[비즈한국] 据确认，BGF社长洪政赫以92亿韩元购入的首尔汉南洞超高价公寓，被卖方（开发商）设定了债权最高额为72亿韩元的抵押权。在住宅买卖交易中，由非金融机构的卖方担任抵押权人的情况实属罕见。目前尚未确认是否存在尾款延期支付及实际债务的具体内容。
据Bizhankook采访了解，BGF社长洪政赫于今年4月购入了位于首尔龙山区汉南洞、专用面积为269平方米的“Le Garden The Main Hannam”公寓，成交价为92亿韩元。洪社长在去年7月签订买卖合同后，时隔8个月完成了所有权转移。该户型是该公寓16户不同规模住宅中面积第二大的，也是开发商名下保留的最后一套库存。
引人注目的是，在完成所有权转移的同时，该物业被设定了抵押权。出售该公寓的开发商在4月尾款结算当天，将洪社长设为债务人，设定了债权最高额为72亿韩元的抵押权。通常银行机构会将债权最高额设定为贷款额的120%左右，若按此惯例推算，其担保债务本金约为60亿韩元。不过，实际债务规模及性质尚未得到确认。
“Le Garden The Main Hannam”是位于首尔龙山区汉南洞UN Village的超高价公寓。该项目于2019年6月在汉江边山坡上建成，规模为地下2层至地上6层，共1栋（16户）。该地区是首尔著名的富人区，聚集了汉南The Hill、Nine One Hannam、Parc Hannam等超高价公寓。汉江景观、隐私保护以及少数户数的稀缺性是其主要优势。16户住宅均为专用面积213~274平方米的大型住宅。
针对Bizhankook关于此次交易及抵押权设定背景的质询，开发商方面仅表示不予置评。
近期，随着房地产贷款政策接连收紧，高价住宅的融资条件也变得更加苛刻。继去年6月将首都圈及调控区域的购房抵押贷款限额最高限制在6亿韩元后，政府又于10月起将市价超过15亿至25亿韩元以下的住宅贷款限额降至4亿韩元，超过25亿韩元的住宅降至2亿韩元。同年9月，政府还将属于调控区域的江南三区及龙山区的无房户贷款价值比（LTV）从50%降至40%。
除抵押贷款外，其他融资渠道也大幅缩窄。去年6月，首都圈及调控区域禁止了附带所有权转移条件的传贳贷款，信用贷款也被限制在年收入额度内。9月，针对同一区域以住宅为抵押的买卖及租赁经营者贷款，原则上适用了0%的LTV限制。在此类监管环境下，“卖方延期收取部分尾款并设定抵押权”的方式成为了替代方案。
最具代表性的案例是总统李在明夫妇出售盆唐公寓。李总统和夫人金惠景于本月16日以29亿韩元的价格出售了位于京畿道城南市薮内洞阳地小区的专用面积164.25平方米公寓。同日，该房产被设定了债权最高额为17.7亿韩元的抵押权，以买方为债务人，李总统夫妇为抵押权人。据称，这属于推迟支付部分房款的“卖方金融”案例。
法度综合法律事务所代表律师严正淑表示：“根据当事人之间的协议，将尾款债务转换为贷款债务并设定抵押权在法律上是没有问题的。在住宅买卖过程中，延期支付尾款并设定抵押权虽不常见，但属于过去就存在的一种交易形式。不过，若产生了金钱债务，则需要明确约定利息等具体条件。”