[비즈한국] 政府此次动作很大。从7月14日至16日，韩国国土交通部、金融委员会及财政经济部连续三天举行了公开讨论会，并计划于23日举行由总统亲自主持的“房地产国民大讨论会”。在发布政策前，将争论焦点公之于众并进行讨论的做法实属罕见。单看形式，这显然是一种进步。然而，市场关心的并非形式，而是结论。
让我们先回顾一下讨论会召开的背景。尽管6·27贷款限制政策使买盘得到了一定程度的压制，但首尔的房价以及全租、月租市场的不稳定依然存在。随着华城东滩、器兴、九里被新增为限购区域，首都圈的“气球效应”（因一地受限而导致周边地区房价上涨）仍在持续。在反复推行限购政策却仍难以控制市场的情况下，政府在下半年出台综合对策前，有必要重新确立其名分与方向。
因此，此次讨论会绝非简单的意见征集。它是衡量下半年房地产政策将侧重于“强化税制”还是“补充供应与稳定租赁”的试金石。三天预备讨论会已经透露了很多信息。复盘这三场讨论会，23日的场景以及后续对策的轮廓已初现端倪。
第一天，供应——“限制政策正在阻碍供应”
如果用一句话概括14日由国土交通部主持的住宅供应讨论会的氛围，那就是：“既然说要增加供应，为何又要掐断供应的资金链？”在讨论会现场，整改项目工会成员与专家们进行了激烈的抗议。核心问题主要有三个：搬迁费贷款、容积率以及租赁义务比例。
特别是搬迁费贷款问题，情况十分紧迫。受去年10·15对策影响，首尔全境被划为限购区域，导致搬迁费贷款的抵押认定期限比率（LTV）从70%降至40%，多套房持有者甚至完全无法贷款。某拆迁区居民代表诉苦道：“老旧住宅区的居民几乎没有能凭现金搬迁的人。”由于连管理处分核准都拿到了却因无法搬迁而停工，意味着供应的最后一道关口出现了瓶颈。
容积率问题同样严峻。目前国会正搁置一项仅允许公共整改项目将容积率提高至法定上限1.3倍的法案，现场有人要求将其扩大至民间整改项目。因为在建筑成本飙升的当下，确保项目可行性的唯一手段就是提高容积率。尽管政府公开承诺2030年前在首都圈动工135万套住宅，但现场却传出了“连长期住房福利蓝图都没有”的刺耳批评。
会上也有值得关注的建议。例如，将准工业区等市中心低利用地块转换用途，并由政府先行储备土地，从而在整改项目和新地块之外，构建“第三供应轴”。另一方则主张大幅扩大公共租赁住宅比例，并利用半导体繁荣带来的超额税收作为财源。虽然方法论各异，但各方一致认为，与供应总量同样重要的是“速度”。无论计划供应量有多大，如果无法落实到动工与入住，市场就不会有反应。供应讨论会的结论很明确：供应的敌人不是需求，而是限制。
第二天，金融——保护刚需与刺激市场之间的难题
15日的金融委员会讨论会集中在三个争论点：青年及无房刚需阶层的贷款限制、全租贷款，以及再次被提及的搬迁费贷款。与第一天不同，当天各方观点交锋激烈。
支持放宽刚需贷款的一方指出，6·27贷款限制实施后，真正需要购房的无房者和新婚夫妇的阶梯被切断了。反对方则反驳称，现在放宽贷款可能会让本已显现稳定迹象的市场再次被点燃。关于全租贷款，支持者称其为稳定庶民住房的必备装置，而批判者则认为这推高了全租价格，并成为杠杆投资（Gap Investment）的燃料。针对搬迁费贷款，各方也在“应视为供应所需的项目费用而非家庭贷款”与“这与投机需求相关”之间产生碰撞。甚至出现了对高价住宅贷款征收“宏观审慎管理负担金”的新建议。
金融讨论会揭示了金融监管部门面临的困境。既要压制家庭债务总量，又要保护刚需阶层，还要保证供应资金的流动。不存在能同时实现这三个目标的贷款政策。这终究是一个优先级的问题，而23日正是决定这一优先级的时候。
第三天，税制——强化持有税的方针已定
16日的财政经济部讨论会是三天中份量最重的一场，且方向最为明确。会上陆续出现建议将综合房地产税的征税标准从现行的“房屋套数”调整为以“持有房屋价值”为核心的意见。目前的结构导致了“一套房主义”的加剧，因为持有三套10亿韩元房产的人，比起持有一套30亿韩元房产的人，缴纳的税款要多得多。发言人给出的数据显示，2016年以来，首尔东南部公寓价格上涨了166%，而消费者物价仅上涨了25%，以此作为税收公平性讨论的起点。
