[비즈한국] 在房地产市场中，“税收”看起来似乎总是最后才会拿出来的牌，但实际上，它向来是第一时间动摇心理的信号。价格上涨就会出现监管，监管无效就收紧贷款，接着就是调整税收。
这正是为何继“多套房持有者重税”时代之后，如今“连只有一套房的人也要承担更多负担”的讨论变得愈发有力的原因。市场越是向单套房集中，政策就越想打破这种倾斜。而在那一刻，最简便的手段就是调整保有税和转让所得税，尤其是触碰被称为“最后防波堤”的长期持有特别扣除额。
此前，拥有单套房的人被视为相对受保护的群体。因为“自己住一套房”被强烈地认知为“生活”而非“投机”。然而，现实已经改变。首尔核心地段的一套住房早已不再是中产阶级的生活必需品，而成了巨大的资产和社会地位的象征。对政府而言，在强力打压多套房持有者之后，如果价格依然难以回落，那么下一个不可避免的目标就是高价单套房。“公平纳税”这一说法之所以获得支持，原因就在于此。
问题在于，当税收政策驱动市场时，其影响并不会止步于税负增加。提高保有税似乎会增加持仓成本从而促使房源上市，但同时若提高转让所得税或减少长期持有特别扣除额，出售时的负担反而会加大，导致房源反而被锁定。如果打开了一扇门却关上了另一扇门，市场就会陷入停滞。交易减少，价格看似稳定，但实际上这并非价格稳定，而是市场功能瘫痪。当需要流动的刚需停滞时，房地产市场反而会更加不稳定。
尤其是削减长期持有特别扣除额的讨论，可能会给市场带来极其敏感的连锁反应。对于长期持有并实际居住的人来说，长期持有特别扣除额是一种“时间会解决一切”的社会承诺。它是一种为那些选择长期持有、实际居住、追求居住稳定而非短期获利的人，降低退出成本的机制。那么，一旦该机制被削弱会发生什么呢？比起增加税收本身，“国家赋予的信任规则变了”这一信息会先在市场上蔓延。人们比起计算，会优先选择恐惧。而恐惧会让交易停止。
最先动摇的是换房市场。现在的房地产市场结构是依靠刚需阶层为追求“更好的居住环境”而进行流动来维持交易的。只有那些因为教育、工作、家庭结构变化、养老准备等生活理由而搬迁的人存在，市场才能保持活力。然而，随着长期持有特别扣除额的缩减和转让所得税负担的增加，搬迁变成了一种成本。
最终，很多人会转为“干脆坚持着”的态度。这种坚持增多，市场虽然变得安静，但这并非稳定，而是停滞。交易变得稀少，价格变成仅靠几笔特殊交易而波动的结构。市场不是变得健康，而是变得体质更脆弱，经不起哪怕再小的冲击。
如果加强保有税成为现实，预计会产生另一波冲击。保有税即使不卖房每年也要缴纳。现金流充裕的阶层或许能坚持，但退休人员、收入下降的家庭，或者资产规模虽大但现金不足的家庭会感受到巨大的压力。这种压力最终会波及租赁市场。如果成本增加，就会出现转嫁的动向，在市场能够承受的区域，可能导致月租金上涨压力。无法排除“为了控制房价而制定的政策，最终导致居住费用反而上升”的结果。
另一个重要的特征是，政策可能会同时采取“收紧首尔、放宽地方”的方式。一方面持续扩大或延长针对非首都圈未售房屋的税收优惠，另一方面则释放出要对首尔及核心区域的高价单套房增加负担的信号。归根结底，并不是税收改变了地区的供需，而是税收创造的激励机制扭曲了市场。
跟随税收优惠而动的需求持续性很弱。一旦激励机制消失，资金极有可能撤离，这反而会进一步加大地方市场的波动性。存在着一边冰封、一边动荡的非正常两极分化加剧的可能性。
如果政策的目标是“价格稳定”，那么通过阻塞市场血管的方式是无法成功的。税收确实是重要的手段，但如果手段凌驾于目标之上，市场就会停止反应。同时动摇保有税和转让所得税的方式，看起来像是增加了房源，但极有可能带来扼杀交易的悖论。特别是仓促修改长期持有特别扣除额，并非简单的加税，而是“重写规则”，那一刻，市场将不再相信规则。
最重要的是，政府不应忘记，单套房不仅是统计数据中的一行，更是人们的生活场所。控制高价住房的资产效应有一定的逻辑，但如果在此过程中阻碍了实际居住者的流动性，导致交易枯竭并刺激租金上涨，那么政策就并非“成功控制了房价”，而仅仅是“让市场功能瘫痪了”。
房地产并非仅由价格组成的市场。它需要流动，需要买卖，需要全税和月租的平衡。税收应该是精心维护这种平衡的工具，而不应该是破坏平衡的锤子。
2026年的税务变化，最终不是“单套房时代结束”的宣言，而是对“在单套房时代，如何平衡公平与稳定”这一问题的考验。答案很简单，税收是可以增加的。但前提是要让市场具有可预测性，不要阻碍刚需的流动，也不要犯下同时增加“坚持”与“流动”成本的错误。如今韩国房地产市场所需要的，不是税收的力度，而是政策的一贯性和可预测性。如果这一点崩溃，市场将再次向国民索要“不安”这一代价。
房地产市场不稳定，仅仅通过税收施压是无法解决的。如果不对供给、金融、就业、教育、流动性等结构性因素进行直接处理，而是一味地拉动“税收杠杆”，市场首先阻塞的不是价格，而是交易的血管。
2026年的税务变化讨论，是韩国居住市场进入下一阶段的信号。越过多套房监管时代，现在，“包含高价单套房在内的集中于一套房的现象”将成为政策的目标。
如果政策真正想要的是房价稳定，那么税收只是手段而非目标。而且市场真正恐惧的并非税收的大小，而是不可预测性。让市场存活的，不是“一套房也要加税”的恐怖，而是“哪怕只有一套房，生活也能自由流动”的信任。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈（Kim Hak-ryul）曾任韩国盖洛普房地产调查总部组长。他运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”及YouTube频道“StuTV”。著有《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从此只有上涨的地方才会涨(2020)》等书。