【Bizhankook】政权更迭后，房地产政策的方向表面上似乎转向了亲市场基调。新政府将“放宽监管”和“扩大供应”作为核心目标，但其中隐含着一套精密设计的“开关型策略”，旨在抑制投机并引导真实需求。
例如，虽然维持高强度的贷款监管，但政府正尝试通过同步推进激活城市整改项目及放宽税制，来调节供需平衡。若房价出现过热，很大程度上会触发地区定制型监管（重新指定监管区域、强化转让限制等）。
在税制方面，政府重申了“不会通过税收来抑制房价”的基调，对于持有税或转让所得税的重税部分，暂不考虑进一步加税。相反，政府重点讨论的是旨在活跃交易的措施，代表性的例子包括：延长转让所得税重税缓缴期（至2026年5月）、上调地方单套住房综合房产税特例标准（从3亿韩元提至4亿韩元）、以及减轻多套房持有者的综合房产税负担等。
另一方面，金融监管却在进一步加强。根据2024年6月27日的家庭负债管理方案，首都圈及监管区域的住房抵押贷款额度被统一锁定为6亿韩元，无论申请人的收入或住房价格如何，且针对“杠杆投资（Gap Investment）”的贷款事实上已被切断。
此外，从2025年7月起，随着“第三阶段压力DSR（总负债本息偿还比率）”的引入，DSR 40%的监管范围将扩大至贷款额超过1亿韩元的借款人，并适用+1.5%的压力利率，预计借贷空间将受到进一步压缩。归根结底，政府正在执行一套“税收宽松、金融紧缩”的模式，即“税收放宽-切断杠杆”。
激活整改项目是解决供应问题的核心策略。特别是为了填补第三期新城开工延迟（仅开工总量占比6.3%）和2026年首尔公寓入驻量骤减（-32.9%）带来的供应空白，预计将通过加快城区整改项目的速度，并配合扩大购入租赁住房（计划11万户）来应对。这一动向标志着房地产政策向“供应主导”的结构性转型。
政府已将转让所得税免除重税政策延长了一年，至2026年5月，并正在研讨后续是否将其常态化。在取得税和持有税方面，关于扩大地方单套房特例及减轻多套房持有者取得税重税幅度的议题，已提上国会讨论日程。
虽然有人提议废除综合房产税，但考虑到针对单套房持有者的全面免税方案可能引发房源锁定及公平性争议，政府目前态度审慎。综上所述，税制改革的方向预计将遵循“放宽交易税→增加流通量→实现价格稳定”的路径。
“供应断崖”和利率下调极有可能刺激“稀缺性溢价”。特别是在江南和汉江带，核心整改期望区域房源稀缺，这被视为局部上涨的前兆。对此，政府正准备启动像摆钟一样运作的“复原性监管”。
具体包括重新指定投机过热地区及土地交易许可区域、弹性调整转让限制及实际居住义务期、重新加强DSR及住房抵押贷款额度限制，以及缩减担保比例等。政府正试图通过周期性地操作这些“开关”来调控市场心理。
未来2至3年，房地产市场将处于既非全面放宽也非全面管控的状态。新政府采取的是一种双重策略：在税制和监管上放宽，但在金融上紧缩；既允许市场自治，又抑制杠杆投机。
从2026年“供应断崖”成为现实之时起，以整改项目为中心的供应扩大基调将产生价格反弹压力，而作为应对，贷款及交易监管将再次启动，这种“摆钟复原”模式将反复出现。因此，未来2至3年的房地产市场不会有单一的走向，而是会进入一个根据供需和政策信号灵活操作“开关”的局面。
从市场监测的角度来看，值得关注的动向如下：一旦基准利率下调，预定的供应量可能会出现变数，这可能直接导致首尔住房成交量的回升。成交量的增加会成为价格上涨的先行指标，因此政府的监管“开关”可能会在3至6个月的时差后启动。此外，预计在2026年第二季度确定整改项目分摊金及容积率准则后，价格波动性将进一步加大。