会上还提出了强化持有税的理论依据。称韩国的持有税水平低于G7等先进国家，且持有税在资源分配层面是经济上更高效的税种。当然，对此也可以进行反驳。发达国家的高持有税是在低交易税、稳定的公示体系以及与地方财政挂钩的整个系统下运行的。如果仅摘取持有税率进行移植，反而会先产生副作用。
关于长期持有特别扣除，主流意见是将其从“持有”基准改为“实际居住”基准。即扣除额的依据不应是持有时长，而是实际居住时长。会上甚至提出了具体方案：居住满5年起从10%开始扣除，随居住时间延长，最高可达20年以上40%的扣除率。此外，关于针对超高价住宅给予最高80%转让税扣除的现行制度是否过度、是否维持对多套房持有者征收20%至30%的转让税重税，以及是否调整注册租赁业者的税收优惠等问题，也被搬上了台面。
对于交易税，许多意见认为应当在强化持有税的同时降低转让税负担，从而为房源进入市场打开通道。副总理具润哲曾提到“如果持有税和转让税都涨，那简直是要我的命”，这句话暗示了政府已经在考虑“强化持有税-放宽交易税”的置换结构。
三场讨论会告诉我们的，以及23日的展望
贯穿这三天的格局非常有趣。在供应与金融讨论会上，要求“放宽”的呼声强烈，而在税制讨论会上，“必须收紧”的基调占据上风。然而，纵观总统在讨论会前通过社交媒体亲自公开的议题列表，重点所在清晰可见：适度的持有税水平、自住一套房与多套房的区别、超高价住宅的单独处理、持有税与交易税的关系、持有税税款的用途。七个议题全部围绕税收。23日的大讨论会虽涵盖供应、金融和税制，但核心议题将是税制。
变量在于中央政府与首尔市的不协调。首尔市长吴世勋公开表示，讨论会的核心议题不应是税收，而应是扩大供应与稳定全租、月租市场。首尔市的逻辑是，首尔几乎没有新的开发地块，整改项目是供应的唯一支柱，但由于施工费上涨、许可延迟及金融成本增加，项目进度日益缓慢。虽然首尔市的意见已传达至供应讨论会，但首尔市长本人并未出席。与作为首尔住房政策执行主体的首尔市产生分歧，其制定的对策能否在现场有效运行值得怀疑。这也是在野党及部分专家担忧其“可能成为内定答案的例行公事”的原因。
笔者的观点如下：第一，税制方面，从“套数”向“价值与实际居住”转化的框架基本已成定局。很可能采取分阶段强化持有税、优先适用于超高价及非居住房屋，同时为诱导房源入市而部分放宽转让税的组合。这预计将体现在讨论会后7月末至8月初发布的税制改革方案中。第二，在供应领域，搬迁费贷款的条件性放宽、整改项目流程缩短等首日提出的要求很有可能被部分采纳。因为一边高喊扩大供应，一边持续封锁搬迁费，这对政府自身而言也难以自圆其说。第三，针对刚需的贷款，预计将仅限于针对青年和无房者的微调。
市场影响也需冷静判断。从“套数”转向“价值”基准，方向是正确的。因为最初“一套房主义”的倾向并非市场本身所为，而是以套数为中心的税制造成的扭曲。然而，在转化过程中，超高价基准线划在哪里，市场反应将完全不同。若基准线过低，连高端区域自住一套房的税负都会激增，从而引发税收抵制，并可能出现需求涌向基准线下价格区间的新气球效应。反之，若多套房重税实际得到缓解，一直被压抑的地方及首都圈外围的多套房需求则有可能复苏。根据税制之剑指向何处，地区间的温度差将会进一步扩大。
关键在于政策的顺序与速度。强化持有税在短期内不仅难以增加房源，反而可能导致业主扛着不卖并转嫁税负至全租或月租。如果税负转嫁给租户，本就动荡的全租与月租市场将率先动摇。全租价格是买卖市场的先行指标。通过税收抑制需求的政策见效快但副作用也快，而供应政策虽见效慢，但现在就必须开始。过去几年，我们已经付出了高昂的学费才学会了这个教训。
如果23日的讨论会想要成功，就不能是内定答案的例行公事，而必须拿出一份解决供应瓶颈的具体日程表。即便税制改革成为主旋律，市场真正等待的，也是对于“何时、何地、供应多少”这一问题的回答。如果是刚需购房者，建议不要关注23日的言论盛宴，而是确认后续发布的税制改革方案及供应蓝图中的具体数字再做打算。
在对策发布前后，市场可能会进入短期的观望态势，但观望并非战略。只要设定好自己所居区域的入住量与全租价格走向作为基准，判断政策是否改变了这一基准即可。政策不是靠讨论完成的，而是靠执行。23日，请关注讨论会之外，那些后续落地的数字。