[비즈한국] 站在“10·15房地产对策会对市场产生何种影响？”这一问题前，让我们像解开错综复杂的线团一样，一根一根地将其抽丝剥茧。这项对策不仅是单纯加大监管强度的政策，更是一场在时间和空间维度上，市场与政府力量相互碰撞、相互协调的复杂叙事。
1. 新监管带来的首波冲击
2025年10月中旬，政府针对首尔全境及京畿道部分地区祭出了“三重监管”大旗。在指定调整대상地区（调整对象地区）和投机过热地区的基础上，又加码了土地交易许可区这一利刃。同时，住房抵押贷款（LTV）由70%缩减至40%，部分全租贷款利息也被纳入DSR（总负债本息偿还比率）计算范围。税收条款也进一步加强，多套房持有者的负担急剧加重。
这一切变化所象征的绝非简单的调整。政府明确表示：“现在市场属于政策的领域。”这句话宣告了将进一步压缩房地产自由交易或作为投资手段的空间。然而，我想问：加强监管，市场会乖乖听命多久？
2. 表面之下的时间间隙
政策会产生即时反应。贷款门槛变高，买家会暂时停下脚步；许可制出台，交易变得复杂。中介担心成交，卖家撤回房源，成交量随之骤减。
但这种成交量的骤减是否会立即引发价格下跌，令人怀疑。因为住房不仅是“居住空间”，更是“定居资产”。没有急于出售理由的人不会卖房，也没有理由等待价格下跌。市场开始了喘息。
然而时间在流逝。数月或数年后，最初的监管冲击会逐渐出现裂痕。全租市场的不安浮出水面，入驻房源不足成为现实。规避监管的需求会流入缝隙，而能够穿透监管的“现金为主”型需求依然存在。就这样，价格反弹的动力在孕育。
这种时间间隙（政策冲击与市场反应之间的时差）正是“10·15对策”中最强有力的核心。短期内监管或许能压制市场，但中长期来看，市场逻辑终将创造出再次运行的动力。
3. 交易停滞与实质性价格调整的缺失
观察市场时，首先映入眼帘的是缺乏交易的市场。中介所虽然开着门，却流露出一股门可罗雀的冷清。买家和卖家都回归到“先观望”的态度。
此时常有人提到“价格承压（回调）”这一表述，但实际上情况略有不同。虽然会出现部分急售房源，价格可能发生小幅调整，但范围极度受限且仅限于局部，整个市场不会同步动摇。因为许多住房持有者没有急于抛售的理由，也不指望价格会暴跌。
与其说价格在“下跌”，不如说交易在“停滞”，这才是更自然的动态。我想将其称为“幽灵市场”。交易虽然消失了，但价格却原地不动。
4. 全租市场：表象与本质的裂痕
交易停滞的空位，随着全租市场的动荡而变得更加清晰。监管使得“杠杆炒房（Gap Investment）”变得困难。贷款标准严苛，实住义务增加，依靠全租押金进行买卖的结构随之崩塌，房源开始从市场上消失。即“可供出租”的全租房源急剧减少。
结果是全租价格上涨，全租价占比（租金与售价比）上升。全租价占比的上升，成为了售价的再次连接线。部分买家不再转头看向全租，而是重新转向买卖市场。
全租市场产生了一种“压力机”效应。因监管而累积的需求涌向全租市场，随着全租价格上涨，又对买卖市场产生回响。
5. 供应承诺与现实实现的差距
政府或地方政府在监管的同时，也发出了放宽供应的信号。承诺提高重建速度、扩大容积率特例、提前竣工时间等声音此起彼伏。
然而，供应不会立即出现。从旧城改造审批、设计、开工到竣工，建设链条很长。时间以5年、7年，有时甚至10年为单位计算。
在此期间，土地交易许可区的指定和税制监管反而可能助长项目的延迟。部分组合（业主委员会）甚至可能以项目盈利能力恶化为由，推迟或搁置进度。
最终，即便政府拿出了供应牌，市场在相信之前也会保持观望。供应的承诺与实现的差距越大，稀缺性溢价就越高，价格上涨的压力也就越强。
6. 结构性两极分化与“幸存者”市场
这项对策在市场上留下的最可怕痕迹正是两极分化。监管严厉地区与宽松地区、高价房与中低价房、现金持有者与贷款依赖者之间的差距正在拉大。
高价房拥有一定的监管防御屏障。即便贷款困难，因为存在部分以现金为主的需求。相反，中低价房对贷款非常依赖，对监管更敏感，中低价房的需求萎缩可能性更大。
p此外，无法承担监管复杂性和高昂成本的经营者，以及资金状况不稳的组合，很可能在市场中被淘汰。相反，资金实力雄厚、运营稳定、持有优质地段资产的一方将维持竞争优势。最终，市场极有可能朝着强者为尊的方向重组。
7. 超越叙事：市场与政策无止境的博弈
我们现在正处于政策与市场相互角力的时期。政府通过强化监管来“抑制需求”，试图借此打消上涨预期。但市场很快就会做出反应，寻求规避或突破监管的方法，且随着时间流逝，监管的有效性也会减弱。
我认为这种博弈在未来会愈演愈烈。政府会出台后续补充政策，市场则会攻占监管的漏洞。政治日程和选举压力将作为政策转化的变量介入。在此期间，市场参与者需要谨慎保持平衡。既不能对短期冲击反应过度，也不能忽视中长期的方向性。
8. 是回调，还是转折点
10·15对策或许是抛给市场的一张巨大考卷。面对“监管能否战胜市场？”这一问题，我们都在寻找答案。
现在可能是回调期。但这并不意味着方向已经完全改变。随着时间流逝，监管效果会逐渐减弱，价格反弹的火种会再次燃起。只是这种反弹不会均匀地惠及所有地区和阶层。以核心地段为主、以现金实力为主、以强力运营者为主的上涨将更加明显。
作为市场参与者，希望大家既要警惕过度乐观，也要警惕过度悲观。既要承受眼前的冲击，也要建立不失中心的平衡策略。就这样一步一个脚印，观察市场与政策之间的博弈并寻找道路，才是对待政府监管对策的正确姿态。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈（Kim Hak-ryeol），曾担任韩国盖洛普房地产调查总部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间探索记”和YouTube频道“Stew TV”。著作有《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起，只会涨能涨的地方(2020)》等。