[비즈한국] 2026年1月27日（以收盘价为准），韩国综合股价指数（KOSPI）突破了5000点，政府和执政党随即提出了“科斯达克（KOSDAQ）3000点”作为下一个目标。几乎在同一时期，总统通过社交媒体连日发布针对多套房业主的强硬信息，反复向市场传递“死扛就是亏损”的信号。而且，政策的“截止日期”非常明确。政府已确立官方基调：多套房业主转让所得税重课暂缓政策将于2026年5月9日终止。
针对这一组合，人们自然会提出质疑：“这难道不是为了切断资金流向房地产，并引导房地产变现资金流向股市吗？”这种解读并非没有道理。然而，“意图”往往难以断定。相反，政治与政策沟通在实际市场中留下的结果可以进行相对冷静的评估。现在需要的正是这种评估。
总统的社交媒体不是“政策”，而是“信号”——市场随信号而动
总统强硬的言辞并非法律条文。但在市场看来，这往往被视为比法律更快的“预告片”。实际上，报道普遍认为总统的信息具有诱导房源抛售、暗示追加税制改革可能性、以及向媒体和市场发出警告的性质。
这里的核心在于：信号越强，市场就越会预先将“下一次管制”和“追加惩罚”反映到价格中。于是，买家观望、换房停止，出租人则试图将“风险溢价”转嫁到月租金上。不安情绪可能会沿着与政策初衷截然相反的路径蔓延。
“增加多套房供应就万事大吉”的简单逻辑——可能会摧毁租赁市场
所提问题的核心（无房者租赁房源不足、全租月租上涨）已经与统计数据所发出的警告吻合。以2025年数据（统计口径）来看，全租交易呈现减少趋势，而月租交易则在增加。KB研究报告指出，月租在全租月租市场中的占比已升至62.7%，结构正在发生改变。
在这种情况下，“卖掉多套房”的压力越大，特别是带有租客的住宅，在市场上就会呈现出两种走向。第一，如果被实住买家买走，租赁住房库存就会减少。全租房源将更加稀缺，向月租的转换将进一步加速。第二，如果卖不掉（尾款、登记、管制问题）或者不想卖，出租人会将不确定性加在价格中。即“政策风险”成为了上涨月租金的理由。也就是说，诱导抛售多套房或许是“买卖稳定”的处方，却未必是“租赁稳定”的良药。无房者的痛苦不仅来自房价，更来自居住总成本（月租、管理费、搬家费、教育费）。如果政策在此失误，即便房价在表面上暂时受到压制，租赁价格也会在底层爆发。
更致命的变量是“供应”——2026年新房短缺
租赁不安的燃料不仅是管制。如果绝对供应量不足，任何信息都难以稳定租赁市场。2026年首尔公寓预售量为16,412户，较上年减少了48%。
在供应减少的区间内，如果“卖掉吧”的信息反复出现，市场会这样解读：买家认为“既然说政策会更强，那就先等等”；出租人认为“既然不确定，就没理由被全租合约束缚，还是收月租吧”；租客认为“没有全租房，月租又贵，只能搬得更远”。此时，居住阶梯断裂了。“拥有一套自己的房”消失了，只剩下“搬家难民”。
“将流动性引入股市”——想法本身没错。问题在于“方法”
政府提出以培育资本市场（KOSPI 5000，KOSDAQ 3000）作为增长战略，这本身是正当的。为了缓解对房地产的过度依赖，需要成长起国民愿意选择且可信赖的金融投资生态系统。
这其中有一个禁忌。不能因为想引导资金流向股市，就将居住视为“扣分项”。
房地产不只是投资者的游戏。居住关乎生存、教育和劳动力市场的流动性。一旦总统的言论不再停留在“反投机战争”，而听起来像是“与有房者的全面战争”时，政策就失去了正当性。而失去正当性的政策，只会导致市场出现逃避和扭曲。
连实住需求都一并萎缩的“过度概括”风险
