[비즈한국] 7月23日，总统亲自主持的房地产政策国民大讨论即将举行。在讨论会召开之前，政坛已是硝烟四起。在野党称其为“结论先行、走过场的讨论会”，执政党则回击道“难道是害怕国民的集体智慧吗”。然而，我看着这场博弈，心中却涌起另一种担忧。在争论结论是否预设之前，我担心的是，问题本身是否就设定错了。
让我们看看总统通过社交媒体预先公开的六大议题：适度的保有税水平、自住一套房与非居住及多套房的差异化征税、差异化幅度、超高价自住房的单独对待、超高价住房的基准线、保有税与交易税的关系、保有税税收的用途。预先公开议题并征求国民意见，这一点本身值得肯定。这比过去在密室中制定对策、某天突然宣布的方式进步了许多。
然而，将这六个问题放在一起看，会发现一个共同点。它们全都是税收问题。要收多少钱、向谁多收、收来的钱花在哪里。问题的框架从一开始就聚焦于“征税”。即便在这个框架内填入再精细的答案，也无法回答国民真正想知道的问题。国民的问题很简单：“我住的房子，什么时候、在哪里、供应多少。”
税收是对市场结果的征收，而非引发市场现象的动因。价格是在供需碰撞点决定的。税收和贷款限制虽然能暂时改变需求的“形态”，却无法改变“想住的地方没有房子”这一“结构”。忽视原因只对结果寄出账单的政策，无论设计得多么精巧，最终都会输给市场。
历史上从未有过靠税收稳住房价的先例
作为一个追踪房地产市场数据超过20年的人，我可以断言一件事：在大韩民国的房地产历史上，从未有过靠税收和监管成功稳住房价的事实。卢武铉政府设立了综合不动产税并重征转让所得税，但任期内首尔房价飞涨。文在寅政府通过20多次对策，在保有税、交易税、贷款方面进行了全方位挤压，但结果如大家所知。反观房价稳定的时期是什么时候？是2010年代初中期，当时“保底住房（Bogeumjari）”以及慰礼、迷沙等地区大量新房入市。市场稳定并非因为税率低，而是因为供应量大。
抑制需求的政策之所以失败，逻辑非常明确。政府期待提高保有税能促使多套房持有者卖房，但如果交易税（转让所得税）过重，卖出的瞬间就会面临“税收炸弹”，于是持有人选择死扛。房源被锁死，保有税负担则转嫁给全税和月租。最终，租客，也就是最需要保护的无房平民，收到了最终账单。而且，监管越严，人们越会清理掉多余房产，换成最好的一套。政府反复强调的“精明的一套房”现象，并非源于市场的贪婪，而是监管设计下的理性选择结果。打地鼠时，地鼠不会消失，而是会从旁边的洞里冒出来。我们过去一年不是亲眼见证了指定限购区后，需求移向非限购区的“气球效应”吗？
真正的危机不是税单，而是入市供应断崖
目前市场真正的定时炸弹不是税单，而是入市供应量曲线。观察民间调查机构的统计，虽然标准存在偏差，但方向出奇一致。首尔公寓入市量预计将从2025年的3万至4万户，在2026年减半，2027年跌至1万户左右。虽然各统计机构因是否包含租赁住宅而数据不一，但无论从何种标准来看，2026-2027年的首尔正走向近10年来最严重的供应断崖。
住房不是方便面。即使今天审批通过，从建设到入市也需要5年以上。眼前的供应断崖是数年前就预告的未来，而今天所做的一切，决定了2030年代初期的市场。在工程费飙升导致工会与施工方频频冲突、项目融资（PF）坏账导致建设公司放弃新业务的当下，政府在讨论会上拿着保有税实际税率的国际对比表争论不休，实在太闲适了。在因房子短缺而上涨的市场里加税，就如同给发烧的患者不吃退烧药，反而递上一张账单。
贷款限制也是如此。去年“6·27对策”之后，住房担保贷款额度不断收紧，今年7月东滩、器兴、九里、光州被列为限购区，再加上所谓的“三重限制”。结果如何？现金富人毫无影响，真正需要贷款的刚需群体，即社会新人、新婚夫妇和换房需求，被挡在了市场之外。贷款限制不是稳房价的政策，而是通过现金持有量来重新划分“谁能买房”的政策。而且，每当指定限购区，需求就不会消失，而是移向邻区。我们今年上半年也实时目睹了监管之手按下的旁边区域价格飞涨的场景。
