[비즈한국] 自政府发布“10.15房地产对策”以来，仅仅过去两周，民心就急剧恶化。虽然表面上打着“抑制投机”和“稳定平民居住”的旗号，但实际情况却产生了截然相反的结果。最大的问题在于，随着决策者伪善行为的曝光，国民对政策本身的信任已从根源上崩塌。
此次主导该对策、被称为“房地产五人帮”的总统室政策室长金勇范（Kim Yong-beom）、经济副总理具润哲（Koo Yun-cheol）、金融委员会委员长李亿源（Lee Eok-won）、金融监督院院长李灿镇（Lee Chan-jin）以及前国土交通部第一次官李尚京（Lee Sang-kyung），被证实均在首尔江南和京畿盆唐等调控核心区域持有价值数十亿韩元的高价公寓。
特别是前次官李尚京，据质疑，他在2024年7月购买京畿道城南市板桥柏岘洞一套价值33.5亿韩元的公寓时，利用了14.8亿韩元的传贳（全租）贷款，进行了所谓的“差价投资（Gap Investment）”。尽管他手握约29亿韩元现金，却依然选择以租养房，据说仅一年多时间就获得了6亿韩元的价差收益。
更令人瞠目结舌的是，李次官此前曾在YouTube节目中发表类似嘲讽无房平民的言论称：“如果房价下跌，那时候买就行了。”一边教训国民称“贷款即投机”，一边自己却通过贷款和差价投资积累财富。
政策室长金勇范于2000年购买重建项目成员入住权，取得了首尔盘浦洞的公寓；副总理具润哲在文在寅政府时期通过买卖重建公寓获得了数十亿韩元的价差收益；金融委员会委员长李亿源也是通过差价投资购买了首尔开浦洞的公寓。他们都在调控区域内利用贷款或传贳买房，如今却通过限制贷款，阻碍普通国民购房，因此受到广泛批评。
在野党国民力量党将他们定性为“房地产灾难四人帮”或“伪善五人帮”，严厉批评称这是“对国民赤裸裸的‘我行你不行（Naeronambul）’”。随着“制定政策的人是政策所不触及的特权阶层”这一认知蔓延，对政策本身的信任已荡然无存。
更严重的是，在政策发布后副作用激增的情况下，共同民主党开始与其划清界限并试图“弃车保帅”。他们重新审视了重建超额利润回收制度（再超还）的放宽或废除计划，并对“3.3.3租赁政策”等表示“从未研究过”，政策的一贯性已完全瓦解。
民主党国土交通委员会干事复基旺（Bok Gi-wang）表示：“如果大幅放宽或废除再超还制度能让房地产市场趋于稳定，无论何时都可以决定。”院内运营首席副代表文振硕（Moon Jin-seok）也表示：“党政虽然没有讨论过，但国土委层面正在研究延长缓刑期或废除这两项方案”，实际上暗示了政策的后退。
这与民主党此前反对废除再超还制度的立场背道而驰。此前的总统大选承诺中也不包含废除再超还，田溶基（译注：此处应为相关人员）议员曾于2025年7月在记者座谈会上明确表示“再超还原则上应予以维持”。仅仅3个月时间，立场就180度大转弯。
政策委员会议长韩贞爱（Han Jeoung-ae）表示：“目前完全没有考虑或审查后续税制”，直接排除了讨论提高保有税的可能性。尽管政府高层官员曾提到过加强保有税的必要性，但党内却表现出否认的态度。这被解读为在明年6月地方选举前，担心高价房持有者的选票流失。
丁清来（Jung Chung-rae）代表在议员总会上叮嘱道：“房地产政策非常敏感，国民密切关注，请克制个别议员的突兀发言。”这被认为是针对复基旺议员“15亿韩元左右算是平民公寓”的言论，显示了党内对政策的混乱以及与国民之间的隔阂。
像这样在政策发布后由于副作用显现而立刻反悔、后退的姿态，证明了政策在设计阶段就存在严重问题。如果政策缺乏一贯性和持续性，市场就不会信任政府，结果任何政策都无法发挥作用。