现在，真实需求者、投资者以及政策当局都已进入需要理解这种“可变性”并各自调整策略的时刻。真实需求者应考虑到贷款门槛提高的现状，仔细检查现有住房抵押贷款的还款能力，并在DSR 40%的范围内制定资金计划。政策当局为了缩短供应的时间滞后（Time Lag），应更积极地制定中间供应机制，例如扩大开工前的预售许可范围，以及允许民间参与公共房地产投资信托基金（REITs）等。
政府极有可能通过组合五种政策手段来应对房价上涨。第一是扩大指定调整对象区域及投机过热地区。近期价格急剧上涨的汉江带、受益于GTX（大深度广域快速铁路）的区域、第一代新城等，被重新指定为调整对象区域和投机过热地区的可能性极大。2025年3月，在江南三区及龙山区全域重新被指定为土地交易许可区域后，需求向麻浦区、城东区、广津区等非江南区域转移的“气球效应”已经显现。政府已正式暗示，针对这些非监管区域，可在选举后3至6个月内迅速引入监管，这对市场参与者来说是一个明确的信号。
第二是强化转让限制和实际居住要求。投机过热地区内新预售楼盘的转让限制期限有可能延长至最长10年。同时，实际居住义务也将加强。即使在解除土地交易许可或投机过热地区限制后，若买受人不履行实际居住要求，将面临罚款或强制履行金，这将进一步提高单纯以投机为目的的非现金需求者的准入门槛。
第三是扩大贷款及流动性抑制措施。根据6月27日发布的家庭负债监管规定，首都圈住房抵押贷款额度已被限制在6亿韩元，针对多套房持有者及杠杆投资目的的贷款事实上已被全面封锁。此外，对于项目融资（PF）贷款，正通过加强项目可行性评估及报告义务来限制早期资金流向，且引发“搭末班车”需求的展期（Rollover）或DSR重新调整也在精细化监管的考虑范围内。
第四是预计将加强交易追踪及打击价格操纵。政府已明确表示将加强实时成交申报后的立即调查体系，并加大对“阴阳合同”或虚假交易的打击力度，针对特定区域内出现的价格操纵、通过YouTube或Naver Cafe进行的集体报价串通等扭曲市场秩序的行为，也预告将进行集中整治。
最后，可以审视这种定制型“监管-放宽”的“开关策略”。政府对房价上涨过热的地区迅速重新引入监管，反之，对库存积压或市场低迷的地区，则并行实施贷款放宽及供应激励措施，即坚持所谓的“开关策略”。这种策略被解读为在提高各地区政策弹性的同时，谋求市场整体平衡的措施。
随着此类贷款及交易监管的加强，短期的急涨势头可能会有所平复。然而，首尔及首都圈核心区域仍维持着针对多套房的监管，且距离新供应正式入市仍有相当长的时差。因此，极有可能出现成交萎缩、报价防守、溢价加剧的“交易锁定现象”。
此外，政府的监管与放宽“开关”可能会诱发地区间的气球效应，因此投资者必须细致检查各类监管日历（指定及解除时点）、融资风险、预售权转让及实际居住要求等复杂的变量。
在这种情况下，灵活应对政策变化的策略是必不可少的。新政府为了抑制短期的价格急涨，极有可能迅速实施扩大调整对象区域及投机过热地区、强化转让限制及实际居住要求、加强贷款及流动性监管、以及加强交易追踪及打击串通等措施。但应理解，这些措施并非固定不变的监管，而是随市场状况灵活变化的“可变策略”的一环。
因此，对于真实居住者和投资者而言，现在是密切观察政策方向及转换时点，并制定能够敏捷应对的策略的时刻。
笔名为“Pashong”的知名人士金学烈，现任Smart Tube房地产调查研究所所长，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间探访记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《重写大韩民国房地产使用说明书（2025）》、《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起，只有会涨的地方才会涨（2020）》等书。