[비즈한국] 2026年5月9日并非一个简单的税制截止日期。那一天，是市场过去几年所依赖的“反正还会再延长吧”这种预期彻底终结的日子。政府已于2月12日正式宣布，将按原计划于5月9日终止多套房持有者转让所得税重税豁免政策，总统也于1月25日亲自表示“2026年5月9日终止是2025年2月就已定好的”，以此切断了市场对再次延长的期待。
不过，为减少混乱，政府同时出台了补充措施，对于在5月9日前签订合同的交易，根据地区不同，给予4个月或6个月的尾款支付及登记期限。换言之，5月9日并非旨在给市场带来冲击的突袭式监管，而是早已预告的制度终止节点，同时也是改变市场参与者预期结构的分水岭。
在这一点上，首先要理清一个误区。认为5月9日过后房价会立即暴跌的观点太过夸张，反之认为监管冲击结束后房价会立即暴涨的预测也过于仓促。当前市场本身并未朝着单一方向运动。以3月第1周韩国房地产院的统计数据为准，全国公寓买卖价格上涨0.04%，全税价格上涨0.07%，首尔买卖价格上涨0.09%，但江南区、松坡区、龙山区等部分高价地区已出现调整趋势。
首尔整体在上涨，但首尔内部却出现了下跌区域；首都圈走势强劲，但地方各地区分化明显，呈现出典型的涨跌互现局面。这意味着5月9日之后的市场，大概率不会出现“全国统一下跌”或“全国统一上涨”的现象，而是会根据地段、供需和政策敏感度，走出完全不同的轨迹。
事实上，当前比买卖更值得关注的是全税。近期市场的关键信号并非显露在价格上，而是首先体现在租赁结构的变动中。据韩国国土交通部2026年1月的住房统计，全月税（Jeonse/Wolse）交易中，月租占比达到66.8%，创下历史新高。全税交易减少，月租和半全税快速增加，月租占比从2022年1月的45.6%在4年内飙升了超过20个百分点。
这并非简单的交易方式转变。它意味着支撑韩国住房市场的全税杠杆结构正在减弱，且随着多套房持有者的抛售压力加大，部分用于租赁的房源可能转向买卖市场，从而导致全税供给进一步萎缩。政府认为多套房持有者卖房后，全月税需求也会随之减少，但在实际市场中，未能转换为买卖需求的无房等待群体，完全可能在租赁市场中停留更久。因此，5月9日后的第一战场可能不是买卖市场，而是全税市场。
此外，供给指标也绝非令人放心。根据2月底发布的2026年1月住房统计，全国许可套数为1万6531户，同比减少26.4%，首尔许可套数为1226户，减少了55.9%。竣工方面，全国为2万2340户，同比减少46.5%，首尔开工套数为741户，有报道称减少了63.7%。
供给并非靠发布计划，而是靠开工和竣工来体现。现在减少的许可和开工，在1~3年后会演变成入住不足。无论政府如何发布供给计划，市场看的都是“入住”而非“计划”。正是这一点，即便5月9日后买卖暂时停滞，也难以断定其会演变为中长期的下跌趋势，因为存在供给的时间差。
观察未来2年的入住预期量，乐观论调也需谨慎。根据韩国房地产院和房地产R114在2月27日发布的数据，2026年至2027年两年间，全国公寓入住预期量为41万4906户，首都圈为22万954户。首尔两年合计为4万4355户，其中2026年为2万7158户，2027年为1万7197户。仅看数字不能说“完全没有入住量”，但考虑到首尔的整体需求规模和对偏好地区的集中现象，这部分供给很难缓解短缺感。
况且，该数值是截至2025年12月底的估算值，若反映工期延误，实际入住量可能会更少。简而言之，5月9日后的市场走向，比起税率本身，更取决于“卖出的房子有多少不流向租赁市场”以及“新房供给是否充足”，而目前的数据对后者并不乐观。
利率虽也是变数，但目前很难将其视为能瞬间改变市场方向的王牌。韩国银行在2月26日将基准利率维持在2.50%。这是因为判断物价整体在目标水平附近波动，增长势头好于预期，且金融稳定风险持续存在。这虽然意味着没有急剧的加息冲击，但也意味着短期内不会出现能再次大幅推动市场的宽松政策。