最近，总统甚至将“非居住的一套房”、“换到地段更好的房子”也作为警告信息提及。这一点最危险。实住者的换房是正常的居住流动。一套房业主的非居住问题，无法通过一刀切的刻板印象来解决。工作调动、赡养父母、子女教育、疾病等情况十分复杂。
总统越是谈论抑制投机，信息就越需要精确。一旦将“投机需求”和“生活需求”放在同一个句子中，政策就会加剧中间阶层的不安，冻结市场交易。交易一旦冻结，价格并不会稳定，反而会引发租赁不安，并导致“非正常溢价”扩大。
对总统的期待言论是什么？
在讨论政策的对错之前，总统的话语同时触动了国民的心理和市场的价格。因此，理想的态度不在于“言论的强弱”，而在于以怎样的原则和配套政策来表达。
第一，要用“可预测的原则”而非“惩罚的语言”来表达。总统的信息必须简短，但越简短越危险。因此，更需要原则性的表述。不是“多套房业主是坏的”，而是“减少投机性持有导致租赁不安的行为，但将保障实住流动性和租赁供应”，这句简短的话既是总统的品格，也是市场稳定的起点。
第二，在推行“抛售压力”的同时，必须一同出台“租赁供应防御对策”。若要诱导多套房抛售，就必须以租赁库存流失为前提，配套相应的租赁市场防御措施。例如：长期租赁激励（税制、金融）、不再进行注册与非注册的简单二分法，而是对“长期稳定租赁”给予奖励；在新建供应空白期提供公共与民间租赁住宅（Build-to-Rent）；如果全租转月租不可避免，则需为低收入群体、青年和新婚夫妇提供居住费用补助作为“自动稳定装置”。如果没有这些配套而只剩下“卖掉吧”，结果只会导致租赁价格暴涨。
第三，即使实行“截止日期”政治，也要展现“制度设计的细腻性”。即便转让所得税重课暂缓（2026年5月9日）的终止是预定流程，但其周围存在着带租客交易、尾款与登记惯例、调整区域扩大可能性等复杂变量。政府也在讨论并提及补充方案。总统的态度决定了效果。本应说的不是“死扛就是亏损”，而是“我们将并行技术性补救措施，以最大限度减少对租客、实住需求和交易惯例的冲击”。当总统谈论“技术”时，市场便学会了稳定。
第四，资本市场的培育不应成为“打击房地产”的附属品。KOSPI 5000和KOSDAQ 3000可以成为国家战略。但如果该战略听起来像是“因为痛恨房地产，所以去买股票吧”，国民就会将股票视为政策避风港，而非成长资产。那一刻，资本市场将失去本质，只剩下题材和波动性。
最后，总统不应以“指定愤怒对象”的方式进行统治。房地产总是政治觊觎的目标。打击“有房的人”会赢得掌声，但总统应该瞄准的不是人，而是结构。如果不谈论供应缺乏弹性、租赁不稳定、金融监管副作用、地区间工作与教育差距所导致的需求集中等结构性问题，而只谈论人的话，国政变得容易的同时，市场会变得更加困难。
归根结底，总统应该是“稳定居住的总统”，而非仅仅“打压房价的总统”。现在总统的高强度社交媒体信息可能会在短期内撼动房源。实际上，市场确实正在衡量“房源抛售”的可能性。但租赁指标已经在警告月租化和全租萎缩，且有意见指出2026年供应量极有可能急剧减少。
因此，总统理想的言论可以用一句话总结：“瞄准投机，但不要瞄准居住。”“呼吁抛售，但要保护租赁供应。”“表达强硬，但要同时拿出可预测的原则和配套对策。”
股市可以成为国家的增长引擎，但居住是国民的基石。一个试图通过动摇基石来驱动引擎的国家是走不远的。总统的言论必须改变。从“呵斥”转为“设计”，从“鞭策”转为“稳定”。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间考察记”和YouTube频道“StuTV”。著作包括《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从此只涨该涨的地方(2020)》等。