才发出警告，在经济衰退信号明显后才考虑降息。2025年7月，李昌镛总裁曾说“房价上涨速度比去年还快”，“必须平息过热”，但这已是在房价已经大幅上涨的情况下的滞后认知。
李昌镛总裁所支持的“建立10所首尔大学”政策是缺乏现实感的典型纸上谈兵。该构想计划向地方重点国立大学投入首尔大学水平的预算，以再造9所“首尔大学级”大学。但这是不理解教育不平等本质的想法。仅仅增加预算并不能提升大学的地位。此外，该想法还忽略了一个根本问题：即便在地方建立了名牌大学，毕业生最终还是会流向首尔。
试图通过“建立10所首尔大学”来实现地区均衡发展的构想本身，就扭曲了问题的本质。地区不均衡的原因不在于教育机构的匮乏，而在于工作岗位和基础设施的不足。虽然以加州大学（UC）系统为模型，但却忽略了美国和韩国在国土规模和经济结构上完全不同的事实。在像韩国这样首都圈集中度极高的情况下，简单的大学分散无法解决问题。
共同民主党估算该政策每年需要3万亿韩元以上的预算。这是一笔天文数字。在当前的财政状况下，确保此类预算本身就不切实际，即便能筹措到，效果也无法保证。严重的是，这些预算没能用在真正需要的地方。为了实现实质性的地区发展，交通基础设施、产业园区建设、创业支持等更为紧迫，而他们却只执着于增加大学预算。
韩国银行于2025年4月通过《房地产信用集中的结构性原因与问题点》报告分析了资金向房地产倾斜的现象。报告称房地产信用占整体民间信用的50%并表示担忧。然而，这种分析流于表面，未能探究人们为何将资金投入房地产的根本原因。它忽视了“没有其他投资去处，且房地产是最安全、最具盈利性资产”这一现实判断。
韩国银行提出的解决方案全都抽象且实效性较差。“加强宏观审慎政策”、“房地产PF结构调整”等方案已经尝试了无数次，但效果有限。真正需要的是扩大房地产以外的替代投资渠道、扩大租赁住宅供给、对投机需求进行强力制裁等，但这些具体且有效的方案却未被提出。
韩国银行担忧房地产的偏向会导致“金融产业竞争力削弱”。然而，正是韩国银行自己维持高利率，为银行保障了稳定的收益。银行之所以满足于抵押贷款，是因为风险低且收益稳定。在这种结构下，却反过来担心金融产业的竞争力，这根本逻辑不通。
韩国银行最大的问题在于，认为经济主体的决策仅由简单的数字或政策决定。实际上，房地产投资决策受到对未来的不安感、子女教育问题、对社会地位的渴望等复合因素的影响。李昌镛总裁建议“年轻人应根据自己的能力思考，更加慎重地运作资产”。但年轻一代之所以冒着风险涌入房地产，是因为没有其他选择。
韩国银行假定所有市场参与者都掌握完全信息并进行合理决策。但在现实中，存在信息不对称，由此引发了投机性交易或不合理决策。特别是在房地产市场，专家和普通人之间的信息差距极大，利用这一点的投机势力扰乱了市场。然而，韩国银行无视这些现实，只提出假定所有参与者都理性的分析。
随着韩国银行不断发表脱离现实的言论，政策公信力正在下降。市场参与者不再认真对待韩国银行的警告或政策信号。这造成了降低货币政策效果的恶性循环。无论推出多么好的政策，如果没有公信力，效果只能是有限的。
韩国银行不能再待在象牙塔里了。作为负责与国民生活直接相关的经济政策的机构，必须脚踏实地。李昌镛总裁那套“建立10所首尔大学”或“老龄化后大家会卖房”等虚无缥缈的言论应该停止了。房地产问题的解决之道不在于利率调节或加强管制，而在于根本性的供给扩大和抑制投机需求。但韩国银行比起这些本质的解决方案，更沉溺于表面分析和纸上谈兵。
如果韩国银行想成为真正为国民服务的机构，就必须直视现实，倾听国民的声音。需要努力去理解仅凭数字无法察觉的民心与市场心理。只有这样，才能制定出有效的政策，并恢复国民的信任。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任盖洛普韩国调查研究所房地产调查本部组长。他目前经营并主持Naver博客“Pashong的世间探访记”和YouTube频道“Stew TV”。著作包括《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在开始只有会涨的地方才会涨(2020)》等。