换句话说，5月9日后的市场，既不是“利率暴跌覆盖一切利空”的行情，也不是“利率暴涨导致集体抛售”的行情。最终，税收终止后的市场，比起价格，供给需求，特别是全税的供需及各地有效需求的强弱，发挥作用的可能性更大。
那么，5月9日之后会发生什么？第一，多套房持有者的房源极有可能再次增加。1月首尔公寓买卖成交量为5945件，环比增长22.0%，部分报道将其解读为5月9日截止前的先发制人式交易。也就是说，试图避开税制结束的抛售和在那之前入手房源的买入需求，已经提前出现了。
这一趋势很可能持续到5月9日前夕，之后随着可供成交的低价房源大量消化，交易量可能会出现一次下滑。重要的是交易量而非价格。5月9日后的市场，比起“价格暴跌”，更有可能先出现“交易空白”。因为买方会更加审慎，卖方则会重新计算税后收益。
第二，江南三区和龙山区等对土地交易许可制及政策敏感的地区，短期调整压力可能更大。在近期的统计中，这些地区即便在首尔整体的上涨趋势中也出现了下跌或持平。这类地区价格高、对政策信号敏感，且具有象征性，买家容易持观望态度。
反之，同在首尔的江西、阳川、永登浦、城北、广津、东大门等有刚需及换房需求支撑的地区，可能相对稳健。在首都圈，像龙仁水枝、河南、东滩这样结合了偏好地段和生活基础设施的地区，支撑力较强。最终，5月9日后市场的本质，将不是“首尔还是地方”的对决，而是“被政策压制的象征性区域”与“有刚需支撑的替代区域”之间的较量。
第三，地方市场更为复杂。从全国平均来看，地方也维持着上涨势头，但实际上，像釜山、蔚山这样出现回升趋势的地区，与大邱、光州这样处于持平状态的地区，以及部分道地区持续下跌的局面并存。1月底全国未售住房（库存）为6万6576户，竣工后库存增至2万9555户。首都圈库存增加，地方库存减少，但从绝对规模看，地方更大。
因此，5月9日后的地方市场，受“入住负担、库存、地区就业、新增需求层”的影响远大于“税收终止”。首尔的多套房源增加并不能解决地方库存问题，首尔稳住也不代表地方整体就能回暖。本次局面不仅是首都圈与地方的分化，甚至可能伴随着地方内部的重新分化。
将多套房转让税重税豁免终止称为“正常化”或许可行。事实上，总统正是将其解释为消除非正常状态、回归可预测社会的问题。然而，正常化并不直接等同于市场稳定。制度依意图而行，但市场循结构而动。在全税减少、月租增加、供给放缓的结构下，如果只压制买卖，被压缩气球里的空气可能会流向租赁市场和核心地段的价格。
无论是税收、贷款还是交易监管，最终要稳定市场，必须要有充足的入住和可预测的供给日程。否则，短期内可能看起来安静，但几个月后会演变成更高的全税价格和更严重的两极分化。
因此，用一句话总结5月9日后的房地产市场：买卖可能暂时停滞，但市场的主导权很可能再次由全税和供给掌握。即便多套房源出现一次抛售潮并压低了象征性区域的价格，也难以将其转化为基于刚需的核心地段整体的长期下跌。在首尔及首都圈的热门地段，供给不足的后遗症可能比政策冲击持续更久，而地方的变量则是库存和地区经济的差异化，而非税收议题。
最终，5月9日既不是下跌市场的起点，也不是上涨市场的信号弹。它是韩国房地产市场从“税收时间”再次迈向“供需时间”的日期。正如没有能胜过市场的政策，违背供需的口号也无法持久。
如果政府想在5月9日后稳定市场，比起更强硬的口号，更需要快速的供给。如果市场参与者想为5月9日之后做准备，比起新闻标题，更应先关注全税和入住量。我们都该记住一点：房地产市场不会因一行税率就宣告结束。税收虽能改变方向，但最终决定趋势的，是供需，以及在其中坚持的刚需力量。这次也不例外。
以笔名“Pashong”闻名的韩国SmartTube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间探访记”和YouTube频道“StuTV”。著有《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起只有上涨的地方才会涨(2020)》等作品。