[비즈한국] 在房地产市场中，有一个比“价格”更可怕的词，那就是“不确定性”。价格可以波动，但如果制度在没有预告的情况下发生改变，市场就会陷入停滞。当前市场面临的关键日期是2026年5月9日。这是因为针对调整区域内多套房持有者征收的转让所得税重税豁免政策，其法律规定的期限截止于当天。已立法预告并公布的《所得税法》施行令修订内容，将重税豁免期限从“2025年5月9日”延长至“2026年5月9日”。这意味着，如果没有其他补充措施，从5月10日的交易开始，制度将恢复原状。
然而，我们在这里需要再次保持冷静。政策往往在“确定”与“展望”之间摇摆。事实上，政府过去也曾针对有关经济政策方向（或类似的年度计划）的报道，以“内容尚未确定”为由划清界限。
换言之，当下的市场同时承载着“5月9日是制度性截止日期”这一事实，以及“是否延期可能会在政治和政策过程中发生改变”的可能性。这种双重不确定性，正是冻结交易最有效的“处方”。
问题的核心不在于“税率是否过高”，更本质的问题是：在当前的市场环境下，“转让税重税”将朝什么方向运作？即5月9日究竟会成为“释放房源的日子”，还是“锁死房源的日子”？
5月9日的意义：提高税收，房源会增加吗？
多套房持有者转让税重税是指在调整区域内持有两套及以上房产的人在转让房产时，在基本税率（6~45%）基础上加征附加税率的制度。一旦重税重启，两套房持有者将增加20个百分点，三套房持有者将增加30个百分点。考虑到地方所得税，实际最高税率可能达到82.5%，这对市场造成了巨大的冲击。
此外，调整区域内多套房持有者在转让时，无法享受长期持有特别扣除的结构也是讨论的焦点。
该政策的目标通常被解释为两点。第一，通过提高多套房持有者的“出售诱因”来增加房源，从而稳定价格。第二，通过针对投资需求的惩罚性税收来降低“预期收益”，从而减少需求。然而，这两个目标在实务中经常发生冲突。若要引导出售，交易成本必须降低；反之，若交易成本增加，“出售的理由”便消失了。也就是说，提高交易税以引导出售这一构想本身，在结构上可能就存在矛盾。
尤其是此次“市场体质”与过去不同。许多地区已被划定为限购区域，公寓交易还面临土地交易许可等强有力的限制。
贷款条件也十分僵化。部分报道称，在LTV（贷款价值比）40%、DTI（总负债偿还比）40%等限制下，筹集资金变得更加困难。
在一个“想买也买不到”的市场中，“请卖出”的信号不仅不能增加交易，反而更有可能导致交易中断。
为什么比起“急售”，更可能先出现“交易断崖”？
随着5月9日截止日期的临近，两种截然相反的动向会同时出现。第一种是“末班车房源”。多套房持有者为了避开重税，试图在5月9日之前完成尾款结算，即使降低价格也急于投放市场。媒体通过案例渲染恐惧，称如果持有三套房的业主在盆唐区持有10年的公寓并以10亿韩元的价差卖出，在宽限期内和结束后，税负会有巨大的差异。
第二种是“死扛”。税收越高，出售就越难达到盈亏平衡点，且越是资产家，只要现金流撑得住，选择“就这么留着”的倾向就越强。实际上，报道中也提到了“死扛”和“赠与”可能导致房源锁定的观点。
在这一阶段，比“末班车房源”更危险的是“死扛”占据上风的时刻。当交易减少时，价格不会朝单一方向变动。反而是在同一小区内，会出现“能卖出的房源”和“卖不出的房源”的分化，价格不再是指标，而变成了个案。在交易量缩减的市场中，最高价交易与急售低价交易会同时存在，而市场参与者往往会过度解读最显眼的案例。这是一个“体感”压倒“事实”的阶段。
20年来重复的“回圈”所留下的代价
从历史来看，多套房持有者转让税重税几乎是一个“回圈”。自2004年引入以来，根据政权交替，反复出现“宽限·废除”与“复活·强化”的现象。
这种反复不仅仅是某一项税目的变更。住房不是一两年就可以随意买卖的商品，而是与事业、教育、养老、继承、租赁等交织在一起的10年长期决策。即便如此，如果政策在几年单位内重复“强化—宽限—强化”的钟摆运动，市场将不再根据“规则”行动，而是根据“眼色”行事。
如果政策信任崩塌，会发生什么？第一，交易不再取决于税收，而是取决于“发布”。仅仅一条“听说要延期”或“听说不延期”的新闻，就能动摇挂牌价。第二，税收的效果可能与预期目标背道而驰。原本宣称要打击多套房持有者，结果却加强了向“核心一套房”的集结趋势，并助长了优先处置相对价值较低的外围房产的倾向。第三，随着避税手段转向“赠与”，税收并未如预期般增加，反而导致市场流动性降低。
结论：比起“税收之剑”，市场的运作更依赖“规则的信任”
税收是政策的工具，但工具必须因地制宜。在供应不足、交易已然萎缩的阶段，提高交易成本的处方不仅不能降低价格，反而有切断市场血液循环的风险。5月9日不是单纯的税法事件，而是考验政策是否有能力恢复“交易循环”，以及是否有意愿与市场沟通并提供可预测规则的日子。
政治家倾向于通过税收展现“意志”，但市场并不对意志做出反应，而是对“日程”和“规则”做出反应。如果在5月9日前后再次重演回圈，其代价将不仅限于特定群体的税收负担。交易停止、价格发现扭曲、租赁成本转嫁，最终由刚需买家支付最大的代价。政策真正应该瞄准的不是“多套房持有者”，而是“不确定性”。当不确定性消失时，市场才会再次运转。
最后，我想强调，转让税重税制度本身不是一个简单的“善恶”问题。遏制投机是有必要的，但如果遏制投机的结果是交易断崖、租赁不安以及刚需购房成本上升，那么政策就失去了意义。围绕5月9日的争论，最终应汇集到“如何运作市场”而非“瞄准谁”这一核心。只有具备精确的规则、充分的预告、一致的执行，市场才会最终根据常识而非税收来运作。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈（音译），曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世间探访记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起，只会涨的地方才会涨(2020)》等作品。