[비즈한국] 房地产市场正被浓雾笼罩。由于买卖双方的激烈拉锯战，交易量跌至历史最低水平。市场参与者感到不安。昨天刚听到出现最高价的新闻，今天就传来急售房源积压的消息。市场到底走向何方？
许多人习惯性地关注“买卖价格”的走势。看着KB行情或韩国房地产院的周度动向，因为“这周上涨了0.05%所以是上涨行情”或“下跌了0.03%所以是下跌行情”而喜忧参半。但是可以断言，在像现在这样交易量枯竭的情况下，讨论买卖价格的涨跌不仅毫无意义，甚至还很危险。
我们现在看到的平均买卖价格很有可能是“统计学上的错觉”。在总体（交易量）不足的状态下得出的平均值，哪怕遇到一个极端的异常值（outlier）也会波动。急于脱手的房主抛出的一套急售房源，真的能代表该小区的行情吗？反之，黄金楼层、黄金地段的一笔最高价交易，就意味着整个市场的反弹吗？并不是。那仅仅是个别的“事件”，而非市场的“趋势”。
那么应该看什么呢？为了不在浓雾中迷失方向，需要一个坚定的指南针。房地产市场的指南针正是“全租价格”。排除了投机性虚假需求，仅由“居住”这一实际使用价值决定的全租价格，才是衡量当前市场底部和顶部的唯一尺度。
为什么现在要看“全租”？虚数与实数的区别
房地产价格大致由两种价值之和构成。一个是居住在该房屋中获得的效用价值，即“使用价值”；另一个是反映了未来价格会看涨的预期，即“投资价值”。
※买卖价格=使用价值（全租）+投资价值（溢价）
在上涨行情中，投资价值（溢价）会膨胀。“现在买还会涨”的预期推动了价格上涨。但是，在下跌行情、调整行情，或者像现在这样观望氛围浓厚的时期，这种泡沫就会破裂。当投资心理萎缩，买卖价格就像飞在空中的风筝一样失去方向。一旦买家消失，报价也就失去了意义。
相反，全租价格彻底属于“实数”领域。虽然可以利用全租进行“杠杆投资（Gap Investment）”，但没有人会以投机为目的去获取全租房。全租是那些急需今晚有安身之处的人们的供需激烈交汇点。无论经济多么糟糕，人们都需要房子。越是在害怕买房的时期，大众越会选择全租或月租。
这一点产生了悖论。当买卖市场冰封，人们不想买房时，这些需求会原封不动地流入租赁市场。即使在买卖交易停止的瞬间，全租交易依然在持续发生。也就是说，从数据的可靠性角度来看，现在的全租价格比买卖价格拥有更丰富的样本和更准确的方向性。
因此，判断当前市场的大前提是：‘即使买卖价格下跌，如果全租价格维持或上涨，该市场就不会崩盘。反之，即使买卖价格维持，如果全租价格崩盘，该市场很快就会瓦解。’
全租释放的信号——“下方刚性”与“推动力”
必须理解全租价格作为市场判断标准的具体机制。核心在于全租率（全租价格占买卖价格比率）的变化。
第一，确保下方刚性，即筑底。
即使在房地产下跌期，全租价格支撑稳固的小区，其价格防御力也较好。当买卖价格下跌并接近全租价格时，就会形成难以继续下跌的“底部”。站在房主的立场想一想：一套5亿韩元的公寓，全租价格为4.5亿韩元。即使急需变现，在退还全租押金后也所剩无几，还不如选择坚守。此外，从实际需求者角度来看，如果买卖价格与全租价格之间的差额（Gap）仅为5000万韩元，就会产生“这钱还不如直接买”的购买转换需求。全租价格起到了阻止买卖价格下跌的防波堤作用。
第二，推动买卖价格的动力，即上升能量的积累。
更进一步，全租价格的上涨是买卖价格上涨的先行指标。如果全租房源不足导致全租价格持续上涨，租客会感到疲劳。每两年需要上调的押金、搬家费用以及住房不稳定的压力达到临界点时，租客就会转化为买家。此外，差额缩小也会降低投资者的进入门槛。这就形成了全租价格从下往上推动买卖价格的局面。
在像现在这样交易量枯竭的时期，我们应该关注的数据很明确。虽然交易量少，但全租报价是否在稳步上涨？全租房源是否没有积压并在快速消耗？随着月租转换率升高，全租的稀缺性是否在凸显？满足这些条件的地区，即便表面上买卖价格处于停滞状态，但在水面之下，能量正在沸腾。
战胜恐惧的是“数据”
当市场气氛险恶时，大众不会行动。没有交易量意味着所有人都在看眼色。但是历史总是惊人的相似。当所有人都在停滞时，比别人早迈出半步的人才登上了财富的阶梯。
你现在要做的是打开智能手机，进入Naver房地产或Hogangnono。然后点击你关注小区的“全租价格走势”图表，而不是“买卖价格”图表。买卖曲线在横盘整理或下跌，而全租曲线是否在向上倾斜并填补差额？全租房源数量是否减少到了个位数？
那里就是机会之地。不要被平均值的陷阱所迷惑而对整个市场感到悲观。买卖价格会撒谎，但全租价格不会。现在是时候找出隐藏在华丽报价背后的坚实全租基岩，为即将来临的上涨浪潮做好准备了。等交易量爆发、买卖价格开始飙升时，那时就已经晚了。
如果你想在动荡的市场中保持中心，请记住：全租上涨的地方才有出路。
笔名“Pa-shong”的知名房地产研究专家金学烈（Kim Hak-ryul），现任Smart Tube房地产调查研究所所长，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pa-shong的世界考察记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起只有会涨的地方才会涨(2020)》等书。