[BizHanKook] 截至2026年10月底，今年全国公寓买卖价格累计涨幅第一的并非江南，而是光明，涨幅已超过23%。龙仁水智突破22%，水原灵通突破20%，安养东安和城南中原紧随其后，涨幅均在19%左右。相比之下，江南区今年的累计涨幅实际上为0%，回到了原点。贵的地区与上涨的地区并不重叠，这是今年市场给我们上的最昂贵的一课。
那么，2027年上半年的市场版图又将如何描绘？笔者记下了四个名字：京畿、仁川、世宗和釜山。其依据并非希望或感觉，而是今年被反复验证了六次的同一公式。
公式——全租是买卖的草稿
今年市场上可信度最高的先行指标既不是利率，也不是心理指数，而是全租价格。全租价格暴涨会压缩价差，而价差一旦压缩，买卖价格的上涨便会随之点火。这一顺序在2026年全年内，在东滩、九里、器兴、乌山、处仁、义王这六个地区得到了验证。特别是龙仁处仁，在进入全租暴涨名单仅一周后，其买卖价格涨幅就翻了一倍；义王则在两周内从0.03%扩大到了0.55%。
全租统计的力量在于其纯度。全租房里没有投机需求，没有企业贷款，也没有父母资助，仅反映了真实的居住需求。因此，全租上涨地区的买卖价格上涨不是泡沫，而是预告；全租名单就是半年后买卖涨幅名单的草稿。展望2027年上半年，归根结底就是要读懂现在全租价格正在高涨的地方。
京畿——薪水与整改项目这两大引擎
京畿道不是展望，而是正在进行时。10月最后一周，东滩0.98%、饼店0.92%、水原劝善0.88%。今年唯有京畿南部市场能同时在三个地方出现单周涨幅接近1%的情况。值得关注的是上涨的性质。KB房地产在提及东滩上涨原因时，明确标注了“利用三星电子内部贷款的购买咨询增加”，在水原八达则标注了“半导体大企业员工需求”。统计机构明确写出公司名和贷款名的市场，正是一个DSR（总负债本息偿还比率）之外的流动性在移动的市场。因利率下调而上涨的市场，一旦利率受阻便会结束，但由薪水推动的市场，除非雇佣结构崩溃，否则不会停止。半导体产业带的雇佣与薪水，依然是2027年市场最稳固的需求基础。
第二个引擎是第一代新城整改项目。军浦山本、城南盆唐、安养坪村、富川中洞正根据先行区域的工程进度按片区显现涨势，盆唐在10月进入后，全租涨幅也开始扩大至0.39%。再加上江南区调整带来的溢出效应，今年江南因税收政策引发的价格调整，并未让市场能量消散，而是将其转移到了京畿南部。
这一格局在明年上半年没有改变的理由。不过有一点需要区分：并非京畿道所有地方都会上涨。供应积压的利川和安城，尽管拥有同样的半导体利好，但买卖和全租价格却在同步下跌。2027年的京畿道是“半导体带与整改项目轴”的一年，而非整个京畿道的一年。
仁川——看过六次的电影的第七个放映厅
仁川的买卖市场目前尚处于温热状态，周涨幅0.02~0.03%，今年累计涨幅0.4%。然而，全租图表却呈现出完全不同的景象。仁川全租价格涨幅在10月一个月内连续四周扩大，从0.08%升至0.15%，永宗地区甚至高达0.43%。延寿区的全租累计涨幅已超过7%，松岛的全租比率正接近临界点，富平区的买卖和全租价格均已转为上涨。买卖累计涨幅0.4%与全租累计涨幅3.7%之间的差距，正是所谓的价差压缩。
这与从东滩到义王那六次看过的电影开头部分如出一辙。全租先涨，价差缩小，然后在某个时点，买卖价格上涨正式启动。仁川的买方优越指数处于28的低水平，这一点反倒是一个积极信号。我们反复看到过，今年在心理指数处于谷底的地区，价格反而先行反弹。2027年上半年，首都圈内发生最显著“认知转换”的候选地就是仁川。按顺序来看，延寿和富平是排头兵。
世宗——三年寒冬结束的正式程序
世宗正处于四个地区中最具戏剧性的转折点。10月最后一周，世宗的买卖价格依据KB标准已转为正值。在韩国房地产院的周价格指数中，上涨势头也得到了确认。虽然不能仅凭指数反弹而断定其触底，但市场出现变化这一点值得关注。
更重要的是全租。世宗的全租价格涨幅在10月最后一周跳升至0.40%，位居全国市道第一，今年累计涨幅达到6.8%。与买卖累计涨幅0.7%之间的差距像柴火一样堆积。在一个经历了三年下跌的城市，全租以这种速度上涨，意味着居住需求已经回归，剩下的只是购买决策而已。将行政首都议题视为“彩蛋”而非变量才是正确的，因为即便没有政策利好，仅凭供需关系，它也已经具备了触底反弹的条件。笔者今年全年都坚守着“在买卖价格连续两周维持正值前，暂不提世宗触底论”的原则，而这一原则在本周已达成了一半。确认剩下另一半的那一刻，便是世宗官方意义上的春天。
釜山——跌幅消失后的到来
釜山是四个市场中处于最早阶段、因此需要最长周期去观察的市场。但信号很明确。第一，下跌正在消失。釜山的周变动率在-0.01%到0.00%之间，下跌地区的数量每周都在减少。停止下跌是触底形成的第一个阶段。第二，全租率先反转。釜山全租累计涨幅为3.3%，远超买卖（0.2%），海云台和莲堤的全租价格持续上涨。第三，买方优越指数为17.6，处于极度悲观状态。在所有人都不看好的价格区间内，供需先行改善，这是冬去春来时反复出现的规律。
此外还有先行案例。同属一个产业带的蔚山，在造船和汽车行业繁荣的带动下，今年累计涨幅达到3.6%，位居广域市第一。如果说造船业繁荣的暖意已经在蔚山得到证实，那么下一个轮到的就是拥有港口、船舶维修以及丰富生活基础设施的釜山。2027年上半年的釜山，将是一个确认“上涨转型”而非单纯“上涨”的市场。海云台、水营、东莱等东釜山上级地区的全租比率和交易量就是确认指标。
结语——四个地区的共同分母
京畿靠薪水，仁川靠全租，世宗靠买卖价格反弹，釜山靠跌幅缩窄，各有各的依据。但贯穿这四个地区的共同分母只有一个：供需在说话，而非心理。今年在心理指数与价格背离的九周里，每次出错的都是心理。恐惧会记录在指数上，但薪水和全租合约期会记录在登记簿上。
当然，前提是有条件的。如果出台额外调控政策，则会出现时间差。但请参考今年的记录：调控政策的有效期仅为10周，调控在没能消灭需求的情况下，仅仅改变了地址。那10周的压制所形成的弹簧，就是东滩的0.98%涨幅。如果2027年上半年重复同样的场景，提前写下那些“压制将要释放”的地方，才是赢家。
价格不追随新闻，而是跟随薪水、待售房源和全租合约期。这三者目前所指向的地方，正是京畿、仁川、世宗和釜山。