[비즈한국] 最近遇到的一位居住在首尔江南区的30多岁职员A先生表示，他已经放弃了。他放弃了曾经作为人生目标的25亿韩元价位公寓的购买计划。“他们说贷款几乎批不下来。无论咨询哪家银行，都说贷出2亿韩元以上是不可能的。”他所表达的不仅仅是挫折感，更浓缩了当下韩国高价住宅市场的现实。
贷款悬崖，“25亿韩元的壁垒”正在分割市场
随着近期政府金融监管的加强，市值25亿韩元以上的公寓实际上已无法获得住房抵押贷款。监管区内的高价住宅被视为“投机性需求”，贷款门槛不再是10厘米，而是直接变成了“高墙”。现行制度原则上禁止向超过15亿韩元的住宅发放房贷，但商业银行内部执行的审核标准更为严格，实际上25亿韩元以上住宅的贷款渠道几乎已被切断。
政府的意图很明确：阻断“凑钱投资（Gap Investment）”、防止资金向高价资产倾斜、抑制家庭负债。然而，这一措施不仅是简单的“过热抑制手段”，更成为了市场两极分化的导火索。能够获得贷款的10亿至15亿韩元价位公寓交易依然活跃，而必须使用现金的超高价市场正变得日益封闭，仅剩顶层5%的人群能够触及。
贷款受阻改变的不是“市场”，而是“人”
购买高价公寓的群体主要分为三类。第一，现金资产持有者。他们通过房地产、股票或经营事业已拥有巨额流动资金。第二，计划置换资产结构的单套住宅持有者。这是打算卖掉现有住房、筹集资金向更优质地段迁移的刚需群体。第三，梦想通过借贷进行“杠杆投资”的中产阶级。问题在于，第三类人群正彻底退出市场。
如今，25亿韩元以上的公寓已成为“现金的世界”。如果说过去“倾尽所有（Young-geul）”一词象征着那个时代，那么现在则变成了“永现（Yeong-hyeon）”，即“永远只认现金的市场”。通过借贷扩大投资的路径已被封锁，只有进行资产转移或持有现金的人才能生存。这会导致市场流动性缩减，并陷入成交量冰封的恶性循环。
那么，在贷款几乎不可行的时代，我们该怎么做？
首先必须从承认现实开始。“杠杆策略的终结”意味着“现金策略的开启”。
靠自有资本而非贷款，靠现金流决胜负的时代已经开启。
①资产再平衡策略——从“先卖后买”转向“置换并精简”
如果难以一次性买下25亿韩元的高价公寓，就需要重新配置现有资产的策略。如果是单套住宅持有者，卖掉现有住房置换到更优质的地段是现实的选择。但目前市场交易并不容易。在成交量冰封的情况下，核心在于“以合理价格快速成交”。换句话说，比起“卖高价”，找到“能卖得掉的价格”才是首要任务。
另一方面，多套住宅持有者采取出售非必要房产、将资产压缩到一套高价住宅的“智能瘦身（Smart Downsizing）”策略非常有效。高价住宅虽持有税负担较重，但在市场稳定期具有极强的价值保值力。如果有剩余现金，可分散投资于高息存款或债券类资产，以管理风险。
②金融替代策略——以“资本合伙人”取代“银行贷款”
贷款受阻，就必须转换金融渠道。近来，高净值人群正积极利用替代性金融渠道。代表性的手段包括：△私募贷款（PF、过桥贷款）△设立家族法人后利用留存收益 △股权投资（Equity Sharing）。
例如，与其进行家庭成员共同持有，不如设立法人来筹措资金，或出资房地产开发型基金并以此收益为基础进行资产迁移。这并非为了规避金融监管的投机手段，而是资产结构的合法重组。
此外，富裕阶层中利用海外账户及离岸基金进行美元资产管理，并将汇率差额收益再投入国内房地产投资的情况也在增加。洞察利率差和汇率走势已成为一种新的杠杆。
③房地产组合多元化——摆脱对“仅此一套”的执念
如果25亿韩元公寓是唯一目标，现实限制太大。在贷款受阻的当下，是进行风险分散的时期。与其买一套25亿的，不如买两套10亿以下的中级地段公寓，反而能带来更高的流动性和收益率。特别是首尔郊区或首都圈第二期新城的次新房（入住5年以内），价格调整已进入尾声。这类房产拥有稳定的刚需和租赁需求，且未来随着交通网改善，具备上涨空间。此外，比起中大型公寓，专用面积84㎡以下的“国民平型”住宅因租售比（全税价格比率）较高，投资稳定性更好。
④再融资（Refinancing）策略——“当下靠现金，未来靠贷款”
即便贷款目前受阻，政策也是循环的。一旦金融宽松周期回归，贷款门槛有可能降低。因此，资金充裕的人可以采取先用现金购买，待一段时间后进行再融资（转换抵押贷款）的策略。
但该策略的核心在于时间和利率风险管理。必须确保有足够的现金流来支撑到利率稳定。同时，预判未来贷款监管可能放宽的时间点（例如：经济放缓期、选举前后），并据此设计资金结构也至关重要。
⑤谈判力策略——“现金就是武器”
当贷款受阻时，现金就成为了谈判的砝码。对于卖方来说，没有尾款风险的现金买家是最受欢迎的。因此，现金比重越高，价格谈判的空间就越大。例如，在交易冰封的市场中，给现金买家3~5%的折扣是很常见的。按25亿韩元计算，这就是7000万至1亿韩元以上的差额。换言之，利用现金而非贷款不仅不是不便，反而可能成为降价的机会。
25亿韩元的门槛，不要恐惧，学会计算
25亿韩元以上的公寓是韩国社会资产金字塔的最顶端。虽然门槛很高，但绝非无法逾越的绝壁。核心不是“情绪”，而是“计算”。
①冷静承认现实。如果无法贷款，就基于现金流重组结构。
②压缩资产。减少非必要的房产和金融资产，集中于核心资产。
③结合替代金融与节税策略。监管的缝隙总是存在的。
④阅读市场。利率与政策的走向最终会战胜供需关系。
⑤制定时间表。重要的不是“现在”，而是“何时”。
25亿韩元不仅是一个价格标签，更是划分韩国资产阶层的心理基准线。要越过这条线，需要的不是更多的钱，而是更缜密的策略。面对“贷款受阻”的事实，无需感到沮丧。因为真正的富人不是那些不借钱也能买房的人，而是那些即使不借钱也能计算出机会的人。
笔名“Pa-song”的金学烈是Smart Tube房地产调查研究所所长，曾任韩国盖洛普房地产调查总部组长。目前运营Naver博客“Pa-song的世界探访记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《重写韩国房地产使用指南（2025）》、《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《韩国房地产未来地图（2021）》、《从现在起，只会涨该涨的地方（2020）》等。