[비즈한국] 在地方房地产市场普遍陷入泥潭之际，唯独蔚山走出了一条陡峭的上升曲线。今年第一季度，蔚山公寓成交价格累计涨幅为1.57%，在全国17个广域自治团体中，继首尔（2.16%）之后稳居第二。
在大邱下跌0.34%，光州和대전（大田）分别下滑0.29%和0.08%的情况下，蔚山能够保持例外性的强势，这绝非偶然，而是多种结构性因素共同作用下的必然结果。
造船业的回归，撼动城市整体经济
要寻找蔚山房地产走强的核心动力，首先必须关注造船业的复活。2010年代中期，在订单断崖、油价低迷和中国强力追赶的三重危机下，蔚山经济经历了协作企业倒闭潮和数万人失业的严酷考验。当时，蔚山的公寓市场也完全承受了这种结构性冲击，陷入了长期低迷的隧道。
如今的情况截然不同。随着韩国造船企业在LNG运输船、超大型集装箱船、氨动力环保船舶等高附加值船型中展现出独有的竞争力，以HD现代重工329180为首的蔚山造船集群正在创造前所未有的订单连胜纪录。
HD现代重工去年的营业利润达到2.0375万亿韩元，同比激增近200%。这不仅是企业业绩的改善，更直接转化为数万名船厂工人的工资上涨和奖金发放，这些资金流入地方消费市场整体，为蔚山经济注入了炽热的活力。
此外，韩美两国正在推进的造船合作项目“MASGA（让美国造船业再次伟大）”带来的红利预计将集中在蔚山，这也使市场参与者的长期预期变得更加坚实。随着美国海军舰艇维护维修的参与以及能源基础设施相关订单的扩大变得具体化，蔚山的造船产业正在摆脱单纯依赖景气周期的结构，重塑为与安全、能源这一宏大的时代需求相吻合的产业结构。
实体经济指标明确印证了这一点。去年第四季度，蔚山的地区生产总值（GRDP）增长率为2.2%，在全国广域市中遥遥领先。同期，大田出现了-0.2%的负增长，釜山、大邱、光州均停留在0%左右的水平。
去年第三季度，蔚山的增长率（3.8%）甚至超过了首尔（3.6%），出现了罕见的情况。随着经济复苏，家庭收入增加，增长的收入转化为住房购买力，形成了以刚需为主的买盘支撑市场的良性循环。
供应的悖论：在繁荣时期住宅消失了
仅靠需求侧的活力很难完全解释当前的上涨速度。因为供应侧的结构性制约使上涨压力变得更加陡峭。据房地产信息公司Asil显示，蔚山的公寓入驻量从2023年的8882套减半至去年的4215套，预计今年将进一步减少至3507套，明年为3201套。考虑到业界按蔚山人口规模推算的合理入驻量约为每年5400套，目前的供应水平已处于不到其一半的严重短缺状态。
供应不足的根源，悖论般地可以追溯到上一次造船业的不景气期。2010年代后期，由于预售市场冰封，建筑商开始避开蔚山的新项目，许可与开工率同时下降的结果，体现为如今蔚山入驻量的急剧减少。由于建筑项目的特殊性，从规划、设计、许可、开工到竣工至少需要3至5年时间，因此要短期内应对当前需求激增在物理上是不可能的。雪上加霜的是，全国性的工程造价飙升与PF（项目融资）市场紧缩相叠加，导致建筑商在进入新项目时依旧消极。
供应不足的余波在预售市场的温度变化中也能清晰确认。蔚山民间公寓的1顺位认购竞争率从去年3月的平均1.91比1上升至今年3月的4.96比1，短短一年内翻了近三倍。未售房源也从去年1月的3811套减少至今年1月的1402套，仅仅一年就锐减了63.2%。这是市场消化能力增强的明证。
创新高的行情也在持续。蔚山南区三山洞Seayang Cheonggu Village公寓专用面积84㎡上个月以4.2亿韩元成交，刷新了历史最高价。与仅仅三个月前（去年12月）同面积段成交价3.48亿韩元相比，3个月内上涨了7200万韩元，年化涨幅接近30%。蔚山公寓价格自去年7月起已连续37周上涨，这一事实强烈暗示这并非短暂反弹，而是结构性的上涨趋势。
全税市场也随之上涨：需求的普遍性
不仅是公寓买卖价格，全税价格也在上涨，这表明目前蔚山房地产市场的需求非常广泛，且建立在健康的基础之上。今年以来截至上个月底，蔚山公寓全税价格上涨了1.87%，继世宗（1.92%）之后位居全国第二。
全税价格上涨意味着在蔚山有实际居住需求的人数正在增加，这与造船业繁荣带来的外来务工人员流入及新招聘人员增加推高居住需求的解释相吻合。全税价格的上涨也会影响买卖市场。因为全税房价比越高，由刚需转为买入的动力就越大。全税需求的强势发挥了支撑买卖需求的向下基准线作用，形成了两个市场相互强化的结构。
专家们关注到，目前蔚山房地产价格的上涨并非由投机需求主导，而是由刚需驱动的。基于刚需的价格上涨对外部冲击的防御力较强，在没有剧烈变数的情况下，往往能保持相对稳定的走势。造船业从业者的收入增加直接转化为购买力提升，而这正是新房认购或购买现有住宅的实质性动因，由此可见，目前的上涨趋势并非单纯源于流动性行情或预期心理。
当然，不能忽视风险因素。全球经济衰退导致的订单减少、美国的贸易政策变动、利率环境的波动，以及最重要的一点——蔚山经济对造船业单一依赖度过高的结构性脆弱点，随时可能成为市场变量。如果价格持续上涨，新入市的刚需群体负担加重，需求基础本身也有可能缓慢减弱。
尽管如此，考虑到订单量已保障了未来数年的需求，且供应短缺问题极有可能在未来3至5年内持续，预计蔚山房地产市场在一段时间内将保持与其他地方城市截然不同的趋势。
蔚山的案例给我们留下了非常根本的启示：房地产最终还是会追随城市的经济生命力。在担忧地方消亡的声音日益高涨的时代，蔚山正以实际行动证明，不是依靠政府补贴或行政优惠，而是实质性的产业竞争力和就业创造，才能拯救城市，从而产生居住需求，并支撑起房地产市场。
※以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《3040房地产新手首次房地产投资(2026)》、《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》、《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在开始只有会涨的地方才会涨(2020)》等作品。