[비즈한국] 每当房地产政策动摇时，政府首先拿出的牌总是税收。提高取得税、重课转让所得税、加强持有税，以此期望能够抑制投机需求并稳定市场。在政治上也容易解释。 “抑制投机”这一名分很强硬，而且调整税率可以通过法律和施行令相对迅速地实现。因此，税收政策比供应对策出现得更频繁、力度也更大。
然而，世界各国的经验和研究反复证明了一个事实。税收虽然可以用来‘部分’压制特定需求或延迟交易，但并不是从根本上稳定结构性供应不足市场的万能方案。相反，如果不扩大供应只是一味依赖税收，反而更有可能导致交易停滞、租金上涨、市场扭曲、区域两极分化等副作用加剧。
政策当局现在必须承认。房地产市场稳定的核心不在于‘税率调整’，而在于‘提前供应时间表’。税收只是辅助手段。
税收政策反复失败的原因很简单。因为房地产价格并非仅由投机心理决定。特别是大城市住房市场，深受职住平衡、学区、交通、重建预期、金融条件、人口流动、收入、租赁市场结构以及监管不确定性的综合影响。在如此复杂的市场中，仅靠提高税收来声称“将稳定价格”，这种政策设计本身就过于单线条。
况且，税收的效果因税种而异。交易税（取得税、转让所得税等）容易起到抑制交易本身的作用；而持有税虽然增加了长期持有的成本，但也可能引发租金转嫁或现金流压力。问题在于，许多政府忽视了这种差异，一直以“加税就能降价”的简单框架来处理问题。
经合组织(OECD)在住宅税制报告中也指出，交易环节征税可能会加剧经济扭曲，并明确表示交易税在效率方面属于高成本税种。相比之下，报告认为重复且可预测的持有相关征税方式相对扭曲较小。核心不在于‘是否多征税’，而在于‘以何种目标设计何种税收’。
也就是说，税收应当是一个精准的工具。然而在现实政治中，象征意义往往高于精准度。结果通常是一样的：市场做出适应，政策滞后，最终由刚需购房者和租户承担损失。
抑制需求政策的效果取决于供应弹性
国际货币基金组织(IMF)在分析多国案例时反复强调的要点很明确：需求侧政策（包括税收）的效果最终在很大程度上取决于住房供应弹性。在供应能够快速增加的市场中，需求管理相对更有效；但在供应受阻的市场中，抑制需求的副作用容易转化为交易萎缩和租金上涨。
这对政策当局来说是一个不舒服的真相。税收可以立即宣布，但供应需要时间。这需要经历从许可、动工、项目融资(PF)、预售、施工到竣工的长链条。但如果因为困难而推迟供应，最终要付出更大的代价。几年后出现入住量空白，届时又会反复出现操弄税收、责怪市场的恶性循环。
如果不改变政策的时间轴，同样的失败将会持续。
韩国的教训：加强税收对交易、全租市场及地区集中的冲击大于价格
在韩国，已有实证研究支持这一观点。韩国国土研究院的报告在分析房地产税制对市场的影响时指出，虽然提高取得税会导致交易量减少，但对价格稳定的效果并不明显；同时指出可能引发房价下跌的同时带动全租价格上涨，以及转让所得税的冻结效应(lock-in)和全租价格上涨效应等结果。也就是说，与初衷相反，加强税收可能会增加租赁市场的负担。
这一点很重要。许多政策打着“抑制投机”的旗号，但实际上可能以锁定交易、转嫁负担给租赁市场的方式运作。如果交易税和转让所得税过高，想卖的人不卖，想买的人买不起，市场的价格发现功能就会减弱。在此期间，全租及月租市场因供应减少而陷入僵局。这是在韩国市场反复观察到的机制。
再加上韩国银行近期指出的结构性变化。韩国银行的报告分析称，需求向首尔等热门地区集中、地区间人口流动，以及监管加强后热门地区需求的增强，是市场分化的背景之一。同时，报告指出非首都圈地区竣工后待售房源积压、动工量减少，导致建筑业低迷和金融风险增加。这意味着，一边是过热压力，另一边是供应、建设和金融脆弱性的不对称结构正在加剧。
在这种市场下，全国统一逻辑的税收处方更加危险。首尔核心区需求坚挺，而非首都圈则面临交易枯竭。结果，税收不仅没能实现‘市场稳定’，反而起到了加剧‘市场分化’的作用。
推迟供应的代价：数字最终会以供应短缺的后果呈现
税收争论越激烈，真正重要的数字反而越被遮蔽。那就是许可、动工、竣工。住房市场即使今天改变税收，明天也不会产生供应。几年前的许可和动工决定了今天的入住量。
从国土交通部及相关报道来看，2024年的住房许可、动工、竣工指标整体呈低迷趋势，动工减少幅度尤为显著。这在时差作用下必然导致供应不足的压力。事实上，2025年政府在应对供应担忧和首都圈价格压力的背景下，也出现了同时发布抑制需求与扩大供应方案的趋势。这说明即便是政策当局现在也承认了“不能只压制需求”的现实。
问题总是在于顺序。供应慢，税收快。因此政策符合短期的政治日程，却不符合市场的周期。其结果是国民承受了更大的波动性。
如果房地产政策的目标真的是‘市场稳定’，那么解决方案比想象中明确。并非要取消税收，而是要使税收的角色正常化，将供应的角色全面化。
“靠税收稳定房价”说起来容易，代价却由国民承担
政策应当以结果而非名分来评价。每当宣布加强税收，市场就会冻结；几个月后，全租和月租的负担以及对供应的担忧又会卷土重来。届时又会抛出另一张税收牌。如果不终结这种恶性循环，房地产政策将不再是稳定政策，而是波动性放大政策。
世界案例和韩国经验都指向同一个结论：税收对抑制特定需求可能有一定效果，但其效果通常有限且短暂。如果供应被堵死，税收的副作用会更明显。
最终，市场稳定的核心在于供应的速度和可预测性。如果政府真心希望稳定房价，就必须先戒掉将税收作为‘政治宣言’工具的习惯。所需的税收应设计得精准、可预测且减少扭曲，并将大部分政策力量投入到扩大供应和改善项目速度上。
房地产市场不是由税率表驱动的，而是由供应曲线驱动的。只要无视这个简单的真理，任何政府都无法稳定房价。
笔名“Pashong”的著名人物金学烈，现任Smart Tube房地产调查研究所所长，曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。运营并主持Naver博客“Pashong的世间探访记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起，只会涨的地方才会涨(2020)》等书。