[비즈한국] 尽管政府实施了大规模的房地产贷款限制，但“首次购房者”在住房购买者中所占的比例却创下了11年来的新高。去年李在明政府出台的6·27对策和10·15对策虽然大幅提高了贷款门槛，但由于首次购房的无房户在贷款方面拥有相对优势，因此其购房需求反而有所增加。
30多岁首次购房者达3万人
根据大法院登记信息广场的数据，去年首尔首次购买集合建筑（公寓、联排等）的人数超过6万名，占首尔全部集合建筑交易的38%。这是自2014年达到39.1%以来的约11年最高值。尽管去年因接连不断的房地产调控政策导致市场遇冷，但首次购房者的购买比重相对有所上升。
30多岁群体的购房数量也增加了。在去年首尔首次购买集合建筑的人群中，30多岁买家超过3万人，占比近一半。对此，各界解读不一。有批评指出，这说明房价不稳定反而加剧了无房户的购房恐慌；但也有分析认为，这说明能够在首尔买房的人群年龄层有所下降。
去年政府发布的6·27对策以管理家庭债务为名，将首都圈及调控区域内，以自有住房为抵押的“生活稳定资金”用途住房抵押贷款额度上限限制在最多1亿韩元。同时，禁止附带所有权转移条件的传贳（保证金）贷款，并将信用贷款额度限制在年收入的1~2倍以内。
除政策性贷款外，所有金融机构的家庭贷款总量目标从2025年7月起较原计划缩减一半，政策性贷款也较年度供应计划缩减了25%。
问题在于，即使是以家庭债务管理为名，相关措施也将保障民生的“迪石（Didimdol）·垫脚石（Beotimok）”贷款纳入了监管范围。普通迪石贷款额度从原先的2.5亿韩元下调至2亿韩元。首次购房者也受到了波及，其贷款上限从原先的3亿韩元下调至2.4亿韩元。新婚特例贷款从4亿韩元下调至3.2亿韩元，新生儿特例贷款从5亿韩元下调至3亿韩元。
由于以管控债务为由对民生贷款政策进行限制，在野党立即提出了批评。去年6月，国民力量党院内发言人崔秀珍批评称：“如果李在明政府继续滥用民粹主义式的补充预算和以贷款监管为中心的生硬政策，必然会导致市场混乱加剧，引发第二次房地产暴涨。”国民力量党发言人朴民英也质问：“难道只让有现金的富人买房，从而进一步加剧贫富差距，这就是李在明政府的房地产政策方向吗？”
在10·15对策中，首尔全部25个区及京畿道12个地区被划定为调整对象区域、投机过热地区及土地交易许可区域等监管区。随之贷款限制进一步加强。无房户的住房抵押贷款比率（LTV）从70%下调至40%，而有房户则被禁止贷款。
不过，首次购房者在购买15亿韩元以下的住房时，在6亿韩元的额度内，仍可获得最高70%的LTV和60%的总债务偿还比率（DTI）贷款。
专家：“这并不意味着改善了置业条件”
由于针对首次购房者的贷款限制相对宽松，导致其购房比重反而增加。专家们表示，很难将其视为积极影响。
金仁万房地产经济研究所所长金仁万认为，这是因为其他年龄层的购房需求减少，才导致30多岁群体的购房占比相对提升。金所长分析称：“因为在无房户较多的30多岁群体中，相对能享受到首次购房的优惠，所以他们选择了入市。这反映出他们对未来极度不安，且预期未来监管会更多，所以才导致购房增加。由于政府同时采取了贷款监管和税收监管，预计整体房地产交易量将进一步萎缩。”
KB国民银行房地产首席专家朴元甲指出：“将购买首尔公寓的年轻人增多这一现象解读为置业条件改善，是非常危险的。30多岁并不是一个平均值，同龄群体内部正在发生严重的两极分化。在同一代人中，根据资产积累情况，贫富差距正在走向极端。”