[비즈한국] 李在明政府的房地产政策，如今“居住保护”与“非居住持有压力”的正面碰撞正式开始。
李在明总统围绕盆唐公寓出售问题的争议，并非单纯的个人财产处置问题。这一事件紧凑地展示了新政府房地产政策的方向、力度和优先顺序。总统室针对李总统于2026年2月27日将城南市盆唐区的公寓挂牌出售的背景解释称，这是“为了亲身展示房地产市场正常化的意志”。
该公寓为专用面积164㎡，以29亿韩元的价格挂牌，总统室表示该价格低于去年的实际成交价和当前市场价。不过，截至2月28日，总统室划清界限称，交易尚未最终完成，完成后将会有正式公告。李总统本人也解释称，出售并非为了钱，而是作为公职人员为了尽到责任。
这一幕之所以重要，不在于一套盆唐住宅本身，而在于总统开始通过自己的行动推行政策信号。政权处理房地产的方式大致有两种。一种是用言语对市场施压，另一种是权力最高点直接通过象征性行动向市场发送信号。
此次出售事件更接近后者。换句话说，新政府明确了将以“政策方向已经确定，总统本人也不例外”的框架推进。这不仅仅是一个事件，应被视为积累未来税制、金融、监管组合正当性的政治名分的过程。
那么，这一信号所指向的政策实质是什么呢？首先最明确的是多套房产持有者转让所得税重课宽限期即将结束。政府在2月12日的正式发布中明确表示，针对多套房产持有者的转让税重课宽限将于2026年5月9日如期结束。同时，考虑到土地交易许可区域和承租人居住住宅的现实情况，也出台了一些补充措施。
对于新调整的对象区域，若在5月9日前签订买卖合同，自合同日起6个月内转让时可避免重课，对于正在出租的住宅，在一定范围内宽限了实际居住义务。核心很简单：虽然确定结束宽限，但只会进行补充以减少市场冲击和国民不便。这也是政府特别强调政策可预测性和信赖度的原因。
李在明总统近期的发言更进一步。总统在2月26日和27日表示：“无论是多套房持有者，还是非实际居住目的的投资、投机型一套房持有者，都将创造比持有更适合出售的情况。”并预告称，“超高价住宅将承担相当于发达国家首都水平的负担和监管。”
此外，在1月21日的新年记者会上，总统表达了对投资、投机用途房地产的长期持有特别扣除的负面看法。这是一个非常重大的变化。因为这意味着政策目标不再仅限于传统意义上的多套房持有者，而是扩大到了非居住一套房、超高价一套房以及长期持有的节税结构。
然而，这里不应错过一个重要的线索。李总统在同一天的记者会上也明确表达了“实际居住的一套房属于保护对象”的认知。“居住只能有一套，这样的一套房应该予以保护”的发言，是新政府并非要将所有一套房持有者视为敌人的信号。此外，当时的总统还表示：“目前尚未深入考虑通过税制来制定房地产政策。”
市场观察认为，在6月3日地方选举之前，比起全面战争（如大规模提高持有税），更可能先出现选择性施压和象征性措施。最终，政策的轴心更接近于“保护实际居住”而非“保护一套房”，相反，更接近于“针对非居住、高价持有的监管”而非“针对一套房的监管”。
总统将自己的非居住住宅投入市场这一事实，在象征意义上非常强大。然而，仅靠象征无法改变供需。况且，据了解，该住宅并非单纯的居住资产，而是反映了第一期新城市再开发预期的盆唐阳地村锦湖1团地。据近期报道，该团地在重建期待感中，市场价形成在29亿韩元左右，阳地村整体重建项目被视为盆唐规模最大的整备事业。处置这种资产，或许有提前阻断公职人员利益冲突争议的效果，但这并不能成为立即改变盆唐或江南市场方向的结构性解法。
反而是通过这一事件应解读出新政府的房地产哲学。李总统近期评价称，“被房地产捆绑的资金流向生产性资本市场的迹象令人鼓舞”，并提到了“解体亡国性房地产共和国”。这些发言不仅仅是修辞。新政府似乎将把房地产从资产增值的主舞台上拉下来，并将资金转移到金融市场和生产性投资中，作为整体经济政策的目标。
换句话说，房地产政策不再停留于住宅政策，而是正在进入资本分配政策的一部分。从这种观点来看，总统出售盆唐住宅与其说是个人出售，不如说是“政治圈也不再想被视为房地产不败受益者”的宣言。
问题从这里开始。将资金从房地产转向资本市场的方向，在名分上可以理解。但住宅市场不是股市。住宅既是投资品也是生活用品，同时交织着租赁市场、刚需移动、教育需求、职住接近、养老准备及代际分化。因此，仅靠持有压力就能使市场正常化的信念始终是危险的。
无论是持有税、转让税还是贷款监管，它们虽然能压制市场，却无法创造替代居住空间。税收虽然可以改变交易的方向，却无法补偿供应的缺失。忽视这一真相的政府，往往在政策发布后只看到下行稳定就宣布胜利，几个季度后却面临更昂贵的房价和更严重的租房不安。
那么，李在明政府的下一步房地产政策将如何展开？第一，在5月9日之前，极有可能继续推行使挂牌房源最大化的政策运营。面对多套房持有者转让税重课宽限的结束，将通过补充措施在一定程度上降低交易壁垒，但不会进行动摇政策信赖度的追加延期。第二，监管的标准极有可能从“住宅数量”细化为“是否居住、价格水平、持有目的”。总统的发言已经明确指向了那个方向。
第三，非居住的一套房和超高价的一套房极有可能成为下一个目标。修订长期持有特别扣除、调整高价住宅持有负担、加强确认实际居住情况等方案都有被审议的余地。第四，不过在地方选举前，象征性措施和选择性施压极有可能先于全面加强持有税。这与政策的政治负担直接相关。第五，即使市场动摇，政府也不会改变“保护实际居住、施压投资性持有”这一大框架。
最终，此次盆唐住宅出售事件有两副面孔。一个是令人欣慰的面孔。最高权力者不成为政策例外者的态度显然是有意义的。另一个是危险的面孔。因为其象征意义太强，可能会使政府误以为可以通过象征性措施解决结构性问题。房价不会仅凭总统的决断就能被抓住。房价是由供应的时间、租赁的质量、税制的可预测性、金融的一致性、地区间偏好的差距，以及最重要的是国民对政府的信任程度所驱动的。
如果李在明政府真心想实现房地产政策的转型，就不应将此次出售事件打造为道德表演的巅峰，而应将其作为精细化政策设计的起点。应切实保护实际居住的一套房，明确让非居住、投机性持有处于不利地位，同时为租赁市场和供应市场留出余地。
比起庆祝压制江南和盆唐的政治胜利，如何修复首尔及首都圈的居住阶梯，其行政成果更为重要。对此次事件真正的评估，不在于总统是否卖了房子，而在于此后政府在市场留下的是秩序而非恐惧，是信赖而非口号。
以笔名“Pashong”闻名的SmartTube房地产调查研究所所长金学烈（音译），曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他运营着Naver博客“Pashong的世间考察记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《重写的韩国房地产使用说明书（2025）》、《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在开始只有能涨的地方会涨（2020）》等书。