政府同时将首尔全境和京畿道12个区域指定为投机过热区、调整对象区域和土地交易许可区，并将住房抵押贷款比率（LTV）压缩至40%。超过15亿韩元至25亿韩元以下的住房贷款额度限制为4亿韩元，超过25亿韩元的住房限制为2亿韩元。在持有传贳贷款的状态下，若在调控区域内购买超过3亿韩元的公寓，传贳贷款将被收回；持有超过1亿韩元信用贷款的人，一年内被禁止在投机过热区内购买住房。
此外，在调控区域购买公寓必须在两年内实际居住，无法通过传贳（全租）进行购买。这导致了想要卖房的人必须驱逐现有传贳租客的情况。
问题在于，尽管有如此强力的需求抑制对策，却完全没有实质性的供给扩大方案。9月7日发布的供给对策称未来5年将供给135万户，但其中80%由公共主导，被评价为难以满足购房者对房屋质量的期待。重建与再开发通常需要7-10年，新建公寓动工也至少需要3-4年以上，因此短期内很难产生供给效果。
更严重的是抑制需求的同时也封锁了供给的结构性矛盾。通过此次对策，重建与再开发项目的资金筹措变得困难，民间租赁企业进行非公寓类供给也实际上变得不可能。随着LTV限贷加强，重建项目成员筹集初期投资资金变得困难，项目本身推迟或搁浅的可能性增大。
此次对策受到最猛烈批评的点在于，虽然以“抑制投机”为名，但实际上是在向刚需购房者和无房平民施压。随着传贳贷款规定加强，传贳供给正急剧减少。根据KB房地产统计，截至10月23日，首尔公寓传贳待售房源为24,759套，较年初减少了22%。6月27日以后传贳保证金贷款额度大幅缩减，导致房东倾向于直接入住，而10.15对策使得包含传贳的“差价投资”买卖实际上被禁止，传贳市场的供给本身正在萎缩。
此次10.15对策完全沿袭了文在寅政府的房地产政策失败。文在寅政府曾发布28次房地产对策，但首尔公寓价格却几乎翻了一倍，最终房地产政策失败成为政权更迭的主要原因。
专家们指出，此次对策效果不佳的根本原因是政治考量。即李在明总统和民主党比起住房市场稳定和平民的居住生活，更将明年的地方选举置于政策决策的优先地位。
分析认为，如果采取提高税收和扩大既有房源供应等旨在降低长期投资收益率的根本性处方，可能会因担心高价房持有者选票流失而在明年地方选举中陷入苦战。实际上，民主党正试图将提高保有税的讨论推迟到明年选举之后。
房地产政策应当基于经济合理性和市场原则，不应受政治利益关系左右。现任政府深陷选举导向的民粹主义，滥发没有原则的政策。其代价将完全由平民和无房者来承担。
10.15房地产对策备受批评的理由很明确。第一，由于政策制定者的伪善行为，政策信任度从根源上崩塌。第二，政策发布后一旦出现副作用就反悔后退，完全没有政策一贯性。第三，没有供给扩大的需求抑制在结构上必然失败。第四，在向刚需和平民施压的同时，导致了交易冻结。第五，提高保有税这一药方因政治负担而被回避。第六，没有以文在寅政府的失败为鉴，重蹈覆辙。
最严重的问题是，制定政策的人正在适用“我行但国民不行”的双重标准。一边通过差价投资买入价值数十亿韩元的高价公寓，一边教训国民称“贷款是投机”，这种姿态让国民感到的不仅是愤怒，更是虚脱。
没有能够战胜市场的政府。不应将宰牛的刀刃对准平民和中产阶级。政府应该通过放宽调控扩大供给，以及市场功能正常化等长期视角，释放一致的政策信号。最重要的是，政策制定者首先要具备道德的正当性。否则，任何政策都无法获得国民的信任，最终只会归于失败。
以笔名“Pashong”而闻名的金学烈（Kim Hak-ryul）担任Smart Tube房地产调查研究所所长，曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间考察”及YouTube频道“Stew TV”。著有《重写的韩国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《韩国房地产未来地图(2021)》、《现在起只有会上涨的地方才会涨(2020)》等作品。