[비즈한국] 60多岁的小A是首尔江南区狎鸥亭现代公寓的一名“一屋者”（仅持有一套房产的业主）。今年1月底，小A与买方谈妥，计划在7至8月间以约60亿韩元的价格卖出该套公寓。双方约定先交付2亿韩元的预付款，并于4月初正式签署合同。小A随即决定买入江南地区的另一套公寓，并将收到的2亿韩元预付款如数转付。然而，近日买方突然变卦，通知小A：“如果不降价4亿韩元，那就取消合同吧。我愿意放弃这2亿韩元的预付款。”
由于小A公寓的挂牌价近期跌至50亿至59亿韩元，买方认为即使损失2亿韩元预付款，也能以更低的价格买到其他房源。小A陷入了困境，因为如果卖不掉自己的公寓，他就无法完成新房的买入。特别是这收到的2亿韩元预付款需要申报综合所得税，如果合同最终未能成交，他将面临超过6000万韩元的税款损失。小A现在正为是降价4亿韩元成交，还是彻底推翻合同而深感苦恼。
较最高价下跌超过10亿韩元
原本打算出售首尔瑞草区大户型公寓的小B最近也实际上撤回了房源。作为一屋者的小B当初因担心持有税激增而打算卖房，但短短几个月内市场氛围发生了天翻地覆的变化。虽然在房地产中介的建议下，他将挂牌价下调了约4亿韩元，但原本每周都有人来看房，现在几乎无人问津。小B解释说：“在目前的氛围下，感觉还得比挂牌价再降才能卖得出去。以前每周至少有一两组客户来看房，但过去三周只有一组。看看同面积其他房源的挂牌价，大部分都已经下调了5亿韩元以上。”
由于挂牌价暴跌超过5亿韩元，江南公寓区对“合同取消”的担忧情绪正在蔓延。就在几个月前，这里还是“卖方说了算”的市场，但随着李在明政府暗示加强持有税政策，房源激增，市场已逐渐转向“买方优势”。尤其是当挂牌价较最高价下跌数亿甚至超过10亿韩元时，已经成交的房屋也开始出现或面临“毁约”风险。
在公寓交易中，通常先交1亿至2亿韩元的预付款，1至2周后签署合同时交付成交价的10%。然而，随着价格暴跌趋势持续，买方为了避险而“放弃合同”的情况也在增加。
瑞草洞的一位房地产中介透露：“房价暴涨时，常出现卖方赔偿1亿至2亿预付款或4亿至5亿定金，转而将房子以更高价格卖给别人的情况。现在情况反转了，买方认为‘后面还能买到更便宜的’，于是开始考虑毁约。即便我们联系那些意向买家说‘有优质房源出现了’，他们也多持观望态度，说‘现在看来还得再观察观察’。”
合同取消，但“预付款”仍需缴税
因为买方毁约而拿到预付款的卖方虽然瞬间多了一笔数亿韩元的收入，但却无法高兴起来。因为这笔违约金被税务部门分类为“综合所得税申报对象”。
因房地产合同破裂产生的违约金需要与个人其他收入合并进行综合所得税申报。卖方为了买另一套房而转付出去的预付款并不被承认为费用。扣除少量房地产相关费用后，大部分金额会被视为所得，需要缴纳约30%的税款。如果收到1亿韩元的预付款违约金，将产生2000多万韩元的税费。如果是已经从职场退休、转为医保地区参保人的高龄卖方，甚至可能导致每月的健康保险费激增超过100万韩元。
正因如此，近期律师和税务师处受理的关于“房地产合同解除”的咨询明显增多。随着通过向卖方借钱购房的形式，或受土地交易许可制度限制等合同形式变得复杂，因责任认定问题产生的纠纷也日益增加。
首尔瑞草洞的一位律师解释说：“近期有好几次受熟人委托，咨询房地产交易过程中法律责任的问题。江南公寓的成交金额动辄数十亿韩元，一旦出现问题，必然会涉及责任赔偿。对于像弃约这种单纯的变心，甚至无法主张损害赔偿。看来在这样的暴跌市场中，想要‘顺利买卖房屋’也并非易事。”