政府作为提高保有税依据的国际对比也是“一半的真相”。韩国的保有税实际税率确实低于OECD平均水平，这一点没错。但韩国是取得税和转让所得税，即交易环节的税负位居全球前列的国家。保有税高的国家，交易税通常较轻。只拿出一项税种与国际平均水平对比，并声称“我们太低了所以要涨”，这是遮蔽税负总量统计的错觉。若按总负担标准看，韩国房地产相关税收占比已处于OECD领先地位。
全税价格早已给出了答案。全税中没有投机需求。全税价格是最诚实的市场指标，仅反映了刚需，即“现在想住在那个人”和“现在市面上有多少房子”之间的供需关系。首尔主要地区全税价格稳步上涨，这是市场的尖叫，说明比起投机者，刚需的房源严重不足。全税价格上涨会缩减差价，而缩减的差价会再次刺激买卖需求。这种恶性循环的起点永远是供应不足。
大讨论会应处理的三个真正议题
因此，对于23日的大讨论会，我提出三点希望。请把下面这三点摆上桌面，而不是那六个税收问题。
第一，买卖房源。要让市场有房源供应。必须先解决多套房持有者和非居住房持有者想卖房却因转让所得税重征而无法卖出的结构性障碍。如果要提高保有税，至少应通过放宽交易税，哪怕是暂时性的，也要明确打开退路。我们已经付出了昂贵的学费才明白：堵死售房渠道却只加重保有负担，市场只会以“房源锁死”和“向租客转嫁成本”来回应。
第二，全税与月租房源。我国80%以上的租赁住宅并非由公有提供，而是民间多套房持有者供应。如果将多套房持有者定义为投机者并将其踢出市场，他们提供的全税和月租房源也会随之消失。政府有财政能力去填补这一空缺吗？如果没有，恢复并整顿注册租赁经营者制度，赋予民间租赁供应者义务与激励，要现实得多。应该将“租赁住宅供应者”这一正面功能纳入制度体系内。
第三，供应管线。提前第三期新城入市时间的执行计划、促进因工程费纠纷而停滞的首尔整改项目开工的流程管理与金融支持、解除重建超额利润回收制度及安全诊断等整改项目的瓶颈路线图。这才是总统应该亲自关心的议题。首尔能产出新公寓的途径实际上只有再开发和重建。采取“锁住建设之手”却“强化压制之手”的政策组合，5年后只会换来更大的代价。
此外，希望此次讨论会不要被“首尔超高价公寓”这一狭窄的镜头所困。在汉南洞250亿韩元规模的交易成为新闻的同时，地方上待售库存积压，竣工后也找不到主人的房子正在增加。在同一个国家内，过热与停滞并存的市场中，如果强加全国统一标准的税收和贷款限制，结果只会是“首尔没稳住，地方先冻死”。
政策应根据各地区的供需情况精细设计，而非搞平均主义。所有这些讨论的中心必须有2030一代。这是一个在首都圈买房需要不吃不喝攒近9年钱的时代。他们需要的不是针对多套房持有者的报复性宣泄，而是可申请的楼盘、充足的入市供应，以及可负担的贷款阶梯。
若想请国民入主驾驶座，应先矫正目的地
执政党声称此次讨论会要将国民从政策的“观众席”请到“驾驶座”。话说得很好。但如果请到了驾驶座上，导航的目的地却定为“确保税收”，那国民只会开向不想要的地方。目的地必须明确：在买卖、全税、月租三个市场，都要增加国民能够选择的房源。这是房价稳定唯一被验证过的路径。
我并不反对税制合理化的讨论。对于居住在高价房却享受过度减免的不合理现象，确实应该修补。但这存在顺序和侧重的问题。税收不能、也不应成为市场稳定的“主角”。主角永远是供应。希望在23日的青瓦台讨论现场，屏幕上展示的不是保有税实际税率的数字，而是2027年入市供应量的曲线图。因为国民关心的不是明年的税单，而是我的孩子要住的房子，到底什么时候能盖好。