[비즈한국] 在讨论韩国经济时，有一个永远绕不开的话题：“韩国居民将超过70%的资产投入到了房地产中，这就是韩国股市无法做大的原因。”
表面上看，这似乎有些道理。但这一论点实际上是因果倒置。并非因为房地产占比高导致股市低迷，而是因为股市失去了信任，国民才不得不逃向房地产。
“责怪房地产”的人们，请看清问题的本质
有一种老生常谈的分析认为，对房地产的偏爱是因为“基因”。但人们并非天生就热爱砖块和水泥才去买房，而是因为那是能守护他们财产的最后安全资产。
韩国金融市场曾经历过仅因一次危机就导致存款、基金、股票全部动摇的惨痛教训。相比之下，房地产即便面临征税或各种监管，至少作为实物资产依然存在。
对股市的不信任是结构性的。企业依然无法摆脱以大股东为中心的非透明治理结构，而政府在每次经济衰退期都将股价仅仅当作“政策工具”。分红吝啬、回购注销案例罕见，股东回报率仅为OECD平均水平的一半。在这样的市场中，谁会愿意进行长期投资呢？
“像美国一样降低房地产占比”这一说法的错觉
我们也经常听到“应该像发达国家那样，减少房地产配置，增加金融资产”的建议。然而，这同样是一种只抄袭表面数据、流于表象的对比。美国之所以能够形成以金融资产为主的结构，并非单纯因为“意识改变”。他们拥有401(k)、IRA等长期养老金制度、企业配套投资体系、较低的股息税率、透明的会计制度以及可信赖的市场基础设施。
韩国的情况如何呢？连国民年金都在缩减国内股票配置，并将美股配置比例提高到60%以上。一边说着“为了韩国经济，请投资韩国股票”，一边却是养老金系统的专业人士在大举买入美国资产，这种现实该如何解释？这才是真正的矛盾所在。“像美国一样做”的前提是制度基础一致。韩国并不具备这些基础，却强迫国民“相信并投资”，这不过是行政上的逃避，将责任转嫁给个人。
“卖房买股”？别把养老生活推向风险之中
最近，一些人声称“养老保障来自金融投资”，甚至主张“哪怕只有一套房的家庭也应降低房地产配置”。这话听起来很时髦，但实际上是无视老年人养老焦虑的危险想法。
韩国老年人拥有住房并非为了投机。在一个月租和传贳（全租）不稳定的社会，自有住房是抵御居住成本通胀的唯一盾牌。卖掉那唯一一套住房去投资股市，无异于将稳定的固定支出变成波动的变动支出。
当通货膨胀来临时，租金会上涨，但股票分红却维持不变。最终，他们将在不安中承担市场的波动。拥有一套“精明的好房”不是贪婪，而是生存。要求卖掉它，就等于拆除了养老的最后一道安全网。
因多套房持有者监管，纯房地产投资资金早已大部分撤出
过去几年，政府通过对多套房持有者的监管、转让所得税重课以及贷款限制，压制了房地产投机。按照逻辑，撤出的资金本应流向股市，但实际情况并非如此。这些资金流向了美股、美元存款、黄金ETF和海外债券。也就是说，资金并非流向了“国内资产”，而是流向了“可信赖的资产”。
归根结底，问题的本质不是“资产占比”，而是“信任缺失”。无论政府喊多响亮的口号，市场都不会相信谎言。
“只有韩国房地产是泡沫”的选择性标准
“房地产是泡沫，股票被低估了”的论调也很常见。然而这两个市场的性质不同。房地产在政府的直接管控下，而股票则处于政府的漠视下。两者都已扭曲。试图打压房地产，交易就会瘫痪；试图提振股市，市场就会动摇。最终，政策导致两个市场都无法获得信任。政策制定的重点不应是“惩罚谁”，而应是“建立对哪里的信任”。
国民年金所展现的冷酷现实
国民年金缩减国内股票配置的原因只有一个：风险与收益不成正比。他们不是凭爱国心在运作，而是完全根据收益率和稳定性来判断。在这种情况下，只对个人说“请长期投资韩国股票”是双标行为。在养老金买入美股、机构买入美元的同时，要求平民“卖房买入KOSPI（韩国综合股价指数）”，这已经不是投资建议，而是宗教信仰般的告白。
资产配置不是信念，而是概率
资产配置必须根据各人的人生结构和收入水平而定。20多岁的单身青年和60多岁的退休人员不可能拥有相同的投资组合。但“必须减少房地产”的口号却强迫所有年龄段遵循同一个公式。
投资是概率问题。要提高概率，就必须减少信息不对称、让税收和制度变得公平、增强企业的透明度。也就是说，必须改变市场结构。那才是真正的“振兴股市”。
然而，现在省略了所有改革，只剩下了“必须减少房地产”这一单一的口号。这并不是改革，而是心理战。
“股价上涨资金自然会进入”的希望幻觉
政策当局者和部分专家表示：“如果股价上涨，资金自然会流入。”但这只是愿望，而非战略。为了让股价上涨，必须要有成长型产业，企业必须致力于创新投资，政策必须具有一贯性，税收必须具有可预测性。现在的韩国这四点一样都不具备。因此，股票受到短期题材的左右，长期投资者不断减少。归根结底，“责怪房地产”不过是逃避现实。
真正的问题不是“房地产过剩”，而是“股市虚弱”。在不修复市场体制的情况下试图改变投资心理，是强迫无房的国民去承担另一种风险。
韩国股市若想复苏
韩国股市若想真正复苏，需要三点。第一，恢复信任。必须恢复企业会计透明度、政府政策的一贯性以及市场的可预测性。第二，建立长期投资基础设施。应在养老金、退休账户中加强以国内绩优股为中心的税收优惠。第三，公平的市场秩序。必须阻止大股东的专横，切实保护小股东的权利。
如果这三点不先行，国民绝不会转移资金。人们转移的不是资产，而是信心。
无信任的投资建议即是暴力
目前的争论不是简单的资产组合问题，而是“该相信谁”的问题。对于韩国中产阶级来说，“一套房”不是投机，而是自我防御的最后手段。强迫卖掉那唯一的一套房，等同于切断了生活最后的安全网。
如果希望股市复苏，就应从减少人们的不安、积累信任开始。那是降低房地产占比最现实的方法。靠强迫，资金是不会流动的，只有靠信任才能流动。
韩国股市无法复苏的原因并非因为国民喜欢房地产，而是因为股市失去了国民的信任。在喊着卖房之前，股市应先归还人们的信任。
笔名“Pashong”的著名房地产专家、SmartTube房地产调查研究所所长金学烈（Kim Hak-ryul），曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他运营并主持着Naver博客“Pashong的世间考察记”和YouTube频道“StuTV”。著有《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起只有会涨的地方才会涨(2020)》等作品。